Обратная ипотека для пенсионеров
Мы привыкли к тому, что банк дает заем на покупку квартиры, и это называется ипотекой. А ведь есть и другая ситуация – плательщиком выступает финансовое учреждение, а после кончины человека право на его квартиру переходит к банку. Это носит название обратной ипотеки. Нельзя сказать, что такая схема очень распространена в нашей стране, однако к ней все чаще и чаще обращаются одинокие пенсионеры, размер пенсии которых оставляет желать лучшего.
Попробуем разобраться в том, что такое обратная ипотека, каков ее механизм, насколько он рабочий в наших условиях, а также на что следует обратить внимание, заключая подобный договор.
Как за границей
Этот финансовый инструмент не является изобретением отечественных банкиров: за рубежом он используется, причем достаточно давно. В Соединенных Штатах Америки обратная ипотека появилась еще в начале 60-х годов 20 века (ее объем на сегодняшний момент составил порядка 10 млрд. долл. США), в Европе она получила широкое распространение в Великобритании (25,5 млрд. долларов) и Польше. Еще один лидер этого рынка – Австралия (там заключается более 3 тысяч договоров в год).
Причем США становится лидером по числе заключенных сделок (более 50 тыс. в год), а вот Великобритания занимает первые места по выплаченным суммам. В принципе, этому есть разумное объяснение, ведь стоимость жилья в этих двух странах заметно разнится.
Интересен опыт США и их статистические данные: оказывается, 70% сделок отсеиваются на предварительном этапе проведения переговоров. Сразу после обращения в банк обычно возникают родственники, которые страшно недовольны таким поведением своих родных, а потому начинают лучше о них заботиться и оказывать финансовую поддержку. Так что, даже если бы обратной ипотеки не было, ее нужно было бы придумать, чтобы заставить молодое поколение быть более внимательными к своим пожилым родственникам.
Прозрачный механизм
Обратная ипотека фактически представляет собой залог жилья в банке. То есть банк покупает квартиру в кредит у пенсионера, выплачивая каждый месяц часть стоимости квартиры.
Более того, платежи могут проводиться по разным схемам в зависимости от той, которую выберет владелец недвижимости. Кто-то хочет получить всю сумму целиком, кто-то готов равными частями каждый месяц, а некоторые соглашаются на кредитную линию, откуда можно снять деньги без оплаты процентов в любой момент.
Если случается так, что все деньги выплачены, а заемщик жив и здоров, то он продолжает проживать в этой квартире. Банк не в праве не выселить владельца, не предъявить к нему никаких иных претензий. Важный нюанс: банк получает квартиру в собственность только после смерти заемщика, никак не раньше. Единственное, о чем следует упомянуть: у заемщика появляется обязательство ежегодно страховать квартиру и поддерживать ее в надлежащем состоянии – таком, каком она была на момент проведения оценки.
От чего зависит сумма
В первую очередь, значение играет возраст заемщика. Он влияет на срок обратной ипотеки: от средней продолжительности жизни в стране отнимается реальный возраст пенсионера – и вот уже срок ипотеки рассчитан. Зависимость тут обратно пропорциональна: чем меньше срок, тем больше будет ежемесячная сумма. В разных странах есть ограничения по минимальному возрасту: в США – 62 года, в Великобритании – 55 лет, в Австралии – 60 лет, а вот в Польше подобного ограничения нет.
Второй важный фактор, который нельзя сбрасывать со счетов, — это рыночная стоимость жилья. Тут зависимость прямо пропорциональна: чем больше стоимость жилья, тем больше ежемесячная выплата. Вот почему банки в основном интересуются дорогим, ликвидным жильем (такие объекты легко можно реализовать) в черте крупных мегаполисов. Причем жилье должно не только сегодня быть, но и как минимум на протяжении ближайших 10 лет оставаться ликвидным и востребованным.
Внимательно читайте договор! На самом деле банки возвращают не всю стоимость жилья, а примерно 60% от оценочной стоимости – остальное идет на оплату процентов по кредиту и страховые выплаты.
Как быть с наследниками
Многие банки заранее уточняют: получить кредит по системе обратной ипотеки могут только те пенсионеры, которые одиноки, а также одинокие супружеские пары. Такое требование перечисляется не у всех, однако про него не стоит забывать.
Если у почивших бабушки или дедушки вдруг появились наследники (а такое случается сплошь и рядом), то, к сожалению, они не могут претендовать на жилье. Единственное, что они могут получить, — это разницу между оговоренной суммой кредита и теми суммами, которые уже были выплачены. Если была выплачена вся сумма, то наследникам рассчитывать не на что.
Однако у них есть возможность в течение 12 месяцев после кончины пожилого человека выкупить квартиру у банка. После окончания этого срока они уравниваются в правах с другими претендентами на жилье, реализуемое по внутрибанковским процедурам.
Банк реализует квартиру на рынке, получая за нее определенную сумму денег. Сумма кредита, включая проценты за пользование ним, остаются у банка – в этом интерес банка. А вот если имеется превышение над этой суммой, то финансовое учреждение обязано вернуть эту сумму наследникам.
Какие банки занимаются обратной ипотекой
Первым, кто в нашей стране заявил о желании внедрить проект обратной ипотеки в свою деятельность, стало ОАО «Агентство по реализации жилищных ипотечных кредитов», дочерняя компания «ДОМ.РФ». Несколько лет назад (а именно в 2012 году) они начали реализацию этого финансового продукта.
Для того, чтобы узнать, какие именно банки занимаются выдачей обратных ипотек, предлагаем обратиться к ипотечным консультантам: только они точно знают, в каких банках имеется подобная возможность, насколько выгодны процентные ставки, какие документы следует предоставить для оформления, какую частоту выплат следует выбрать. Эта информация поможет Вам принять правильное решение, о котором Вы никогда не пожалеете.
