Можно ли купить долю квартиры или комнаты в ипотеку?

Иногда, когда финансовое положение потенциального заемщика оставляет желать лучшего, у него возникает желание купить с помощью ипотечного кредита не целую квартиру, а какую-либо часть в ней. Однако при этом возникают некоторые бюрократические преграды, преодоление которых иногда сводит на нет все желание будущих владельцев долей или комнат в квартире заниматься подобных оформлением. Рассмотрим более подробно, что же может помешать заемщику взять в ипотеку долю в квартире или комнату в ней.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки Ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Варианты оформления части квартиры

В случае, когда приобретается не целая квартира, а ее часть, следует четко разграничивать, какой именно вариант предлагается приобрести.

Первый – это комната, или, говоря юридическим языком, выделенная часть квартиры. Она представляет собой выделенную часть квартиры, определенное помещение. У комнаты есть свой отдельный кадастровый номер и площадь. Именно так оформляется часть коммунальной квартиры, закрепленная за ее собственником.

Второй – это доля, то есть часть права собственности на нее. Например, квартира досталась в наследство сыновьям, которые владеют ею в равной пропорции, а значит доля собственности каждого будет составлять ½. И если один брат захочет продать свою долю, а другой брат захочет купить его долю, взяв для этого ипотечный кредит в банке, то тогда в качестве объекта залога будет выступать эта доля.

У каждого из вышеупомянутых вариантов есть свои особенности оформления, о которых мы и поговорим далее.

Что нужно помнить при оформлении ипотеки на долю?

Процедура получения ипотечного кредита на долю мало чем отличается от стандартной процедуры, однако этот процесс усложнен за счет дополнительных согласований с собственниками других долей. На что же нужно обратить внимание?

Нюанс 1. Преимущественное право покупки.

Таковое присутствует у владельцев других долей или комнат в этой же квартире. Прежде чем искать покупателя на свою часть квартиры, продавец должен предложить своим соседям выкупить ее у него. Причем важна не только готовность выкупа, но и согласованная сумма – ее назначает продавец. У владельцев остальных частей жилища есть месяц на то, чтобы выкупить предложенную им часть.

В случае, если соседи откажутся, их отказ должен быть заверен официально. Этот документ является обязательным для оформления сделки купли-продажи и кредитного договора.

Почему это важно для будущего покупателя и ипотечного заемщика? Потому что в случае, если это законодательное требование будет проигнорировано, то сделку купли-продажи можно будет признать недействительной. Да и банк без этого нотариально заверенного отказа не захочет оформлять кредит, и заемщик попросту потеряет время и удачный объект для покупки.

Если добиться официального отказа от соседей не удастся, то стоит обратиться к государственному нотариусу. Существует процедура, по которой даже отсутствие ответа на официальное письмо от нотариуса может расцениваться как отказ от покупки. Вот тогда можно начинать искать клиентов.

Теоретически процедура выглядит простой, однако на практике получить нотариально подписанный отказ у нескольких владельцев комнат в коммунальной квартире (а ведь такие большие коммунальные квартиры до сих пор не редкость в нашем городе) достаточно сложно. Потенциального заемщика радует оно: этим вопросом должен заниматься продавец, а не покупатель. С этой точки зрения самое простое – это выкуп последней доли, то есть, кроме продавца, есть всего один владелец.

Нюанс 2. Необходимость оформления залога на всю квартиру

Оказывается, для того, чтобы купить долю квартиры в ипотеку, в залог нужно предоставить всю недвижимость целиком. То есть если заемщик приобретает долю, он должен уговорить своих будущих соседей, по сути незнакомых ему людей, предоставить свои доли в залог банку. И если вдруг он не сможет обслуживать свои обязательства, то забрать квартиру могут у всех дольщиков.

Финансовое учреждение подстраховывает себя: в случае возникновения форс-мажора оно не сможет продать долю в квартире без согласия всех других жильцов. Однако как уговорить других владельцев пойти на такое? Хорошо, если они родственники, а если нет? С другой стороны, их можно понять: почему они должны подставлять свое имущество ради совершенно незнакомого человека. В этом случае выход может быть только один: менять объект залога на равноценный. В случае с комнатой такая проблема не возникает: для того, чтобы ее оформить, достаточно передать в залог лишь ее.

Нюанс 3. Особенности проведения оценки и страхования

Закон говорит о том, что при проведении оценки объектом является не доля, а вся квартира целиком. В принципе, если есть договоренность о том, что вся недвижимость переходит в залог, этот факт не кажется уже таким страшным, если не одно «но». В том случае, если стоимость оценки вычисляется в процентном отношении к стоимости всего объекта, то заплатить нужно будет гораздо больше, чем если бы оценке подлежала доля. То же самое касается страховки: страховаться будет вся квартира, а значит, расходы потенциального заемщика и в этом случае будут выше. Если же речь идет о комнате, то таких проблем не возникает: оценивается отдельная комната, и страхуется тоже только она.

Как облегчить процесс получения ипотечного кредита?

Исходя из всех вышеперечисленных особенностей, можно сделать правильный и логичный вывод: финансовые учреждения с большей долей вероятности захотят выдать ипотеку на комнату. Судите сами: забот меньше, привлеченных людей меньше, бумажек для оформления тоже меньше. Да и выдача при покупке комнаты ничем не будет отличаться от обычного ипотечного кредита, кроме как наличием одной единственной бумаги – отказа соседей от выкупа.

С вариантом продажи доли намного больше мороки, причем как для заемщика, так и для банка. Самое сложное тут – уговорить другие собственников передать свою часть в залог, особенно если так получилось, что они не прямые родственники.

Чтобы сократить потери времени на оформление всех необходимых документов, обратитесь к ипотечному брокеру. Во-первых, этот специалист наверняка знает, в какие банки стоит обращаться с подобной просьбой, а какие однозначно откажут в ипотеке на такие объекты. Во-вторых, Вы можете поручить ему подготовку пакета документов, сняв с себя эти заботы. В-третьих, Вы можете рассчитывать на то, что для Вас выберут банк с наиболее выгодными условиями, так что расходы на оплату услуг ипотечного брокера окупятся в течение очень короткого промежутка времени.