Фиксированная и плавающая ставка: сравнение вариантов
При рассмотрении условий ипотечного кредита в финансовых учреждениях Российской Федерации потенциальные заемщики изучают многие параметра: срок, на который выдается заем, требуемый размер первоначального взноса, наличие дополнительных комиссий, возможность привлечения созаемщиков и поручителей и многие другие нюансы.
Одним из самых значимых параметров ипотечного кредита является процентная ставка. Именно от ее значения зависит сумма выплачиваемых процентов. При ближайшем рассмотрении потенциальный заемщик может столкнуться с тем, что ему предлагается на выбор два варианта ставки: фиксированная и плавающая. Сегодня предлагаем разобраться, какая из них выгоднее для заемщика и почему стоит выбрать одну, а не другую.
Преимущества фиксированной процентной ставки
В принципе, название говорит само за себя: при выборе фиксированной ставки уровень процентов определяется в момент заключения ипотечного договора и не пересматривается после этого. То есть какие бы тенденции не происходили на ипотечном рынке, как бы не дешевели или не дорожали кредиты, заемщик будет обслуживать свой кредит по ставке, закрепленной в его договоре.
Главное преимущество такой ставки – ее предсказуемость. Можно заранее понимать, какие платежи будут делаться в следующем периоде, через месяцы и даже через годы. Причем это важно знать не только для заемщика, но и для банка.
Ну и если говорить о недостатках, то всякий раз, видя уменьшение ставки по ипотеке, заемщик понимает, что переплачивает банку, а сделать ничего не может. Конечно, выходом из сложившейся ситуации может стать рефинансирование, причем не только в этом банке, но и в другом, однако подобная процедура связана с определенными затратами времени и сил.
Преимущества плавающей процентной ставки
Опять же, емкое название говорит само за себя: если ставка плавающая, то ее уровень может меняться. На самом деле в ее составе – два компонента: постоянная и переменная части. Постоянная устанавливается банком и не меняется на протяжении всего срока, на который предоставлен заем. А вот переменная привязывается к определенному рыночному индикатору, который выбирает опять же кредитное учреждение.
Какой показатель может выступать в роли такого индикатора? Те банки, которые работают с плавающими кредитными ставками, выбирают в качестве индикатора Mosprime. Эта ставка рассчитывается Национальной валютной ассоциацией. Ее основание – проценты, под которые предоставляются разнообразные кредиты в рублях ведущими банками столицы. В ее формировании участвуют как минимум 8 крупнейших ведущих банков. В расчет принимаются ставки на ночь, на неделю, а также на 1, 2, 3 и 6 месяцев. Такие ставки рассчитываются сроком на 3 месяца или на полгода, после чего пересматриваются. Соответственно, и плавающая ставка в этом случае будет меняться каждые 3 или 6 месяцев.
Сравнение вариантов
Если говорить с точки зрения теории, то выбор процентной ставки зависит от расположенности к риску. Если заемщик хочет оградить себя от риска, который связан с увеличением процентных ставок, и готов для этого пожертвовать возможным уменьшением, то тогда лучше фиксированной ставки не найти. Если же склонность к риску у него высокая, и он готов как на повышение, так и на понижение ставки, то лучше выбирать плавающую ставку. Как тут не вспомнить старинную русскую поговорку: «Лучше синица в руке, чем журавль в небе».
Почему мы говорим о теоретическом подходе к вопросу? Да потому, что сегодня подавляющее большинство банков ориентированы именно на ипотечный кредит с фиксированной ставкой, а вот плавающую нужно еще поискать. Так что банки решают этот вопрос за своих заемщиков, по сути не давая им право сделать свой выбор.
Хотя практика показывает, что те, кто заключили ипотечный договор в 2009 году, когда ставка рефинансирования находилась на уровне 12,5%, соответственно, ставка по ипотеке у разных банков была на уровне 14-15%, какое-то время переплачивали за кредит, пока не переоформили кредит в другом финансовом учреждении.
В кредитных предложениях банков ипотека с плавающей процентной ставкой присутствовала, особенно если речь шла о кредитах в долларах США. Учитывая высокий уровень рискованности такого выбора, плавающая процентная ставка, особенно при довольно высоком уровне ставок вообще, не пользовалась особым спросом.
Однако, учитывая резкий скачок ключевой ставки, который наблюдался в конце 2014 года и привел к увеличению стоимости обслуживания многих ипотечных займов для тех заемщиков, которые выбрали плавающую процентную ставку, российские финансовые учреждения практически полностью прекратили выдачу кредитов по плавающей процентной ставке.
На что следует обратить внимание
Ипотечный договор, подписываемый банком и заемщиком, может содержать особые условия по уровню процентной ставки, выгодные для кредитного учреждения. Например, в случае снижения ставки рефинансирования проценты по ипотеке не пересматриваются в сторону снижения, а вот в случае, если ставка растет, то практически сразу уровень ипотечной ставки увеличивается. Эта ситуация немного неправильная с точки зрения защиты интересов и прав заемщика, и от такого кредитного договора лучше отказаться. Однако, пользуясь ситуацией на ипотечном рынке, когда спрос на подобные кредиты гораздо больше, чем предложение, многие соглашаются на такие условия.
Возможны ситуации, когда банк предлагает на рынок так называемый комбинированный продукт – результат соединения постоянной и плавающей ставки. Например, в 2008-2016 годах в предложении от банка «ДельтаКредит» был именно такой продукт: первые 5 лет ипотеки ставка была фиксированная, после чего происходил переход на плавающую, зависящую от уже упомянутого выше индекса Mosprime. Сначала такой вариант оплаты за ипотеку очень нравился клиентам, и они часто выбирали его, особенно в период с 2008 по 2014 года. Однако в связи с уже упомянутыми выше событиями, в результате которых произошел резкий рост платежей по плавающим ставкам, клиенты перестали ее выбирать. И продукт исчез из предложения банка сам собой, в связи с отсутствием спроса.
