Ипотека для ИП: инструкция по получению
Количество зарегистрированных индивидуальных предпринимателей в стране с каждым годом увеличивается. При этом бизнесменам, как и физическим лицам, периодически требуется взять жилищный кредит для покупки недвижимости. Это может быть как жилая квартира для личных нужд, так и коммерческая недвижимость для задач бизнеса.
Статья подготовлена компанией Ипотека Live, если требуется помощь в ипотечных вопросах обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Однако банки скептически относятся к ИП в качестве ипотечных заемщиков. Ведь у ИП нет стабильной зарплаты как у наемного работника, а для кредитора главное — как раз наличие постоянного подтвержденного дохода. На практике ипотека для ИП возможна. Главное — найти подход к банку и доказать собственную стабильность и надежность.
Условия кредитования для ИП
Предприниматель должен отвечать базовым требованиям, в соответствии с которыми банки проводят андеррайтинг потенциальных заемщиков:
- возраст не менее 20 лет на момент получения кредита (на практике – от 25 лет, молодым предпринимателям редко выдают такие большие по сумме кредиты) и не более 65 лет на момент погашения займа;
- наличие денежных накоплений для выплаты первоначального взноса;
- подтвержденная успешная коммерческая деятельность не менее полугода, если ИП обслуживается в той финансовой организации, куда обратился за ипотекой (имеет там вклады, счета, кредитные карты); в противном случае минимальный срок увеличивается до 1 года;
- наличие печати (хотя ИП и может работать без печати, для банка ее использование – дополнительный плюс);
- ИП уже является клиентом данного банка и имеет положительную кредитную историю (если для гражданина на зарплате этот фактор не столь весом, то для ИП очень важен и влиятелен).
Банки более охотно выдают жилищные займы ИП, если клиент соответствует дополнительным требованиям:
- предприниматель ведет бухгалтерию по общей схеме налогообложения (если система упрощенная, да еще и используется схема «доход», банкам практически невозможно проследить уровень прибыли);
- прослеживается стабильность поступлений на счет предпринимателя круглый год (тем, у кого бизнес сезонный, доверия меньше);
- декларация о доходах прозрачна и позволяет отследить и проанализировать источники дохода;
- допускается привлечение поручителей и созаемщиков со стабильным доходом и хорошей кредитной историей.
Отметим, что при оформлении ипотеки ИП также может задействовать средства материнского капитала и другие государственные льготы и сертификаты, если они положены заемщику по социальному статусу.
Условия предоставления ипотеки на коммерческую и некоммерческую недвижимость для ИП отличаются от стандартных программ для физических лиц:
- процентная ставка выше, чем для физлиц — от 10% годовых (на минимальные ставки рассчитывать не стоит, в среднем ипотека для ИП стоит дороже на 1-2 п.п. при прочих равных условиях, чем аналогичная для физлиц);
- сокращенный срок кредитования — в среднем 15-20 лет, но никак не максимальный, который для физлиц составляет 25-30 лет; ;
- чуть более высокий порог первоначального взноса — от 20% (против минимальных 10% для физлиц);
- объемный пакет документов, который будущий заемщик должен предоставить банку, включает сведения о бизнесе, его бухгалтерии и рентабельности.
При этом у ИП имеется возможность участвовать в федеральных программах кредитования и нацпроектах, которые подразумевают использование материнского капитала, низкую процентную ставку при покупке жилья в некоторых новостроях (государственная программа 6% годовых), сниженную процентную ставку для отдельных дальневосточных регионов и другие льготы.
Порядок оформления кредита
Процедура оформления жилищного кредита для бизнесменов по сути мало отличается от обычной ипотеки для физлиц:
- выбираем банк с подходящей кредитной программой;
- собираем документы, подаем заявку;
- получаем одобрение займа на нужную сумму.
- выбираем подходящий объект;
- подаем в банк документы по недвижимости, получаем одобрение выбранного объекта;
- оформляем договор купли-продажи и кредитное соглашение;
- оформляем собственность на ипотечную недвижимость.
Какие документы нужны предпринимателю для ипотеки
Типовой список документов, которые потребуется предоставить кредитору при подаче заявки:
- личный паспорт заемщика;
- заполненная анкета по форме банка;
- свидетельство о госрегистрации ИП;
- лицензии на ведение различных видов предпринимательской деятельности;
- при работе по упрощенке налоговая декларация за предыдущий год;
- копия поданной и принятой в ФНС налоговой декларации за предыдущие 2 календарных года (этот документ вызывает максимальное доверие со стороны финансовых учреждений);
- документы по последнему налоговому периоду при ведении бухгалтерии на доход физлиц;
- подтверждение наличия средств на погашение первоначального взноса.
В качестве дополнительных гарантий для банка клиент может предоставить:
- документы на уже имеющуюся в собственности недвижимость — для оформления дополнительного залога;
- выписку со счета – этот документ не столь надежен, как налоговая декларация, но определенные баллы в пользу потенциального заемщика добавляет;
- документы созаемщиков и поручителей — если клиент планирует брать ипотеку в складчину.
