Лидеры в банковской среде уже объявили о предстоящем увеличении ставок.
Уже в декабре ставки могут достичь январского уровня и увеличиться на 10%, а с нового года — подняться и вовсе до 12%.
По прогнозам банковских аналитиков, ситуация на рынке ипотечного кредитования будет развиваться в зависимости от общей экономической ситуации в стране. Дальнейшее снижение кредитных ставок возможно, но не раньше второго квартала 2019 года.
Как изменятся ставки на ипотеку по прогнозам банков?
Начиная с весны 2017 года процент ставки по ипотечным кредитам медленно снижался, это происходило и на протяжении всего 2018 года. Во время своего выступления в марте Владимир Путин предлагал Федеральному Собранию понизить средние ставки по жилищным кредитам до 7-8%. Руководители банков поддержали его предложение и прогнозировали понижение стоимости ипотеки в течение ближайших лет. Герман Греф, глава Сбербанка, предполагал снижение ипотечных ставок до 7% за двухлетний промежуток. Андрей Костин, руководитель банка ВТБ, также прогнозировал снижение кредитных ставок на жилье.
В целом происходящее на рынке недвижимости позволяло рассчитывать на столь благоприятные прогнозы. Финансовый рынок и рынок недвижимости в России весной и летом 2018 года был относительно стабилен. Что привело к рекордным показателям по оформлению ипотечных программ. Но ускорение инфляции, вызванное расширением санкций и колебаниями на финансовых рынках развивающихся стран, к сожалению, приказало планам долго жить. В середине сентября ответом на повышение инфляции от Банка России стало увеличение ключевой ставки, а как следствие — рост процентов по вкладам и кредитам, в том числе и ипотечным. Остальным, даже небольшим банкам, ничего на осталось, как последовать за лидерами рынка. Повышение кредитных ставок в среднем составило от 0,5 до 1%, в зависимости от банка. Многих будущих клиентов ипотечной программы вводит в заблуждение отсутствие официальной статистики о росте процентов. Официальные данные Банка России отражают лишь ситуацию до 1 октября, то есть говорят о понижении ставок. К октябрю размер процентных ставок по кредитам достиг своего исторического минимума. Рост процентных ставок мы увидим уже в более поздней статистике.
С октября 2018 года ставки по ипотечному кредитованию начинают медленно расти, и такая ситуация продлится весь остаток текущего и как минимум первые два квартала 2019 года. По словам директора по розничным продуктам «Абсолют Банка» Антона Павлова, средний уровень ставок по ипотеке станет выше 10% уже к началу 2019 года. Это безусловно приведет к снижению объема выдачи ипотечных кредитов в следующем году.
По мнению Антона Павлова, самыми вероятными сценариями развития ситуации с ипотечными кредитами могут стать сохранение процента в районе 12% или его резкий скачок. Вероятнее всего, кредитная ставка увеличится на 1-2 процента и достигнув отметки в 12%, не изменится. При этом спрос на ипотечные продукты не должен сильно измениться. По словам Павлова, даже при повышении кредитных ставок условия ипотечного кредитования все равно остаются достаточно комфортными. Сокращение объема выдачи кредитов может быть незначительно меньше, чем в 2018 году, но только потому, что предыдущий год показал действительно рекордные суммы. Если семья решила взять ипотеку или купить квартиру в кредит, такой рост процентов не сможет сильно повлиять на это решение. Мишель Кольбер, председатель правления банка «ДельтаКредит», заявляет, что при сохранении экономической стабильности в стране проценты по ипотеке начнут снижаться уже со второй половины 2019 года и могут снова вернуться к 9,5%. Такой сценарий возможен, если не будет резких скачков курса рубля, неожиданных санкций.
Развитие событий по второму, негативному, сценарию, по мнению Павлова, не столь вероятно. Однако и его нельзя оставлять без внимания. Повышение ставки по ипотеке в 2019 году выше 12% и сильное сокращение количества жилищных кредитов возможно при сильных скачках инфляции, ситуации экономических шоков. Однако спрос на новое жилье будет зависеть не только от процентных выплат, но и от курса рубля и реальных доходов жителей России. Возможно, что рынок ипотечного жилья в столицах и в небольших городах будет развиваться по-разному.
Что произойдет с программами по рефинансированию?
Объем программ по рефинансированию также может снизиться при росте ипотечных ставок. Многие клиенты банков в 2018 году успели улучшить условия ипотеки. Исследование бюро кредитных историй «Эквифакс» сообщает, что самый большой объем программы рефинансирования пришелся на май 2018 года. Процесс рефинансирования связан с динамикой роста и падения ставок, поэтому в будущем возможно повторное увеличение запроса на улучшение кредитных условий, если ситуация стабилизируется, прогнозирует Павлов.
По прогнозу Банка России, инфляция, а значит и ключевая ставка по кредитам к 2020 году станет медленно снижаться. Ее рост — лишь временное явление. Вслед за снижением этих показателей кредитные ставки тоже будут снижаться и стабилизироваться. Если мы посмотрим на графики ставок по кредитам, скачки неизбежны, но они зависят от общего уровня инфляции.
Увеличится ли минимальный взнос при оформлении ипотеки?
Величины первоначального взноса не должны коснуться колебания цен. По словам Павлова, первоначальный взнос — это лишь способ проверить добросовестность заемщика и его возможность выплатить кредит. Пятой части от стоимости недвижимости вполне достаточно, в увеличении первоначального взноса потребности нет. Ситуация с повышением первоначального взноса возможна лишь при общем росте цен на недвижимость, когда взнос будет также составлять 20% от суммы, но стоимость жилья может увеличиться.
Однако ЦБ старается снизить количество ипотечных проектов с первоначальным взносом меньше 20%. Такие программы являются достаточно рискованными для банков и их планируется свести к минимуму. В связи с этим Екатерина Щурихина, ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА», прогнозирует снижение общего объема ипотечных продуктов. К этому приведет и повышение ставок, и рост цен на жилье, и снижение льготных сделок.
Что делать потенциальным заемщикам?
Для потенциальных заемщиков условия ипотечного кредита в ближайшее время будут усложняться. Однако жилье пока что остается доступным. При покупке недвижимости в ипотеку клиентам банков рекомендуется оценивать не только сумму минимального взноса и увеличение кредитных выплат, но и свои возможности выплачивать кредит в течение нескольких лет. Безусловно, цены на недвижимость не поднимаются резкими скачками. Обычно повышение процентных ставок — явление медленное и прогнозируемое. Но экономическая ситуация в стране зависит от многих факторов. В том числе и от стабильности мировой экономики, поэтому для заемщиков важно иметь финансовую «подушку безопасности» на случай непредвиденного падения курса рубля. И, конечно, уделить особое внимание выбору банка, с которым вы планируете сотрудничать.
