Подбираем загородный дом в ипотеку: на что обратить внимание?
Многие россияне предпочитают загородный дом даже самой новомодной, уютной и красивой квартире. И в принципе их можно понять: чистый воздух, отсутствие соседей за стенкой, шашлыки не по праздникам, а практически каждый день возможности для садоводства, машина прямо на участке – не жизнь, а сказка.
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Однако за любое удовольствие надо платить, а частный дом, даже за пределами городской черты (будем называть его формально объект ИЖС – индивидуальное жилищное строительство), стоит недешево. Выход в виде ипотечного кредита, конечно, поможет решить проблему, однако и тут есть некоторые ограничения. Давайте поговорим более подробно о том, что может помешать потенциальному заемщику воплотить свою мечту о загородном доме в реальность.
Какой должен быть дом
Чтобы дом за городом мог стать объектом ипотеки, он должен отвечать следующим требованиям:
- Наличие первоначального взноса. Минимальный уровень в этом случае всегда больше, чем при покупке квартиры (большинство финансовый учреждений стартуют от 25%). Если первоначального взноса нет, то, кроме самого дома, следует добавить к залогу еще и другую недвижимость, находящуюся в собственности у заемщика, или 1-2 платежеспособных поручителей.
- Участок, на котором расположен дом, должен быть либо оформлен в собственность, либо, если он покупается, то оформляется два ипотечных кредита: один – на дом, другой – на участок.
- Оценочная компания, аккредитованная банком, может оценить дом существенно дешевле, чем за него просит продавец. Тогда придется либо торговаться с продавцом, чтобы он снижал цену, либо доплачивать из собственных запасов, ведь отказываться от покупки не хочется.
- Незарегистрированные перепланировки, существенно отличающие внутреннее распределение комнат, кухни и санузлов, может помешать оформлению ипотечного займа.
- Не всякий дом подойдет. Основные требования- износ не более 60%, без деревянных перекрытий, стены – из кирпича, блоков или бетона, отдельная кухня, наличие системы отопления и других инженерных коммуникаций обязательно, развитая транспортная инфраструктура в месте размещения, отсутствие уже существующих обременений.
В принципе, банк, действующий по принципу «надейся на лучшее, но готовься к худшему», понимает, что в случае невозможности оплаты заемщиком ежемесячных обязательств лучше иметь в залоге ликвидную недвижимость, которая будет реализована достаточно быстро, а не мучиться из-за особенностей, которых в загородном доме может быть огромное множество.
Все остальное – как обычно: подтвержденный официально доход, возможность использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, возраст заемщика, наличие хорошей кредитной истории. Нужно быть готовым к тому, что срок займа будет чуть меньше (не 25-30, а 15-20 лет), да и процентная ставка на 0,2-0,5 п.п. выше. Все это влияет на уровень ежемесячных платежей, так что при равной стоимости квартиры и дома в месяц за квартиру нужно будет платить меньше, чем за дом.
Объект, который только находится на проектной стадии, тоже может стать объектом ипотечного кредита, однако тут следует четко продумать вариант залога: то строение, которое не введено в эксплуатацию, по закону не может быть предметом залога.
Можно даже получить ипотечный кредит на реконструкцию. Сразу оговоримся: реконструкция – это не косметический и даже не капитальный ремонт, это перестройка Вашего дома с целью расширения полезной площади (можно надстроить мансарду или запланировать возведение пристройки). В этом случае не обойтись без плана
Сразу оговоримся, банки неохотно выдают кредиты на строительство и реконструкцию, так что, если уже настроились, обращайтесь за помощью к ипотечным брокерам. Они уж точно знают, какие финансовые учреждения готовы пойти на такие шаги, а значит, освободят Вас от ненужной траты времени и сил на выяснение подобных нюансов.
Сельская ипотека
В общем и целом, можно отметить, что теоретически возможность взять загородный дом в ипотеку есть, а вот на практике слишком можно условий для этого. Видимо, этим и объясняется тот факт, что на сегодняшний день только 1% от общей суммы выданных российскими банками ипотечных кредитов приходится на ИЖС. Крупные банки заняты оформлением ипотеки на ликвидные малометражки, спрос на которые велик, а у мелких банков нет ресурса, да и ликвидность многих загородных домов оставляет желать лучшего, а для финансового учреждения этот показатель – один из самых важных. Однако, если Вы все-таки решите попытать счастье, то обращайтесь в Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и «Дом.РФ».
Кардинально решить проблему должна программа Сельская ипотека, старт которой пришелся на февраль 2020 года. Она предполагает, что граждане России могут оформить покупку дома в сельской местности под 3% годовых, а при участии местных властей и их субсидировании ставка может вообще упасть до 0,1%.
На первый взгляд условия стандартны:
- срок – до 25 лет;
- максимальная сумма – 3 млн. рублей (для Дальнего Востока и Ленинградской области – 5 млн. рублей);
- первоначальный взнос – 10% (возможна оплата материнским капиталом);
Однако и тут есть свои ограничения:
- дом должен располагаться в населенном пункте, где проживают не более 30 тыс. человек;
- на территории внутригородских муниципальных образований Москвы и Санкт-Петербурга эта программа не действует;
Данная программа выгодна всем, потому и спрос на нее достаточно высокий. Заемщики получают доступные кредиты, позволяющие им улучшить свои жилищные условия. Банки заключают ипотечные договора и получают свой доход, а разницу между реальной и льготной процентной ставкой компенсирует государство. Да и государство в выигрыше: возможность решать острые социальные проблемы таким образом положительно влияет на имидж власти. Очень хочется надеяться, что программа будет продлена еще на несколько лет, а не закончит свое существование в 2021 году, как это было заявлено изначально.
