Как сэкономить на ипотеке: простые лайфхаки для заемщиков

Как заемщик может сэкономить на ипотеке выбрав оптимальные сроки, снизив ставку, правильно подобрав жилье и еще много способов в нашей статье

Содержание:

  1. Как сэкономить на процентах: способ начисления и варианты снижения ставки
  2. Оптимальный срок кредитования
  3. С каким первоначальным взносом выгоднее брать ипотеку
  4. Какое жилье выгоднее покупать в кредит
  5. Налоговый вычет: как вернуть 13% от расходов по ипотеке
  6. Рефинансирование с господдержкой
  7. Досрочное погашение
  8. Полезные советы заемщикам

Получение жилищного кредита — сложный процесс. Выбор ипотечной программы, подготовка документов, ожидание одобрения от банка, поиск подходящего жилья, проведение сделки, оформление договора ипотеки и залога на объект кредитования — вот некоторые основные этапы, которые предстоит пройти потенциальному заемщику на пути к оформлению займа. Из-за множества нюансов ипотечники переплачивают там, где могут сэкономить. Далее вы узнаете, как снизить расходы на обслуживание жилищного кредита с помощью грамотного управления своими возможностями и финансами.

Как сэкономить на процентах: способ начисления и варианты снижения ставки

Существует два метода расчета ипотечных платежей: аннуитетный и дифференцированный. Основные отличия двух способов начисления процентов:

  • дифференцированный платеж постоянно уменьшается. Платеж состоит из стабильной части, которая идет в счет погашения основного долга, и доли процентов по кредиту. В начале ипотеки сумма оставшегося долга максимальная, доля процентов в первые годы займа наибольшая;
  • при аннуитетном исчислении размер платежа стабилен, но меняется соотношение доли процентов и основного долга. Например, на старте срока из 25 000 рублей платежа 10 000 идет на основной долг, а 15 000 — в счет банковских процентов.

Главный вопрос заемщика — какой вариант выгоднее. Если вы выплачиваете ипотеку в срок 5-10 лет на сумму в 1-2 миллиона рублей, дифференцированный платеж более экономичен. Но при более длительном сроке займа разница в переплате между аннуитетом и дифференцированными выплатами выравнивается. Согласно подсчетам, заемщики больше экономят на ипотеке, выплачивая проценты по дифференцированному исчислению, в случае досрочного погашения в первые годы займа, чем при аннуитете.

Российские банки чаще предлагают аннуитетные кредиты по следующим причинам:

  • равные ежемесячные платежи упрощают расчет условий займа и проверку платежеспособности клиента;
  • при условии досрочного погашения для банка выгоднее, если у заемщика аннуитет.

Немногие кредитные организации в 2019 году предоставляют своим клиентам возможность взять ипотеку с дифференцированным платежом:

  • Газпромбанк: ипотека на недвижимость от крупных застройщиков под 10,5% с дифференцированными платежами. Первоначальный взнос от 10%, возможно использование материнского капитала;
  • Россельхозбанк: ставка от 10%, срок до 30 лет, можно купить квартиру или дом с участком, первоначальный взнос от 15%. Можно выбрать дифференцированное начисление процентов.

Другой способ сэкономить на ставке — искать скидки. Банки снижают размер ставки, если клиент соответствует определенным требованиям:

  • скидка до 0,5% для зарплатных клиентов. У организации, которая перечисляет гражданину зарплату на карту банка, должен быть договор о сотрудничестве с данным банком. Иначе человек не является зарплатным клиентом, даже если деньги регулярно приходят на одну и ту же карту;
  • скидки молодым семьям. В 2019 году акция «Молодая семья» проходит в Сбербанке и позволяет сэкономить 0,3%. Участвовать могут супруги, один из которых младше 35 лет на момент оформления договора;
  • специальные предложения для бюджетников и других льготных категорий граждан.

Оптимальный срок кредитования

Верно определить выгодный для вас срок ипотеки помогут важные факты о сроках кредитования:

  • длительная ипотека выгодна при небольшом доходе: за счет ежегодной инфляции и роста цен на недвижимость переплата снижается;
  • при краткосрочной ипотеке банк предъявляет более высокие требования к уровню дохода заемщика, поскольку выше размер ежемесячных платежей;
  • при небольшом уровне подтвержденного дохода можно взять кредит на длительный срок и использовать частичное досрочное погашение для уменьшения срока займа;
  • ипотеку на короткий срок можно один раз реструктурировать в случае особенных финансовых обстоятельств или взять кредитные каникулы;
  • без досрочного погашения можно только продлить срок займа, но не сократить его.


