Варианты ипотеки без первоначального взноса

Оформляя ипотечный кредит, потенциальный заемщик зачастую сталкивается с необходимостью наличия первоначального взноса (ПВ). Обычно она составляет 10-20% от стоимости квартиры (в случае в частным домом или строящимся жильем банки, желая защитить себя могут поднимать эту планку до 30% и более). А что делать, если накопить соответствующую сумму не удалось? Неужели нужно отказаться от ипотеки, тем более, если все остальные условия устраивают? Попробуем понять, где и как можно рассчитывать на ипотеку без первоначального взноса.

Зачем нужен?

Выставляя требование к клиенту предоставить первоначальный взнос, финансовое учреждение, выдающее ипотечный кредит, решает сразу несколько вопросов:

  • проверяет платежеспособность потенциального заемщика;
  • страхует себя от колебаний в стоимости жилья;
  • разделяет риски при выдаче подобных займов.

Анализируя требования к первоначальному взносу, можно заметить следующую закономерность: чем ниже ликвидность объекта, тем выше ПВ.

И еще об одной закономерности хочется упомянуть: чем более лояльными к потенциальным заемщикам становятся условия выдачи ипотечным кредитов, тем более требовательными становятся финансовые учреждения к предоставлению ипотечного взноса. И если несколько лет назад практически любой банк, входящий в десятку лидеров ипотечного кредитования, мог закрыть глаза на отсутствие ПВ, то сегодня ипотека в Сбербанке, ВТБ или Россельхозбанке без него практически невозможна.

Государство также способствует тому, чтобы банки требовали со своим потенциальных заемщиков оплату части кредитуемого жилья при оформлении договора – для них вводится повышенный коэффициент риска. В чем-то они правы – об этом говорит и официальная статистика: у ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом шанс просрочить очередной платеж в первые два года в два раза выше, чем у аналогичных займов с 20-40%-ным ПВ, и в 6 раз больше, чем у тех, кто при оформлении заплатил самостоятельно половину стоимости жилья.

Как выходили из положения

Несколько лет назад была весьма распространенной практика кредитования на получение ПВ. Приходя за оформлением ипотечного кредита и не имея нужной суммы, потенциальный заемщик получал даже от менеджера финансового учреждения предложение оформить соответствующий потребительский кредит, чтобы использовать эти деньги для первого солидного платежа. Конечно, получалась существенная переплата по ипотеке, и в первые несколько месяцев, пока выплачивался потребительский кредит, заемщику было ну очень сложно финансово, однако это был один из самых востребованных вариантов обойти существующую систему. Однако с тех пор, когда государство ввело обязательный учет общей долговой нагрузки заемщика и ужесточила требования к нагрузке на капитал по программам с ПВ меньше 20%, такая комбинация стала невозможной – банкам просто экономически невыгодно оформлять такие кредиты.

Еще одна схема, которая заслуживала внимания и часто использовалась в подобных случаях, - это завышение стоимости квартиры, не так давно мы писали о ней. Несколько лет назад она также была очень популярна, а сегодня в связи с ужесточением условий и повышением требований к деятельности аккредитованных оценочных компаний также теряет свою актуальность.

Какие существуют варианты?

Материнский капитал

Понятно, что семье, живущей на съемной квартире и оплачивающей ее, что называется, по полной программе, откладывать деньги еще и на формирование ПВ, очень сложно, а порой практически невозможно, даже если работающих двое. А что говорить о семьях с детьми, где один из родителей находится в декретном отпуске?

Одним из лучших выходов для них является использование для формирования ПВ материнского капитала – помощи государства, выдаваемого при рождении второго, а с 2020 года – и в случае появления первого ребенка в семье. Большинство банков принимают в качестве такого платежа «детские деньги», однако, подыскивая подходящую программу ипотечного кредитования, следует отдельно оговаривать этот момент.

Специальные предложения

Они формируются, когда возникают альянсы банковских учреждений и застройщиков. Последний кровно заинтересован в продаже своих квартир (например, на этапе начала строительства или для получения дополнительного финансирования), а потому идет на снижение требований, чтобы привлечь как можно больше клиентов, и готовы рисковать.

Так что, если с ПВ не сложилось, поищите предложения на рынке новостроек. Однако в этом случае следует быть готовыми к тому, что ставки по таким ипотечным кредитам будут выше. Не ищите такие предложения у банков, входящих в число лидеров ипотечного кредитования: обычно их предлагают так называемые «карманные» банки, создаваемые в рамках холдингов и привязываемые к конкретному застройщику. В этом случае мы бы посоветовали более тщательно анализировать договор, который потенциальный застройщик планирует подписать, и обязательно советоваться с юристом.

Привлечение дополнительного залогового имущества или поручителей

Выдать ипотечный кредит без ПВ могут, если потенциальный заемщик предоставит дополнительный объект для обеспечения залога. Так банковское учреждение сможет максимально минимизировать свои риски. Только следует помнить, что такой объект должен быть высоколиквидным – в случае с недвижимостью это означает располагаться в хорошем районе, иметь высокую стоимость и быть привлекательным для других покупателей.

Решить проблему можно также с помощью поручителей или созаемщиков. Эффект от такого решения тот же самый: банк получает дополнительные гарантии возврата денег в том случае, если у заемщика возникнут финансовые проблемы.

Наличие положительной кредитной истории

Этот факт также может сыграть на руку потенциальному заемщику. Однако тут стоит говорить о том, что эта история должна касаться не потребительского кредита, который выплачивается за полгода, а именно ипотечного. Учитывая длительный срок погашения подобных займов, таким пунктом в своей кредитной истории мало кто может похвастаться, однако шанс все равно есть. Обратите внимание: ситуация, когда кредит погашен путем рефинансирования в другом банке, не считается фактом положительной кредитной истории.

Какой бы из вариантов ипотеки без первоначального взноса Вы ни выбрали, следует готовиться к тому, что:

  1. С Вас обязательно потребуют официальное подтверждение доходов по строгой форме (скорее всего, это будет 2-НДФЛ), так что без официальной высокой зарплаты начинать оформление не стоит.
  2. Срок кредита может быть сокращен, причем в некоторых случаях весьма существенно (до 10 лет).
  3. Платежи по ипотечному кредиту будут намного выше: во-первых, банк будет страховать себя повышенной процентной ставкой, во-вторых, сумма, на которую будет начисляться процент, будет гораздо выше.

Для того, чтобы подобрать оптимальные условия и хоть как-то сэкономить на получении кредита без ПВ, обращайтесь к ипотечным брокерам. Они точно знают, какие финансовые учреждения готовы пойти на уступки, а значит, смогут подобрать выгодный для Вас вариант.

Закажите бесплатную консультацию!
Обсудите вашу ситуацию с профессионалом рынка ипотеки
Закажите бесплатную консультацию!
Обсудите вашу ситуацию с профессионалом рынка ипотеки
Заявка отправлена

Благодарим Вас, что выбрали Ипотека Live! Специалист свяжется с Вами в ближайшее время.

Назад Не знаете как реализовать госпрограммы и субсидии?
Вперед Уверены, что банк найдет к чему «придраться»?
Возникли вопросы? Мы с радостью на них ответим.
Или свяжитесь с нами сами по телефону:
Санкт-Петербург +7 812 317-75-10
Санкт-Петербург
+7 812 317-75-10