Ипотека для ИП и система налогообложения
Хорошо, когда потенциальный ипотечный заемщик работает на крупном предприятии с хорошей зарплатой, причем официальной, проходящей по всем документам. С такими заемщиками любят иметь дело банки, однако их количество сильно ограничено. Что же делать тем, кто работает сам на себя, оформив небольшое ИП (индивидуального предпринимателя)? Часто банки опасаются иметь с ними дело, ведь их доход непредсказуем и больше, чем в крупном бизнесе, подвержен влиянию кризисных явлений в экономике.
Однако зачастую финансовым учреждениям не приходится выбирать, и они, тщательно проверив уровень дохода предпринимателей, выдают им ипотечный кредит. Предлагаем рассмотреть более подробно, как система налогообложения, на которой находится потенциальный ипотечный заемщик, влияет на возможность тот самый кредит оформить.
Где кроется проблема?
Бизнесмену достаточно сложно убедить банк в доходности своего бизнеса. Если речь идет о бюджетнике или наемном работнике, то там все понятно: есть справка о зарплате, куда включаются все выплаты, и она дает исчерпывающее представление об уровне его дохода. Что же касается предпринимателя, то доход высчитывается косвенно, исходя из выбранной системы налогообложения, и представление о нем может быть лишь приблизительное. Зачастую сам предприниматель, если он не ведет отдельно управленческий учет, не имеет представление об уровне своей прибыльности и рентабельности.
Индивидуальный предприниматель индивидуальному предпринимателю рознь. Так, банки более охотно будут иметь дело с теми ИП, кто работает на общей или упрощенной системе налогообложения. Особой благосклонностью будут пользоваться те, кто платит налоги не с полученных доходов, а с рассчитанной по официальной методике прибыли. В первом случае банку непонятен уровень Ваших расходов, а значит, сложно оценить, какая часть денег останется у Вас после того, как Вы рассчитаетесь с Вашими наемными работниками, заплатите аренду, коммунальные и прочие обязательные платежи. Если же Вы пользуетесь формулой «налоги с доходов минус расходы», тогда банку намного легче оценить Вас с точки зрения ежемесячного дохода и возможности погашать те или иные ипотечные обязательства.
Сложнее всего будет тем, кто находится на едином доходе на вмененный доход. Согласно сущности этой схемы, базой для расчета суммы налога является не реальная прибыль, а потенциальная, то есть средняя для всех организаций данной сферы в данном регионе. Так что даже приблизительно оценить уровень Вашего дохода тут не смогут.
Какие документы обязательно предоставлять?
Выбранная при регистрации система налогообложения влияет также на тот пакет документов, которые следует предоставлять в финансовое учреждение при подаче заявления на ипотеку.
Если Вы используете общую систему налогообложения (ОСН) или упрощенный ее вид (УСН), то Вам потребуется предоставить в банк налоговую декларацию за завершенный налоговый период или за последний год. Это означает, что в мае текущего года необходимо предоставить декларацию за 2019 год и за 1 квартал 2020 года.
Если Вы перешли на патентную форму налогообложения, то приложите к пакету документов копию патента, поскольку налоговой декларации в этом случае у Вас, скорее всего, не будет. Однако, если патент оформлен сравнительно недавно, то следует приложить декларацию за предыдущие годы – все это будет добавлять Вам очков в глазах банка.
В случае, если при открытии ИП Вы выбрали единый налог на вмененный доход (ЕНВД), то Вам нужно будет предоставить налоговую декларацию за два последних квартала – более длительный период банк уже не будет интересовать.
Причем просто распечатанная копия не удовлетворит банк – необходимо взять копию, подтвержденную печатью налоговой, тогда она будет иметь вес. Если Вы сдаете все свои отчеты через Интернет, то Вам нужно будет распечатать документы, сходить в налоговую и попросить Вашего инспектора поставить Вам печать. Отказать в подобной услуге Вам не имеют права, причем она выполняется совершенно бесплатно.
Какие дополнительные документы могут помочь?
Для того, чтобы убедить банк в Вашей платежеспособности, а также в прибыльности и рентабельности Вашего бизнеса, Вы должны показать документы, косвенно подтверждающие высокий уровень дохода. Что это может быть?
- Книга расходов или доходов, а также тетрадь по учету деятельности.
- Контрольно-кассовая лента, если Вы ведете свой бизнес с использованием кассы (без подтверждения налоговой недействительна).
- Копии договоров с клиентами, поставщиками. Лучше будет, если договор будет не общий, а в нем будут фигурировать конкретные цифры и объемы поставок.
- Выписки по расчетному счету. Причем простое снятие денег в банкомате не поможет решить проблему, а вот наличие назначений платежей и адресатов получателей сыграет Вам на руку.
- Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), где записано Ваше право собственности на помещение, где находятся запасы продукции или организован офис. В случае, если это помещение не находится в Вашей собственности, то будет правильным предоставить договор аренды.
Если и это не убедит банк в том, что Вы будете надежным ипотечным заемщиком, то можно прибегнуть к проверенным действиям:
- Увеличить первоначальный взнос. Банки более лояльны по отношению к заемщикам, которые могут заплатить при оформлении 30%, 40% или даже половину стоимости будущего объекта недвижимости.
- Пригласите созаемщиков или поручителей. Помните, что это люди, которые в случае, если Вы не сможете отвечать по своим обязательствам, должны будут это делать за Вас. Так что сразу хотим предупредить: на такое готовы пойти лишь близкие родственники. Лучше, если эти люди не будут оформлены в качестве ИП, а будут иметь постоянную работу со стабильным и официальным заработком.
- Увеличить залог за счет имеющейся у Вас в наличии недвижимости. Однако в этом случае следует помнить, что в случае возникновения проблем с погашением обязательств Вы можете лишиться как нового жилья, так и того, которое дополнительно было передано под залог.
