Как купить квартиру у юридического лица в ипотеку?

Обычно сделки купли-продажи недвижимости заключаются между двумя физическими лицами: и покупатель, и продавец – обычные люди, являющиеся собственниками жилья. Это не влечет за собой дополнительные сложности при оформлении ипотеки. Однако иногда потенциальный заемщик может присмотреть себе квартиру, которая находится в собственности у юридического лица. В этом случае процедура оформления ипотечного кредита несколько усложнится, однако отказ от банка в этом случае вряд ли будет получен. Конечно, в том случае, если юридическое лицо пройдет проверку.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки Ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Оставить заявку

О каких собственниках идет речь?

Оговоримся сразу: мы не ведем речь о покупке квартиры у компании-застройщика. В этом случае действуют заранее оговоренные правила, особенно в том случае, если строительная компания является партнером финансового учреждения. Мы же говорим о компании или организации, которая в свое время купила квартиру (непрофильный актив – для многих видов деятельности), поставила ее себе на баланс и сейчас решила его реализовать.

Еще одна типичная ситуация: компания, оказывающая определенные услуги застройщику, получает в качестве вознаграждения за свою работу не деньги, а квадратные метры. Получается, конечно, бартер в чистом виде, однако на законных основаниях. Опять же, чтобы обратить оплату в реальные денежные средства необходимо этот объект реализовать.

И в первом, и во втором случае разговор может идти как о квартирах, которые находятся в строящемся доме, так и о жилье в многоквартирном доме, уже введенном в эксплуатацию. Это накладывает определенный отпечаток на оформление документов: в первом случае передается (вернее, продается) право требования к застройщику по Договору долевого участия, во втором – заключается полноценный договор купли-продажи. Однако эта особенность не зависит от статуса продавца, а зависит от статуса объекта.

Какие дополнительные требования предъявляются к продавцу?

Если одной из сторон ипотечной сделки купли-продажи выступает юридическое лицо, то оно должно предоставить следующие документы:

  • Корпоративное решение о том, что компания готова продать данный объект недвижимости;
  • подтверждение полномочий лица, которое будет представлять компанию в сделке купли-продажи.

То есть финансовое учреждение хочет получить подтверждение, что сделка имеет законный характер, а значит, впоследствии не будут предъявляться претензии со стороны собственников компании о самоличном решении какого-либо должностного лица о продаже актива.

Что проверяет банк?

Организации, продающие свои объекты недвижимости, точно также, как и продавцы-физические лица, проходят проверку банком. Что же проверяет финансовое учреждение?

  • Наличие данных об организации в ЕГРЮЛ - компания обязательно должна фигурировать в этом реестре;
  • не находится ли компания в стадии банкротства, и если да, то на какой стадии;
  • имеется ли государственная регистрация прав компании на данную квартиру;
  • имеет ли должностное лицо, представляющее интересы компании, права на реализацию ее активов в настоящее время;
  • имеется ли согласие учредителей на реализацию квартиры или протокол собрания акционеров о реализации жилплощади.

Для банка есть еще один серьезный риск: если в течение трех лет после заключения сделки юридическое лицо-продавец окажется в стадии банкротства, то по иску кредиторов арбитражный суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру на баланс компании. Тогда банк вместе с заемщиком становится таким же кредитором компании-банкрота, ожидающим возврата своих денег. Такая ситуация финансовое учреждение ну никак не устраивает, поскольку означает замороженные средства в течение неопределенного периода времени.

Какие сложности возникают у заемщика?

В общем и целом, специалисты утверждают, что оспорить договор купли-продажи недвижимости у юридического лица намного легче, чем у физического. В этом-то и кроется причина, по которой банк может отказать потенциальному заемщику в оформлении ипотеки. И вот почему, обращаясь за кредитом на приобретение жилья, потенциальному заемщику следует сразу же поинтересоваться, согласится ли банк на работу с таким собственником, чтобы зря не тратить время, силы и деньги.

Кроме того, следует понимать, что обычных взаиморасчетов наличными деньгами, как в случае с физическим лицом, тут не будет – юридическое лицо принимает оплату лишь на свой расчетный счет. Этот вопрос будет актуальным, если речь идет о 100%-ной оплате будущим владельцем приобретаемого жилья. Однако, если речь идет об оформлении ипотеки, то тут и так речь идет только о безналичном расчете, так что об этом не стоит беспокоиться.

Со своей стороны, будущий покупатель должен проверить:

  • Свежую выписку из ЕГРН, из которой будет видно право юридического лица на этот объект недвижимости. Там же будет видно, имеются ли какие-либо обременения. При желании можно заказать расширенную выписку – тогда будет видно, кто владел квартирой ранее;
  • правоустанавливающие документы – в первую очередь Устав. Из этого станет понятно, кто имеет право подписывать документы подобного рода;
  • выписку из домовой книги – для определения того, кто имеет право на проживание в этой квартире. Точно также, как и с выпиской из реестра, можно заказать расширенный вариант, чтобы знать историю проживания людей на этой жилплощади;
  • полномочия лица, которое будет представлять компанию на сделку купли-продажи;
  • справку об отсутствии задолженности за коммунальные платежи.

Опять же, если у покупателя нет профильного юридического образования в сфере недвижимости, ему следует привлечь к этому процессу профессионала, поскольку ошибки на этом этапе чреваты серьезными последствиями. Как вариант, можно привлечь к этой работе ипотечных брокеров, которые проведут за Вас все проверки. Кроме того, они помогут подобрать именно то кредитное учреждение, которое будет готово участвовать в подобных сделках.

Как можно заметить, покупка квартиры в ипотеку у юридического лица требует дополнительных усилий как со стороны потенциального заемщика, так и со стороны банка. Однако, если у покупателя есть заинтересованность в приобретении именно этой квартиры, а все остальные аспекты оформления ипотечного договора в порядке, то все вопросы можно решить, просто на это потребуется немного больше сил и времени.

Закажите бесплатную консультацию!
Обсудите вашу ситуацию с профессионалом рынка ипотеки
Закажите бесплатную консультацию!
Обсудите вашу ситуацию с профессионалом рынка ипотеки
Заявка отправлена

Благодарим Вас, что выбрали Ипотека Live! Специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

Назад Не знаете как реализовать госпрограммы и субсидии?
Вперед Уверены, что банк найдет к чему «придраться»?
Возникли вопросы? Мы с радостью на них ответим.
Или свяжитесь с нами сами по телефону:
Санкт-Петербург +7 812 317-75-10
Санкт-Петербург
+7 812 317-75-10