Берем ипотеку на долю в квартире

Если дохода не хватает на приобретение отдельной квартиры, можно оформить ипотеку на долю или комнату. Также ипотека на часть жилого объекта актуальна в других случаях: выкуп последней комнаты в коммуналке, переоформление половины жилья на родственника или супруга при разводе.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

Содержание:

  1. Юридические нюансы ипотеки на долю
  2. Какие банки дают ипотеку на долю в квартире
  3. Полезные советы будущим заемщикам

Покупка части квартиры в ипотеку связана с рядом нюансов: нужно разобраться во всех юридических тонкостях, найти подходящий банк и получить одобрение займа. Далее обо всем по порядку.

Юридические нюансы ипотеки на долю

По статистическим данным не менее половины российской недвижимости находится в долевой собственности. Если вы приобретаете объект целиком, никаких особых сложностей нет: главное — правильно составить договор купли-продажи со всеми совладельцами, и дело в шляпе. Когда же речь идет о приобретении доли, все гораздо интереснее.

По юридической сложности оформления можно выделить три типа ипотеки на долю:

  • ипотека на невыделенную долю в квартире;
  • кредит на покупку выделенной в натуральном виде комнаты в коммунальной квартире;
  • кредит на выкуп последней доли (половины) в квартире.

В чем отличие выделенной в натуральном виде доли от невыделенной доли? Юридически разница заключается в следующем:

  • невыделенная доля по документам обозначается как 1/3 или другое дробное число. Например, 1/3 от квартиры с жилой площадью в 30 м² — это 10 м². У такой доли нет отдельного технического паспорта, не обозначены физические границы собственности, поскольку не принято «пилить одну комнату на условные участки собственности;
  • выделенная в натуральном виде доля — это обычно комната в коммунальной квартире или в общежитии. Такое жилье имеет отдельный лицевой счет, техпаспорт с обозначением границ недвижимости, плюс в пакете документов идет техпаспорт на всю квартиру с обозначением мест общественного пользования. Выделенный комнаты пользуются большим спросом благодаря прозрачному юридическому статусу.

Важно: комната в коммуналке с десятью соседями также может быть оформлена как невыделенная доля. Этот вариант неудобен покупателю: вдруг соседи начнут судиться из-за неправильного выделения долей. Теоретически невыделенную долю на комнату в коммуналке можно выделить натурально по суду. Однако для этого потребуется присутствие на заседаниях всех собственников, что не всегда реально. Поэтому лучше искать вариант с выделенной комнатой.

Ключевая особенность оформления ипотеки на долю — необходимость получить разрешение всех совладельцев жилья на сделку купли-продажи и на залоговое обременение недвижимости. По закону совладельцы квартиры имеют преимущественное право на покупку доли в квартире. Продать долю третьим лицам можно после того, как все сособственники письменно отказались от своего преимущественного права на выкуп. Если соседи коммуникабельны и доступны, получение согласия не будет проблемой. Но это редкость: владельцы комнат часто сдают свое жилье внаем, а живут в другом районе/городе/стране. В такой ситуации есть выход: отправить заказное письмо с уведомлением о намерении продать долю третьему лицу. Если через месяц ответ от соседа не пришел, можно проводить сделку. Главное — приложить квитанцию об отправке заказного письма с описью вложения. С оформлением залога есть определенная сложность: при получении займа на покупку комнаты в Сбербанке кредитор накладывает обременение на всю квартиру. Не факт, что совладельцы комнат согласятся на такой расклад.

Проще всего выкупить последнюю долю в ипотеку. Банк с легкостью одобрит такой кредит: жилье после завершения перехода права собственности будет принадлежать одному владельцу, не возникнет проблем с наложением залога на недвижимость. Если речь идет о выкупе в кредит половины квартиры при разводе, решение банка всегда индивидуально. Кредитор не заинтересован в том, чтобы сделки по залоговому имуществу зависели от родственных отношений дольщиков.

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире

Предложения о выдаче займов на покупку долей в жилой недвижимости встречаются редко. Несколько актуальных ипотечных программ на покупку доли в 2019 году:

  1. ипотека на готовое жилье от Сбербанка, ставка от 10,2%, первоначальный взнос от 15%. В рамках программы можно приобрести отдельную квартиру, выделенную комнату в коммунальной квартире или долю в жилой недвижимости. При выдаче займа на приобретение комнаты в коммунальной квартире Сбербанк накладывает обременение на всю квартиру. Поэтому еще до оформления ипотеки нужно заранее узнать у собственников остальных комнат, как они относятся к залоговому обременению. Главный плюс Сбербанка — сеть филиалов по всей стране;
  2. в банке Дельтакредит ипотека на долю или комнату в коммуналке выдается по ставке от 9,5% с первоначальным взносом от 15%. Максимальный срок займа — 25 лет. Подать заявку в Дельтакредит можно онлайн, справку 2-НДФЛ предлагают заменить справкой с портала Госуслуги;
  3. в Газпромбанке в рамках ипотеки на готовое жилье предлагает выкупить последнюю долю в квартире, в том числе ½ недвижимости и последнюю комнату в коммунальной квартире. Условия: ставка от 10,5%, срок до 30 лет. Размер первоначального взноса от 10 до 15%, в зависимости от категории клиента.

Полезные советы будущим заемщикам

Рекомендации для тех, кто решил взять кредит на покупку комнаты или на выкуп последней доли или половины в квартире:

  1. не соглашайтесь на предложения продавца указать неполную стоимость объекта в договоре купли-продажи. Дело в том, что при стоимости недвижимости выше 1 миллиона рублей продавец нередко вынужден заплатить налог на доход 13%. А продажа долей и комнат как раз относится к этому ценовому сегменту. Для покупателя надежнее иметь на руках документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Иначе в случае отмены сделки покупатель не сможет получить свои деньги назад в полном объеме;
  2. если речь идет об ипотеке на ½ часть квартиры, будьте готовы к тому, что банк наложит обременение на всю недвижимость до погашения кредита. Совладелец должен выразить на это свое письменное согласие;
  3. если покупаете комнату в коммуналке для личного пользования, постарайтесь пообщаться с соседями без присутствия продавца. Особенно если цена объекта ниже рынка: возможно, от вас скрывают алкоклуб за стеной или другие неприятные подробности коммунального быта.

Главное отличие ипотеки на долю от обычного жилищного займа — сложности с поиском кредитора и с оформлением закладной для ипотеки. Не хотите тратить свое время и силы на юридические премудрости — поможет ипотечный брокер. За скромную комиссию брокер поможет быстро уладить вопросы с документами, договориться с другими собственниками и поможет получить выгодный заем в банке.

Закажите бесплатную консультацию!
Обсудите вашу ситуацию с профессионалом рынка ипотеки
Подберём квартиру в новостройке
Тесно сотрудничаем с застройщиками и бесплатно предоставляем услуги подбора квартир для клиентов.
Хотите купить квартиру на вторичном рынке?
Узнайте как вы сможете получить ипотеку на квартиру на вторичном рынке с минимальной ставкой
Закажите бесплатную консультацию!
Обсудите вашу ситуацию с профессионалом рынка ипотеки
Заявка отправлена

Благодарим Вас, что выбрали Ипотека Live! Специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

Назад Не знаете как реализовать госпрограммы и субсидии?
Вперед Уверены, что банк найдет к чему «придраться»?
Возникли вопросы? Мы с радостью на них ответим.
Или свяжитесь с нами сами по телефону:
Санкт-Петербург +7 812 317-75-10
Санкт-Петербург
+7 812 317-75-10