Возможно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?
Многие собственники, живущие в квартире много лет или только приобретающие жилье, пытаются улучшить его: добавить простора, комфорта, словом, подстроить его под свой вкус. В результате они решаются на перепланировку, не задумываясь о том, что в дальнейшем при продаже квартиры с ней могут возникнуть определенные проблемы, особенно если квартира покупается в ипотеку. Хорошо, если изменения получилось узаконить, а вот если потенциальный заемщик остановил свой выбор на квартире с неузаконенной планировкой – сможет ли он приобрести такую квартиру в кредит под залог этой самой квартиры? Предлагаем разобрать все возможные ситуации, поскольку однозначного ответа на этот вопрос нет.
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки Ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Все тайное становится явным
Казалось бы, потенциальный заемщик мог бы и не ставить финансовое учреждение в известность относительно наличия перепланировок, тогда и проблем бы не возникало. Однако в процессе оформления кредита обязателен этап проведения оценки независимой компанией, имеющей аккредитацию у банка. Оценщик в обязательном порядке выезжает на место, где проводит визуальный осмотр и проверяет совпадение реальной планировки поэтажному плану. И если есть какие-то несоответствия, то обязательно информирует об этом банк в своем отчете.
Не стоит договариваться с оценщиком и просить его не указывать в своем отчете факт перепланировки. Если даже рядовой сотрудник компании на этой пойдет, в случае вскрытия это факта в дальнейшем оценочная компания может лишиться банковской аккредитации, а заемщик попадет в черный список не только у этого финансового учреждения, но и у многих других, так что об ипотеке ему можно будет на долгие годы забыть.
Почему сопротивляется банк?
Казалось бы, какая банку разница, что в квартире есть перепланировка? Оказывается, финансовому учреждению не все равно, и вот почему.
Во-первых, наличие неузаконенной планировки существенно понижает ликвидность объекта – в случае выставления на торги такой объект будет намного сложнее реализовать, что, естественно, не играет на руку банку.
Во-вторых, серьезные изменения в планировке квартиры увеличивают шансы ее частичного разрушения – например, подтопления или обрушения каких-либо конструкций, что опять же влечет за собой существенное снижение ее продажной стоимости.
Выдавая заемщику ипотечный кредит, банк всегда предполагает возможность наихудшего варианта, а потому пытается максимально обезопасить себя в этом случае. Однако это не означает, что, услышав о перепланировке, потенциальному заемщику следует однозначно отказаться от этой сделки.
Перепланировка перепланировке рознь
Действительно, изменения в квартире бывают разные, в разных местах, касающиеся жилых комнат или помещений общего пользования. Однако принципиально все неузаконенные перепланировки делятся на два типа: те, которые можно узаконить, и те, которые узаконить нельзя.
К первому типу относят:
- косметический ремонт помещений, при котором заменялись полы или потолки;
- устройство встроенной кухни или шкафа;
- перестановка бытовой электроплиты в пределах кухни;
- демонтаж внутреннего шкафа;
- объединение туалета и ванной без смещения так называемых «мокрых зон»;
- сооружение стен из гипсокартона для разделения большого помещения на два небольших;
- другие незначительные изменения.
Полный список перепланировок, которые возможно узаконить, размещены на порталах соответствующих государственных служб в свободном доступе, где с ними может ознакомиться любой желающий.
Ко второму типу относят перепланировки, которые, к сожалению, узаконить невозможно. Речь идет о переделках, которые затрагивают:
- несущие конструкции здания (например, сооружение двери в несущей стене);
- общедомовые инженерные коммуникации (сюда можно отнести перенос канализационного стояка в случае переноса туалета и ванной комнаты);
- газовые трубы (тут вообще стоит быть максимально осторожными, поскольку утечка газа может привести к нежелательным последствиям);
- ликвидацию или уменьшение сечения вентиляционных каналов;
- другие серьезные вмешательства в первоначальный вид и план квартиры.
Перепланировка и ипотека: варианты взаимодействия
Если речь идет о первом варианте, когда изменения незначительные, при этом возможно оформить перепланировку (просто предыдущий хозяин по личным причинам не хотел или не имел возможности заниматься этими вопросами), шансы оформить ипотеку велики. Многие банки идут на подобные сделки, особенно те, которые борются за своих клиентов. Так что такую ипотеку лучше оформлять не в ТОП-5 самых крупных финансовых учреждений, занимающихся ипотекой, а в небольших банках, где ипотечные программы только развиваются.
Единственное, что может потребовать финансовое учреждение от потенциального заемщика – это узаконить перепланировку в заранее оговоренные сроки (например, на эти цели ему будет выделено полгода или год после заключения сделки). Этот вопрос прописывается в отдельном соглашении, которое, если того потребует банк, должно быть заверено нотариально.
Покупателю следует знать, что узаконить перепланировку можно двумя способами:
- у местных властей, которые, кстати, имеют право на составление собственных регламентов и условий к перепланировкам;
- через суд, если общение с местными властями не привело к желаемому результату.
Если же речь идет о варианте, когда предыдущий хозяин не смог добиться внесения своих изменений в официальный план своей квартиры по причине незаконности таких действий, то от такого варианта квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно сразу отказываться: ни один банк не будет участвовать в подобной сделке. Единственный вариант действий в этом случае – вернуть квартиру в первоначальный вид, конечно, если такая возможность имеется.
Чтобы увеличить свои шансы получить ипотеку на квартиру с неузаконенной планировкой, которую впоследствии можно оформить официально, обращайтесь к ипотечным брокерам. Они точно знают, какие банки пойдут навстречу клиентам в этом случае, а какие будут категорически требовать первоначальной решения всех формальностей. С ними Вы не потеряете драгоценное время и сэкономите силы.