В случае резкого падения курса рубля банк не имеет права изменить условия кредитного договора, и клиент сможет погасить ипотеку досрочно без штрафных санкций. При дефолте национальной валюты заемщики защищены от резкого скачка размера ежемесячных выплат. Исключение составляет ипотека в иностранной валюте: если рублевый курс валюты, в которой вы выплачиваете кредит, резко вырос, проблемы обмена валют ложатся на плечи заемщика. По этой причине в 2019 году Центробанк сделал валютную ипотеку высокорискованной. Получить одобрение на кредит в долларах или евро стало намного сложнее, чем раньше.

С каким первоначальным взносом выгоднее брать ипотеку

В 2019 году можно найти ипотечные программы со стартовым взносом от 10%. Чем выше первый взнос, тем более выгодные условия кредитования банк предлагает клиенту. Преимущества большого первоначального взноса:

  • можно выбрать комфортные условия платежа, например, дифференцированный расчет;
  • экономия на ставке по займу;
  • возможность получить ипотеку без подтверждения доходов по двум документам.

Если сравнить переплату по ипотеке на длительный срок с низким (до 20%) и средним (20-40%) первоначальным взносом, получим разницу ниже, чем при сокращении срока ипотеки на несколько лет. Поэтому если для накопления первоначального взноса вам нужно 3-5 лет, лучше не ждать и брать кредит сейчас, если хватает средств на минимальный стартовый взнос.

Какое жилье выгоднее покупать в кредит

Ставка по ипотеке, а также условия займа зависят не только от возможностей заемщика, но и от объекта кредитования:

  • выгодно оформлять ипотеку на строящееся жилье: ставки на объекты аккредитованных застройщиков от 7%, первоначальный взнос от 10%. Дополнительные расходы — ремонт (новые квартиры часто сдают без отделки);
  • квартиры вторичного рынка: стартовый взнос от 15%, ставки от 10% (без государственных льгот). Дополнительные расходы — страхование титула на 3 года, косметический или капитальный ремонт;
  • дом с участком — первоначальный взнос от 30%, ставки от 11%. Банки не дают ипотеку на деревянные дома и на объекты, которые в случае неплатежеспособности заемщика будет сложно продать. Дополнительные расходы — дорогая страховка.

Самый дорогой ипотечный продукт — займы на строительство собственного дома на участке. Такие кредиты выдают не все банки, и условия кредитования порой менее выгодны, чем нецелевые потребительские займы.

Налоговый вычет: как вернуть 13% от расходов по ипотеке

Если вы оплачиваете жилищный кредит из налогооблагаемых доходов, государство вернет вам НДС, потраченный на ипотеку. Правила начисления налогового вычета в 2019 году:

  • получить вычет с процентов по ипотеке гражданин может один раз с одного объекта недвижимости;
  • максимальная сумма уменьшения налогооблагаемой базы для расчета вычета с ипотечных процентов составляет 3 миллиона рублей (390 000 рублей налога);
  • при покупке квартиры в ипотеку после 2014 года собственник имеет право вернуть до 260 000 рублей уплаченных налогов на одного налогоплательщика. Максимально налогооблагаемую базу по основному долгу можно уменьшить на 2 миллиона рублей;
  • созаемщики могут совместно использовать свои права на налоговый вычет в рамках одного объекта ипотеки. Если квартира стоит более 4 миллионов рублей, а муж и жена не получали ранее имущественный вычет, они могут вернуть 520 000 рублей налогов;
  • если право на вычет использовано не полностью, гражданин может получить остаток льготы при покупке следующего объекта недвижимости;
  • если при оплате ипотеки использованы средства материнского сертификата, нельзя вернуть 13% от суммы использованного маткапитала.

Получить вычет можно через работодателя или самостоятельно, через оформление соответствующего заявления в налоговой или с помощью посредников. Если доходы заемщика не облагаются налогами, право на вычет не возникает.

Рефинансирование с господдержкой

Когда у заемщика появляется право воспользоваться государственными льготами, субсидиями и сертификатами, необходимо использовать эту возможность. Возможно рефинансирование или реструктурирование займа в рамках следующих госпрограмм:

  • материнский капитал. Если за время выплаты займа в семье появился второй ребенок, родители могут использовать средства сертификата для погашения уже имеющейся ипотеки. При этом по окончанию ипотеки недвижимость должна быть оформлена на всех членов семьи в равных долях;
  • ипотека под 6%. Если супруги взяли кредит на новую квартиру от застройщика и в семье появился второй и (или) третий ребенок, родители имеют право получить сниженную ставку 6% на срок от 3 до 8 лет. Возможно, в 2019 году срок льготы будет продлен до конца ипотечного договора;
  • списание части ипотечного долга при появлении в семье третьего ребенка в рамках региональных программ помощи многодетным семьям.

