Что такое счета эскроу?
Согласно федеральному закону в июле 2019 года застройщики обязаны перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу счетов. После заключения договора с застройщиком денежные средства зачисляются на такой счет в банке и замораживаются до окончания строительства. Это позволяет максимально снизить риски дольщиков, так как они имеют право получить деньги обратно в случае, если по каким-либо причинам строительство приостанавливается.
Как в таком случае происходит ипотечное кредитование?
Это нововведение никак не повлияет на условия получения ипотечного займа. После заключения договора о приобретении недвижимости со строительной компанией покупатель оформляет договор на получение кредита от банка. Далее он зачисляет сумму первоначального взноса на счет эскроу (во многих банках открытие и обслуживание счета происходит бесплатно). После этого банк переводит сумму, указанную в кредитном договоре, на счет эскроу. По окончании строительства застройщик получает средства с данного счета.
Почему не стоит бояться счетов эскроу?
Данное нововведение лишает строительные компании финансирования за счет средств покупателей, которые до этого они получали сразу при начале строительства. Это позволит “отсеить” ненадежных застройщиков, которые не смогут продолжать работу из-за недостатка денежных средств. Кроме того, такие счета можно открыть только в специально аккредитованных банках, что также снижает риски покупателей при обращении в банк с целью получение ипотечного кредита. Ипотечный брокер может помочь в поиске надежного застройщика и банка, которые могут работать с эскроу счетами.
Можно ли избежать открытие счета эскроу при покупке строящейся недвижимости?
В отдельных случаях покупка жилья реальна и без открытия счета. Это возможно в том случае, если объект готов минимум на 30%. В отдельных случаях предусматривается снижение этого показателя до 15% (если объект участвует в программе реновации) и 6% (если застройщик возводит не менее 4 миллионов квадратов в год и относится к числу системообразующих организаций). Безусловно, сделки, которые были заключены ранее, также будут обходиться без счетов эскроу.
Как введение счетов эскроу как постоянного атрибута сделок с застройщиком отразится на ценах?
Цены на квартиры в новостройках увеличатся. Компании не смогут больше вести строительство за счет средств дольщиков, многим придется привлекать заемные. Кроме того, средства на счетах эскроу “замораживаются” на весь период строительства, а застройщики получают их только по его окончании. Это приводит к тому, что в цену квартиры “закладываются” не только требуемая доходность застройщика, но и поправки на инфляцию и обесценивание денег.
