Дополнительные расходы по ипотеке и как их сократить
При выборе ипотечной программы размер переплаты будущие заемщики часто оценивают, принимая во внимание лишь размер процентной ставки. Реальная стоимость ипотеки включает множество дополнительных затрат. Далее мы расскажем, какие расходы при покупке жилья в ипотеку нужно закладывать в бюджет заранее, а на каких выплатах можно сэкономить.
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Оформление документов для ипотеки
Чтобы взять ипотеку, заемщику нужно приготовить стандартный пакет документов:
- паспорт;
- заполненная анкета заемщика;
- документы о трудоустройстве — заверенные копии;
- документы о наличии достаточного дохода — справка 2-НДФЛ либо справка по форме банка;
- документы о семейном положении — свидетельство о браке, о рождении детей (в случае их наличия);
- сведения о собственной недвижимости — в случае ипотеки под залог уже имеющейся квартиры;
- выписка со счета, где лежат деньги на первоначальный взнос.
На этом этапе заемщик не несет дополнительных расходов, если не нанимает посредника для подачи заявки в банк. Исключение — если требуется нотариальная копия какого-либо документа. Тогда придется оплатить тариф нотариуса.
Затраты на оценку
После того, как кандидатура клиента прошла скоринг, и банк одобрил ипотеку, необходимо предоставить документы на объект ипотеки. Покупатель оплачивает оценку недвижимости, остальные документы должен за свой счет подготовить продавец. Оценку недвижимости нужно заказать у аккредитованного банком оценщика. Расходы на оценку начинаются от 3000 рублей и рассчитываются индивидуально – обычно это 1% от предполагаемой суммы оценки недвижимости. На стоимость оценки влияют следующие факторы:
- первичный или вторичный рынок;
- наличие перепланировок;
- юридический статус объекта;
- вид недвижимости — квартира, доля в квартире, комната, жилой дом, земельный участок;
- цены на данный вид недвижимости в регионе.
От результата оценки зависит сумма, которую банк одобрит в ипотеку. Расчеты производятся с учетом кадастровой стоимости и нередко отличаются от рыночной цены объекта. Если цена на квартиру средняя по рынку, можно рассчитывать на успешное одобрение нужной суммы. Оценка частного дома с участком обойдется дороже, чем оценка квартиры в новостройке.
Расходы на оформление договора купли-продажи
При оформлении договора ипотеки с банком заемщику нужно быть готовым оплатить следующие расходы:
- государственную пошлину за регистрацию обременения на ипотечную недвижимость;
- госпошлину за регистрацию кредитного договора;
- услуги нотариуса — при необходимости;
- аренда банковской ячейки (если расчет с продавцом производится из наличных денег) или открытие счета и его обслуживание (при условии безналичного расчета);
- первый страховой взнос — в среднем около 1-2% от суммы кредита.
Если в сделке участвовал еще и посредник, его услуги также входят в расходы на ипотеку. Это может быть риелтор или ипотечный брокер. Услуги профессионалов — не роскошь, а средство обеспечить собственную безопасность и сократить расходы: специалист поможет правильно оформить документы, получить одобрение займа, проверить юридическую чистоту выбранной недвижимости и избежать подводных камней при подписании договора кредитования. Расходы на ипотечного брокера зависят от комплекса предоставленных услуг и стоимости жилья. В среднем эти затраты составляют 1-5% от стоимости квартиры.
Страховка: обязательная, комплексная и навязанная
По закону об ипотеке обязательно страховать объект ипотеки на случай пожара, наводнения, взрыва бытового газа и других непреодолимых обстоятельств, которые могут привести к порче залогового имущества. Остальные виды страхования при оформлении ипотеки являются добровольными. Часто банки предлагают оплатить комплексную страховку, куда входит страхование титула (для вторичного жилья) и страхование жизни клиента. При отказе от комплексного страхования ставка по займу может быть увеличена на 1%. Есть и другой побочный эффект: при отказе от страховки «три в одном» банк может отказать клиенту в выдаче уже одобренной ипотеке без объяснения причин.
Факты об ипотечном страховании:
- если вы планируете досрочное погашение, не покупайте страховку на весь срок займа. Перерасчет страховой суммы удобнее для клиента при ежегодном перезаключении договора со страховщиком;
- вы сами можете выбрать страховые риски, которые для вас являются реальными, чтобы не переплачивать;
- внимательно изучите договор страхования и уточните порядок признания случая страховым. Чем дешевле страховка, тем больше способов ухода от страховой выплаты содержит договор страхования;
- размер выплаты по страховке в среднем составляет 0,7-2% от суммы оставшегося долга;
- страховка на дом обойдется дороже, чем полис на квартиру;
- полис страхования жизни и здоровья для заемщиков старше 45 лет стоит дороже, чем для более молодых;
- если пожилой человек берет ипотеку, при оформлении страхования жизни стоит включить в договор условие погашения оставшегося долга страховщиком в случае смерти до конца выплаты кредита. Такая услуга выгодна для наследников — им не потребуется выплачивать остаток ипотеки;
- полис титульного страхования вторичной недвижимости нужен в течение 3 лет с момента сделки. После истечения указанного срока титульное страхование не актуально, поскольку срок исковой давности для претензий по сделкам с недвижимостью составляет 3 года.
«Факультативные» дополнительные платежи
Это слово наверняка знакомо нам еще со школьной скамьи – так назывались те уроки, ходить на которые можно быть по желанию. В случае с банками и предоставлением кредита это слово имеет примерно такое же значение, только вот будете Вы платить или нет, решаете не Вы, а кредитный совет банка. Так что, завернув за угол и обратившись в другой банк, их вполне можно избежать. О некоторых мы уже говорили выше (например, о дополнительных вариантах страхования или расходах, связанных с передачей денег), поэтому не будем повторяться.
Проверка объекта ипотечного кредитования
Обычно банки ее просят оплатить, если покупается квартира в строящемся доме. Аргументация гласит: мы должны быть уверены в надежности строительной компании. Только вот почему за это должен платить клиент (причем немаленькую сумму, от 4,5 до 15 тыс. рублей), совершенно непонятно.
Комиссия за рассмотрение кредита
Действительно, не так давно, даже если Вы получили отказ по кредиту, за рассмотрение Вашей заявки нужно было платить, а за повторную – еще раз. Сегодня такие платежи практически нигде не используются, но предупредить о том, что такое возможно, мы просто обязаны.
Одноразовый платеж за снижение процентной ставки
Уникальное явление в мировом банкинге и весьма распространенное на территории России. АО «Дельта Банк» предлагаем своим клиентам снижение процентной ставки на 0,5%/1%/1,5% в случае уплаты единовременного платежа в размере 1%/2,5%/4% от суммы. Тут все зависит от срока, на который оформляется ипотека: чем он выше, тем такое предложение может быть выгоднее. Естественно, выбор остается за Вами, принуждать к такому решению банк не имеет права.