За 2018 год многие ипотечники рефинансировали ранее взятую ипотеку по ставкам 9-9,5%. Это позволило плательщикам значительно сэкономить без господдержки. В 2019 году ожидается рост ставок, поэтому значение господдержки при рефинансировании или досрочном погашении займа становится приоритетным.

Досрочное погашение

Каждому заемщику доступны следующие варианты досрочного погашения:

  • частичное досрочное погашение с уменьшением срока ипотеки или изменением размера платежей;
  • полное досрочное погашение с выплатой основного долга.

При подписании кредитного договора обратите внимание на возможность досрочного погашения и наличие комиссий банка за выплату займа раньше срока. В 2019 году банки редко включают кабальные условия в плане досрочного погашения, но проверить стоит. При частичном досрочном погашении заемщик выбирает между сокращением срока или платежа по кредиту. Более экономичный вариант — сократить срок ипотеки.

Полное досрочное погашение наиболее выгодно в первые годы ипотеки. В случае, когда выгода банка после перерасчета более чем в 2 раза отличается от реально выплаченных процентов, заемщик может подать заявление на возврат переплаты. Если банк не удовлетворит требование клиента, можно обращаться в суд.

В банке Дельтакредит есть интересное предложение — тринадцатый платеж по ипотеке. Таким образом, сокращается срок займа и клиент экономит немало средств на процентах. При этом определение платежеспособности производится так же, как и для стандартного графика расчетов на 12 месяцев.

Полезные советы заемщикам

Все, что вы не потратили, вы заработали. Знание определенных нюансов жилищного кредитования поможет вам избежать лишних расходов за время погашения займа:

  • заемщик не застрахован от банкротства банка, в котором была оформлена ипотека. В кредитном договоре должно быть указано, что участники договора не имеют права в одностороннем порядке изменять условия кредита, его срок и ставку кредитования. Если долг заемщика перейдет к другой кредитной организации, новый кредитор не сможет повысить ставку без ведома плательщика;
  • если вы планируете сдавать в аренду ипотечную недвижимость, до подписания договора поинтересуйтесь, как к этому отнесется банк-залогодержатель. Некоторые банки включают в договор пункт, который запрещает заемщикам сдавать жилье внаем. Другие кредиторы  лояльно относятся к желанию плательщика заработать на своей собственности. Чтобы избежать неприятностей в будущем, выбирайте сговорчивых заимодавцев;
  • если вы взяли кредит на квартиру в строящемся доме, а объект превратился в долгострой, вы можете получить от застройщика компенсацию за каждый день просрочки сдачи дома в эксплуатацию. При этом застройщик при выдаче ключей попытается получить от вас подпись на дополнительном соглашении, согласно которому собственник квартиры не имеет претензий к задержке сроков. Требуйте выдачу ключей без подписания грабительского дополнения и пишите претензию застройщику на выплату компенсации. Если застройщик просьбу не удовлетворит, обращайтесь в суд.

Стоимость жилья
Первоначальный взнос
20%
Срок ипотеки
Ставка
Уменьшим ежемесячный платеж на
Заплатите банку меньше на
Также подберем выгодную страховку. Средняя экономия — до на лет.
Итоговая выгода до
Ипотека LIVE
поможет сэкономить
Расчет является предварительным

Стоимость жилья
Первоначальный взнос
20%
Срок ипотеки
Ставка
Уменьшим ежемесячный платеж на
Заплатите банку меньше на
Также подберем выгодную страховку. Средняя экономия — до на лет.
Итоговая выгода до
Ипотека LIVE
поможет сэкономить
Расчет является предварительным

Закажите бесплатную консультацию!
Обсудите вашу ситуацию с профессионалом рынка ипотеки
Мечтаете о новой квартире в готовом доме?
Узнайте как вы сможете получить ипотеку на квартиру на вторичном рынке с минимальной ставкой
Хотите платить меньше по текущей ипотеке?
Профессиональная помощь в снижении ставки по ипотеке. Перекредитуем ипотеку выгоднее и быстрее, чем напрямую в банке.
Закажите бесплатную консультацию!
Обсудите вашу ситуацию с профессионалом рынка ипотеки
Заявка отправлена

Благодарим Вас, что выбрали Ипотека Live! Специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

Назад Не знаете как реализовать госпрограммы и субсидии?
Вперед Уверены, что банк найдет к чему «придраться»?
Возникли вопросы? Мы с радостью на них ответим.
Или свяжитесь с нами сами по телефону:
Санкт-Петербург +7 812 317-75-10
Санкт-Петербург
+7 812 317-75-10