Предположим, Вы решили приобрести квартиру в новостройке, которая уже сдана в эксплуатацию, общей стоимостью 4 млн. рублей. Для этого оформляете ипотечный кредит в Сбербанке. Давайте сравним, как различные изменения в исходных условиях повлияют на сумму Вашего ежемесячного платежа. Для расчетов используем ипотечный калькулятор, размещенный на сайте этого финансового учреждения.
Вариант 1. Постоянный переменные:
- первоначальный взнос – 20%;
- срок кредита – 25 лет;
- Вы оплачиваете страхование жизни;
- сумма кредита – 3,2 млн. руб.;
Переменная составляющая в данном случае – это процентная ставка. При условии, что Вы являетесь зарплатным клиентом Сбербанка, то есть получаете зарплату на карточку этого банка, переменные характеристики будут выглядеть так:
- процентная ставка оказывается на уровне 9,2%;
- Ваш ежемесячный платеж составляет 27 286 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, - почти 39 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – почти 5 млн.
Предположим, что у Вас нет зарплатной карты Сбербанка, и тогда процентная ставка увеличилась на 0,5%. Что происходит с переменными характеристиками?
- процентная ставка оказывается на уровне 9,7%;
- Ваш ежемесячный платеж составляет 28 396 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, - 40,5 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – более 5,3 млн.
Казалось бы, такая мелочь – 0,5% годовых, однако она выливается в 1100 рублей каждый месяц и в 300 тыс. за весь срок кредита.
Вывод: делайте все, чтобы хотя бы на несколько процентных пунктов уменьшить процентную ставку:
- просите Вашего работодателя перевести Ваш зарплатный проект в выбранный банк;
- обязательно страхуйте свою жизнь (хотя это тоже обойдется в немаленькую сумму);
- подтверждайте официально свой доход из любых источников (не забывайте про депозиты, роялти и ценные бумаги);
- воспользуйтесь акционными предложениями (например, в Сбербанке при покупке квартиры через систему ДомКлик Вам дают 0,3 п.п. скидки, а в случае, если Вам или Вашей второй половинке меньше 35 лет, то еще 0,4 п.п.);
- поищите квартиры, которые предлагают аккредитованные в Сбербанке застройщики (обычно такая кооперация между финансовым учреждением и строительной компанией выливается в некоторое снижение процентной ставки);
- обратитесь к ипотечному брокеру, который подберет для Вас самое выгодное из имеющихся на рынке банковских предложений, таким образом максимально отработав свой гонорар.
Вариант 2. Постоянный переменные:
- срок кредита – 25 лет;
- Вы оплачиваете страхование жизни, и у Вас есть зарплатная карта Сбербанка;
Переменная составляющая в данном случае – это первоначальный взнос. При условии, что в Вашем распоряжении имеются 20% стоимости квартиры, то в этом случае:
- процентная ставка – 9,2% годовых;
- Ваш вступительный взнос составляет 805 тыс. руб.;
- Ваш ежемесячный платеж составляет 27 286 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, - почти 39 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – почти 5 млн.
Предположим, что у Вас есть всего 15% стоимости квартиры. Что происходит с переменными характеристиками?
- процентная ставка – 9,6% годовых (при низкой сумме первоначального взноса она вырастает на 0,4 п.п.);
- Ваш вступительный взнос составляет 601 тыс. руб.;
- Ваш ежемесячный платеж составляет 29 969 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, - 42,8 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – более 5,6 млн.
То есть, экономя 200 тыс. руб. сейчас, Вы обрекаете себя на увеличение ежемесячного платежа на 2700 руб. в течение 25 лет, что даст Вам увеличение переплаты почти на 600 тыс. руб.
Вывод: делайте все возможное, чтобы раздобыть деньги на первоначальный взнос в размере 20%:
- возьмите беспроцентную ссуду у Вашего работодателя;
- займите денег у друзей, родственников или родных;
- затяните потуже пояса и попытайтесь собрать необходимую сумму за год (лучше, конечно, за полгода, чтобы условия выдачи ипотек не изменились существенно в большую сторону).
Чего нельзя делать однозначно - это брать потребительский кредит для того, чтобы увеличить сумму первоначального взноса. Проценты при получении потребительского кредита достаточно высоки (в несколько раз выше, чем при ипотеке), а значит, вся Ваша экономия сведется на нет. Более того, сейчас по настоянию регулятора (Центробанка РФ) финансовые учреждения принимают во внимание коэффициент предельной кредитной нагрузки (ПКН), а значит, вероятность отказа в том случае, если у Вас есть потребительский кредит, будет гораздо выше.
Вариант 3. Постоянный переменные:
- первоначальный взнос – 20%;
- Вы оплачиваете страхование жизни, и у Вас есть зарплатная карта Сбербанка;
- сумма кредита – 3,2 млн. руб.;
- процентная ставка оказывается на уровне 9,2%.
Переменная составляющая в данном случае – это срок кредита. При условии, что Вы ориентируетесь на 25 лет, то переменные составляющие будут выглядеть так:
- Ваш ежемесячный платеж составляет 27 286 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, - почти 39 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – почти 5 млн.
Предположим, что в связи с возрастными ограничениями банк отказывается кредитовать Вас на 25 лет, а может одобрить ипотеку лишь на 20 лет. Такое иногда бывает, особенно если Вам за 40 лет, а значит, к последней трети Вашего ипотечного кредита Вы уже будете на пенсии. Что происходит с переменными характеристиками?
- Ваш ежемесячный платеж составляет 29 195 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, - 41,7 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – более 3,8 млн.
Хотя ежемесячный платеж и возрастет на 1900 руб., общая переплата за весь срок кредита будет значительно меньше – почти на 1,2 млн. руб.
Вывод: если Вы четко знаете и можете прогнозировать хотя бы на несколько лет вперед свой ежемесячный доход, то лучше сократить срок кредита, а взамен платить ежемесячно чуть большую сумму. Можно пойти и обратным путем: зная свой ежемесячный доход, можно рассчитать, какую сумму Вы готовы ежемесячно направлять на погашение своих обязательств, и в зависимости от этого подобрать срок ипотечного кредита. Чтобы после получения ипотеки Вы продолжали жить достойной и нормальной жизнью, не ущемляя себя в бытовых вопросах и не зажимая каждую копейку, направляйте на погашение долгов не более 35-40% совокупного дохода Вашей семьи.
Выражение «копейка рубль бережет» актуально и в отношении ипотеки. Все просчитанные нами варианты говорят о том, что при рассмотрении условий ипотеки следует обращать внимание:
- на реальную процентную ставку (в рекламных целях всегда указывается минимальная и стоит предлог «от»);
- на доступный для Вас первоначальный взнос;
- на срок погашения всей суммы ипотечного кредита.
Ипотечный брокер поможет Вам рассчитать все возможные варианты экономии и подобрать максимально выгодное для Вас предложение ипотеки.
