Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Содержание:
Официально нововведения вступили в силу 1 июля 2018 года. Пока еще у застройщиков есть запас разрешений на строительство, выданных до этой даты. Следует помнить, что с 1 июля 2019 года изменения в законе коснутся и тех, кто начал строительство до июля 2018 года. Как взять ипотеку на квартиру от застройщика без опасности застрять в долгострое? Об этом и других нюансах приобретения новостроек расскажем далее.
ДДУ и новые правила покупки новостроек
Договор долевого участия заключается между застройщиком и покупателем. Оформить ДДУ по старым правилам можно на любом этапе строительства — даже когда на месте дома нет ничего кроме котлована. Главное достоинство такого подхода — это возможность значительно сэкономить за счет низких цен на квадратные метры на ранних стадиях строительства. Главный минус приобретения строящегося жилья по старой схеме — проблема обманутых дольщиков. Застройщик может собрать деньги с людей и исчезнуть, оставив людям вместо квартир бетонную коробку без инженерных коммуникаций.
Новые правила оформления покупки новостроек включают активный контроль стройки со стороны банка. В некотором роде банк и строитель становятся партнерами. Появилось новое понятие — эскроу счет. С 1 июля 2019 года сделка на первичном рынке будет оформляться так:
- Застройщик открывает в банке эскроу счет, на котором должна быть определенная сумма для начала строительства.
- Банк контролирует все операции по счету и имеет право заморозить движение денег, если обнаружено их нецелевое использование.
- Если девелоперу нужны средства для завершения проекта, он берет кредит в своем банке.
- Между банком и покупателем оформляется договор открытия эскроу счета. Покупатель перечисляет на счет полную стоимость недвижимости. Сделать это можно с помощью оформления обычной ипотеки.
- Строительная компания сдает объект.
- Банк перечисляет деньги покупателей застройщику.
- Покупатели въезжают в новые готовые квартиры.
Очевидно, что строители не могут взять деньги покупателей, пока дом не сдан в эксплуатацию. Теперь каждое движение средств оформляется через подконтрольные банку эскроу счета. Это защитит будущих собственников от потери денег при банкротстве строительной компании.
Есть у новой схемы два интересных нюанса. Первый — деньги на эскроу счетах лежат бесплатно. Банк не платит проценты ни застройщику, ни покупателю. Средства покупателей могут быть ссужены девелоперу под процент, выгоду получает кредитор. Второй — в случае банкротства застройщика недострой остается на балансе у банка. Но у банкиров нет мотивации доводить девелоперов до банкротства — ведь репутация банка будет испорчена, и туда не пойдут клиенты.
Поэтому «родительский контроль» банков пойдет на пользу покупателям и строителям.
За три года рынок первички должен полностью перестроиться. Подорожают квартиры, увеличится стоимость страховки жилья при оформлении жилищной ссуды. Представители ЦБ обещают ужесточить проверку заемщиков, берущих кредит с первоначальным взносом менее 20% от стоимости объекта. Взять ипотеку на новую недвижимость будет сложнее и дороже.
Как взять ипотеку на квартиру от застройщика с выгодой?
Пока поезд минимальных цен на новостройки не ушел, все больше потенциальных заемщиков решаются взять ипотеку. За 2017 и первое полугодие 2018 года темпы продаж в этом сегменте рынка существенно выросли. Об этом говорят Росстат, продавцы и посредники рынка — девелоперы, ипотечные брокеры и агентства недвижимости. Такую крупную покупку, как собственная квартира, нужно как следует обдумать и спланировать. Иначе есть вероятность купить кота в мешке.
При выборе новостройки огромное значение имеет репутация строительной компании. Спрос на строящееся жилье от известных девелоперов выше, потому что они достраивают свои объекты. При этом есть уверенность в качестве строительства. Любая претензия к объекту известного застройщика сказывается на его репутации. Из-за строительного брака могут упасть продажи, поэтому топовые компании радеют за соблюдение сроков и ГОСТов. Среди желающих оформить разрешения на строительство накануне 1 июля 2018 года было больше новых и относительно молодых девелоперов, чем «старичков». Крупные игроки подготовились к переменам заранее.
Зато у молодых подрядчиков часто очень выгодные условия приобретения жилья. Если вы решили оформить кредит на квартиру от малоизвестного подрядчика, не отказывайтесь от покупки без веских причин, если у компании есть аккредитация в надежном банке. Проверьте вашего застройщика по нескольким пунктам:
- наличие в открытом доступе свидетельства о государственной регистрации компании, разрешения на строительство, документов на земельный участок;
- размер уставного капитала;
- срок существования — желательно не менее 5 лет;
- количество и качество построенных и сданных домов;
- наличие неисполненных исков к компании от гражданских и юридических лиц — от подрядчиков и строителей, от владельцев квартир, от кредиторов.
После того, как вы определились с объектом, выберите банк с подходящей программой кредитования и получите одобрение займа. Для этого потребуется собрать документы и потратить время на общение с кредитным менеджером.
Каждый ипотечный договор оформляется с индивидуальными нюансами. Чтобы снизить риски, получить ипотеку под низкий процент и не тратить свое время на сбор документов и проверку девелопера, воспользуйтесь услугами ипотечных брокеров. Сотрудники компании «Ипотека Live» помогут вам найти ту самую новостройку и взять выгодный жилищный кредит в надежном банке.