Дополнительным плюсом для многих финансовых учреждений является наличие у ИП штата. И пусть он состоит всего из нескольких официально оформленных сотрудников – это все равно лучше, чем работающий самостоятельно, без помощников бизнесмен.
На объект недвижимости документы для оформления ипотеки для ИП стандартные:
- оценка недвижимости от аккредитованного банка оценщика (срок выполнения — от 3-х дней, стоимость от 3000 рублей);
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- технические документы на объект (кадастровый паспорт, технический паспорт и т. д.).
В ряде случаев банки выдают ИП кредиты на покупку только коммерческой недвижимости. Условия кредитной программы должны соответствовать целям и задачам предпринимателя.
Какие банки выдают ипотеку для ИП
Не все банковские организации кредитуют индивидуальных предпринимателей, поскольку это требует более сложного анализа доходов заемщика. Далее краткая информация о наиболее популярных кредитных продуктах для ИП в российских банках, которые подразумевают приобретение жилья, а не развитие бизнеса.
Сбербанк предлагает несколько программ для ИП. Перечислим основные условия такого ипотечного кредита:
- первоначальный взнос от 15% и выше (минимальный уровень – на строящееся и готовое жилье, максимальный в 30% — по Экспресс-ипотеке под поручительство третьего лица);
- ипотека для ИП выдается на приобретение готового жилья (от 9,9% годовых), на квартиру в строящемся доме (от 9,7% годовых), на строительство жилого дома (от 10,7% годовых), на недвижимость за городом (от 10,2% годовых), на гараж или машино-место (от 10,7% годовых), уровень окончательной ставки обсуждается с банком индивидуально;
- сумма займа ограничивается стоимостью недвижимости или залоговой оценкой;
- срок кредитования до 30 лет;
- минимум документов для рассмотрения заявки (особенно если предприниматель обслуживается в этом банке);
- удобный расчет через аккредитив для защиты ИП и ООО от мошеннических действий продавцов недвижимости;
- нет необходимости заключать договор залога.
ВТБ предлагает бизнесменам целый пакет различных кредитов, в том числе и кредит под залог приобретаемой недвижимости:
- ставка от 10% и более (для физлиц с подтвержденной справкой о зарплате минимальная ставка 8,4%);
- сумма до 60 миллионов рублей;
- срок займа до 30 лет;
- первоначальный взнос от 15%.
Условия ипотеки для ИП в Россельхозбанке:
- сумма до 20 миллионов рублей;
- срок до 25 лет;
- уровень ставки будет выше, чем у физлица (примерно от 10,5% годовых), однако существенное увеличение первоначального взноса в состоянии снизить ее как минимум на 1 п.п.;
- размер ставки определяется в индивидуальном порядке;
- возможно предоставление залога по ипотеке.
Почему банки отказывают ИП в оформлении ипотеки
Основные причины, почему банк может не одобрить заявку на жилищный кредит от ИП:
- невозможно проверить наличие постоянного дохода в бизнесе;
- данные о доходах демонстрируют отрицательную динамику за последний налоговый период;
- предприниматель является банкротом или опасность наступления данного события очень высока.
Кроме того, огромное значение для банка имеет сфера, в которой работает предприниматель. Во-первых, под вопросом выдача ипотеки ИП, деятельность которого зависит от сезона. Во-вторых, более понятные, прозрачные и пользующиеся повышенным спросом сферы (например, юриспруденция или медицина) будут для банка в приоритете по сравнению с той же IT-сферой или торговлей виртуальными криптовалютами.
Также сложности в получении займа возникают в следующих случаях:
- сложно получить ипотеку для ИП на патенте, поскольку единственным доказательством наличия постоянного дохода будут выписки о движении средств на лицевом счете;
- если ИП работает с нулевой отчетностью, потребуется предоставить в банк дополнительные документы для подтверждения наличия дохода от предпринимательской деятельности.
В 2020 году предпринимателям стоит ожидать снижения ставок по ипотеке до психологической отметки ниже 10% годовых, как это произошло в этом году с физлицами. Однако общая тенденция более суровых требований по отношению к ИП, скорее всего, сохранится.
Можно ли индивидуальному предпринимателю обойти «первую линию» банковской обороны и получить ипотеку без долгих согласований? Да, с помощью ипотечного брокера это вполне реально. Обращение к кредитному специалисту позволяет решить все вопросы, связанные с получением и оформлением жилищного займа для ИП комплексно и быстро:
- сбор документов и подача заявки в лояльные кредитные организации;
- гарантированное одобрение заявки на выгодных для клиента условиях со сниженной процентной ставкой;
- работа со стоп-факторами;
- полный цикл подготовки и проведения сделки;
- помощь в поиске подходящего объекта и общение с продавцом.
Ипотечный брокер — это экономия времени, нервов, и денег. Комиссия брокера за сделку окупается за счет выгодной ипотеки. Поэтому для достижения поставленной цели стоит воспользоваться услугами профессионалов.
