Почему не дают ипотеку на дом?
Желая улучшить свои жилищные условия, многие из нас хотят перебраться в частный дом. Понятное дело, что его стоимость несколько выше, чем в случае с квартирой, а потому обращение в банк за ипотечным кредитом вполне обосновано. И вроде все условия соблюдены: средства на первоначальный взнос имеются, доход официально подтвержден, положительная кредитная история – в наличии, поручители и созаемщики – все сплошь проверенные, надежные и платежеспособные люди, а вот в выдаче средств в рамках ипотечного кредита отказано. Как такое может быть?
Иногда оказывается, что причиной может стать несоответствие дома тем требованиям, которые предъявляют к таким объектам банковские организации. Давайте поговорим подробнее о причинах в отказе выдачи займов для приобретения частных домов, а также о том, что делать в таком случае.
Что главное для банка?
Понятно, что заемщика не слишком интересует, какими мотивами руководствуется финансовое учреждение, не выдавая ему ипотечный кредит. Однако знание тех принципов и критериев, которыми пользуются банки, соглашаясь на выдачу или отказывая в ней, помогут сделать правильный выбор.
Все дело в том, что для банка недвижимость, которая служит предметом ипотеки, должна быть ликвидной. Это слово означает, что при необходимости (в случае неплатежеспособности заемщика) она должна быстро продаться и вернуться в банк в виде денежных средств.
Квартира в городской черте стандартной планировки по доступной цене – идеальный с точки зрения банка ликвидный залог, в случае чего продать ее не составит проблем. А вот дом, зачастую расположенный за чертой города, созданный по индивидуальному проекту, построенный под нужды и потребности конкретной семьи, такими свойствами не обладает. А значит, продать его в случае проблем будет еще более проблематично. В этом и кроется большинство проблем, связанных с низкой долей ипотечного кредитования частных домов – на сегодняшний день она составляет лишь 1% от общей суммы ипотечных кредитов, ежегодно выдаваемых на подобные цели.
Какие требования выставляет банк?
Однако решение о выдаче или отказе в ипотеке не должно носить субъективный характер, зависящий от настроения начальника кредитного отдела финансового учреждения. Вот почему банки пытаются каким-то образом описать в конкретных объективных показателях, какой дом может стать объектом ипотеки, а какой нет.
Конечно, каждый банк, в рамках своей кредитной политики, предъявляет свои особые требования. Однако некоторые требования у них совпадают – о них и поговорим в первую очередь.
Техническое состояние дома
Понятно, что кредитовать покупку дома, который сам развалится до конца срока выплаты ипотечного кредита, никто не будет. Потому такие объекты обязательно проверяют на исправность всех конструктивных частей, а также отсутствие аварийности. Еще одно требование – износ не должен составлять более 50%. То есть дом, который был построен в середине прошлого века, вряд ли может быть куплен в ипотеку. Еще одно требование – жилище должно быть капитальным, с фундаментом, причем обязательно бетонным, кирпичным или каменным. Многие банки ставят условием отсутствие деревянных перекрытий – это способствует распространению пожара, а значит, риск существенной потери стоимости объекта существенно возрастает.
Наличие коммуникаций и инфраструктуры
Если дорогу к предполагаемому объекту ипотеку весной размывает так, что не проехать, пока грязь не высохнет, то его шансы стать объектом ипотеки резко снижаются. Все необходимые для жизни коммуникации (вода, свет, газ) должны быть проведены. Санузел должен быть хотя бы один и находиться внутри дома, а не за его пределами на участке, так что вариант «удобства во дворе» тоже не подойдет.
Наличие земельного участка в собственности
Отдельные требования касаются земельного участка, на котором расположен дом. Он обязательно должен быть в собственности у хозяина дома, поскольку купить дом без земли, на которой он построен, невозможно. Кроме того, земельный участок должен иметь целевое назначение – например, в документах должно быть указано «для индивидуального жилищного строительства» либо «для дачного строительства», Дом, построенный на земле сельскохозяйственного назначения, банку не подойдет.
Наличие правоустанавливающих документов
Хотя дом и частный, в нем не должно быть перепланировок, которые не узаконены в плане – все должно соответствовать документам. Если таковые переделки и имеют место, они не должны касаться несущих конструкций и основных коммуникаций. Если такие нарушения имеются, то нужно сначала разобраться с ними, а потом оформлять ипотеку.
Что делать, если дом не подходит под требования банка?
Если банк отказывает Вам в выдаче ипотечного кредита под залог приобретаемого дома, то выход может быть только один: искать другой объект залога. Если Вы, к примеру, в качестве объекта залога предоставите свою квартиру либо любой другой находящийся в собственности объект недвижимости, то Вы можете получить ипотечный займ. А вот потратить его Вы можете на что хотите – и пусть это будет дом Вашей мечты!
В этом случае стоит помнить только об одном: в случае, если начнутся финансовые сложности и дойдет дело до передачи прав собственности на предмет залога, отдавать придется более ликвидную недвижимость, которая и была оформлена в этом качестве. А вот дом останется в Вашей собственности на долгие годы, поскольку, если банк отказался взять его в залог, то продать его будет достаточно сложно.
Если Вы хотите получить ипотечный кредит на загородный дом, обращайтесь к нашим ипотечным брокерам. Они точно знают, какие банки пойдут на подобные сделки, в каких предложат наилучшие условия, где можно будет претендовать на заем с минимальным первоначальным взносом. Они помогут сэкономить Ваше время, не потратить лишние усилия на подачу документов в те финансовые учреждения, которые однозначно Вам откажут, — словом, избавят от множества забот при получении ипотечного кредита.
