Может ли банк в одностороннем порядке изменить ставку по ипотеке?

Все чаще в последнее время ипотечные заемщики жалуются на то, что финансовые учреждения, выдавшие кредит на покупку жилья, пытаются изменить ставки по их обслуживанию. Вариантов мотивации банка в данном случае может несколько – от изменений внутренней политики до увеличения рисков. И вот тут многим заемщикам хотелось бы понять, насколько такие действия правомерны.

На самом деле такие изменения могут строго соответствовать рамкам действующего в данной сфере законодательства, так и быть незаконными. Попытаемся разобраться, от чего это зависит и можно ли себя защитить от несанкционированного одностороннего повышения.

Хотим обозначить еще раз: мы будем обсуждать только вариант увеличения ставки. Снижать проценты банки могут сколько хочешь, и никаких возражений этот вариант не вызовет у заемщика, это очевидно. А вот существенный рост может вызвать у заемщика совсем не позитивные эмоции – особенно на фоне того, что в общем и целом наблюдается снижение ставок на фоне уверенного падения ставок ЦБ.

О чем говорит закон?

Данная сфера регулируется Федеральным Законом «О банках и банковской деятельности». Так вот, если внимательно почитать этот документ, можно увидеть, что в нем содержится четкам норма. Она утверждает: финансовое учреждение не имеет права поднимать ставку в одностороннем порядке по уже заключенному договоре ипотеки. Однако при этом добавляет: все вышесказанное имеет место при условии, что иные положения не предусмотрены этим же законом или не содержатся в подписанном заемщиком договоре.

Какие же варианты повышения предусматривает этот документ? Их несколько, перечислим лишь самые главные и распространенные, когда данное повышение:

В каких случаях повышение законно?

Вообще последний из перечисленных выше вариантов попал в данную группу чисто номинально. Такая схема как раз и представляет собой вариант чуть ли не ежемесячного изменения процентной ставки, причем на самых что ни на есть законных основаниях. Другой вопрос, что плавающая процентная ставка – явление в нашей стране не слишком распространенное, вернее, не распространено вообще.

Еще один случай, когда повышение ставки обоснованно, заключается в том, что на первые несколько лет заемщику предлагается пониженная ставка, а после окончания этого срока становится среднерыночной. Обычно это касается новостройки: ставка в 3-5% годовых на период с момента покупки и до ввода дома в эксплуатации с последующим повышением ставки дот 7,5-8% — обычная практика для большинства строительных компаний, часть их маркетинговой стратегии.

Эти два варианта имеют одну особенность: потенциальный заемщик как бы заранее предупрежден о том, что ставка может или гарантированно будет повышена, а потому для него ее увеличение не будет таким уж неожиданным сюрпризом. Мы же сосредоточимся на ситуации: ставка меняется тогда, когда для этого нет никаких оснований.

Что имеет большую силу: закон или договор?

Наверное, это один из немногих случаев в юридической практике, когда подписанный договор ипотеки имеет намного большую юридическую силу, чем пункт в соответствующем законодательном акте.

Конечно, если Вы юридически и финансово подкованы, вряд ли Вы допустите, чтобы такой пункт был включен в Ваш ипотечный договор. Однако иногда стремление получить столь желанное жилье становится выше здравого смысла, и даже столь невыгодный для заемщика договор подписывается с его стороны.

Однако юристы утверждают: даже столь четко продуманный и прописанный договор можно оспорить как противоречащий действующему законодательству. Правда, придется потратить финансы на адвоката и время на присутствие в суде, однако овчинка стоит выделки. Полный перечень документов, на которые можно ссылаться, наверняка знает хороший и грамотный адвокат, который работает в данной сфере.

Например, представители финансовых организаций, стремящиеся повысить своим заемщикам процентную ставку, опираются обычно на статью 451 Гражданского кодекса нашей страны. В нем написано, что основанием для увеличения процентной ставки является существенное изменение обстоятельств. Четкого и правдивого толкования этого параметра в Законе нет, а есть лишь пояснение: изменение обстоятельств считается существенным, если стороны не захотели бы его заключать в случае, если бы знали об этом, или заключили бы его на других условиях.

Адвокат при составлении искового заявления может сослаться на статью 29 Федерального Закона «О банках и банковской деятельности». В ней черным по белому сказано: кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке повышать процентную ставку, определяет порядок их уплаты и погашения. Кроме того, банк не может менять не только процент, но и срок действия, а также другие значимые параметры. Если со знанием дела, продуманно и грамотно построить линию защиты, то в принципе есть шансы остаться на прошлой ставке.

Еще один законодательный акт, на который стоит обратить внимание при построении своей линии защиты в суде, — это статья 16 закона «О защите прав потребителей». Именно там говорится, что даже наличие в договоре ипотеки возможности повышения процентной ставки не является достаточным основанием для этого самого повышения. Это связано с тем, что такие условия договора существенно ущемляют права потребителя, а значит, не являются законными.

Когда банк в одностороннем порядке повышает процентную ставку, а заемщик или его законные представители при этом пытаются оспорить это решение в суде, не стоит подписывать никаких документов, особенно если он носит название «дополнительное соглашение».

Как же платить в тот период, когда Вы оспариваете банковское решение? Правильно, погашать свои обязательства в полном объеме, в соответствии со старым графиком. Именно это будет для суда показателем того, насколько ответственным и платежеспособным заемщиком Вы являетесь.