Аренда квартиры в ипотеке: есть ли возможность заработать?
Чаще всего квартиру в ипотеку приобретают, чтобы в ней жить. Однако некоторые пытаются создать из этого бизнес – например, сдавать квартиру в аренду помесячно или посуточно. Таким образом можно оплачивать платежи и в результате получить квартиру в собственность. Путь даже в теории сложный и длинный, однако давайте разберемся на практике, насколько он реализуем. И если такой вариант возможен, хотелось бы понимать, насколько он прибыльный.
Возможен ли запрет со стороны банка?
Казалось бы, чего банку переживать? Сдача жилья в аренду – гарантированный вариант того, что у кредитора будут средства на погашение процентов по кредиту и оплату тела. Почему бы не дать своему клиенту заработать, а себе – получить вовремя все причитающиеся выплаты? Однако на практике банки не слишком любят такие ситуации и могут даже вставлять палки в колеса.
При получении ипотеки вопрос того, как будет использоваться это жилье, не оговаривается. То есть банку формально все равно. Однако мы говорим про большинство случаев, а у каждого банка свои особенности оформления кредитного договора, так что следует заранее этот вариант уточнить.
Внимательно читайте договор. Там должно быть указано, как надо строить свои взаимоотношения с банком в том случае, если Вы хотите сдать квартиру в аренду. На самом деле вариантов три:
- Квартиру сдать в аренду невозможно. Это прямо указано в договоре. Банк защищает себя от нанесения порчи имуществу, которое формально до закрытия ипотечной сделки находится в его собственности, и финансовое учреждение в этом случае можно понять.
- Заемщик должен получить согласие банка на сдачу квартиры в аренду. И тут многое зависит от позиции банка, а также тех мотивов, которые заставили кредитора обратиться к такому выходу. Банк скорее пойдет на встречу, если есть какие-либо отягощающие обстоятельства, мешающие кредитору вовремя погасить свой ежемесячный платеж – например, временная потеря трудоспособности или смена работы. Однако следует понимать, что банк может отказать в таком согласии, и закон будет на его стороне – договор подписан на таких условиях.
- Заемщик должен поставить банк в известность о том, что он будет заключать договор аренды. Это самый легкий вариант для кредитора. Главное – в самом договоре аренды должно быть указано, что квартира является предметом залога, скрыть это не получится. После подписания одна из заверенных копий договора передается в банк и хранится в Вашем личном деле.
Можно ли скрыть от банка факт сдачи квартиры в аренду?
Заметьте, что все представленные выше варианты описывают ситуацию, когда договор аренды оформляется официально, с полученного дохода уплачиваются налоги, все происходит открыто и в рамках закона.
Конечно, Вы можете скрыть от банка факт заключения договора, если он, к тому же, не оформлен официально. Однако в суровой реальности российской действительности есть такая неприятная процедура, как проверка: банк имеет право по своему усмотрению провести проверку своего залогового имущества. Этот пункт также прописывается в кредитном договоре, и если они присутствуют, то не пустить проверяющих Вы не имеете права.
Оставим за бортом те неудобства, которые такие визиты создают для Ваших квартирантов, особенно если они не в курсе, в какую квартиру вселились. Нельзя отмахнуться от того, что банк может на основе такого единоличного решения выставить Вам штрафные санкции, вплоть до расторжения договора.
Для того, чтобы не подпортить свою кредитную историю (а такой факт будет обязательно там отражен), следует заранее сменить финансовое учреждение на более лояльное, которое разрешит Вам заниматься подобной деятельностью. Процедура переоформления кредита может быть также сопряжена с увеличением срока и сокращением ежемесячной нагрузки (если это требуется).
Кого еще следует ставить в известность?
Любая квартира, которая находится в залоге у банка, в обязательном порядке проходит процедуру страхования, которая предполагает подписание договора. С ним аналогичная ситуация: многие страховые компании могут запрещать сдавать в аренду жилье, застрахованное у них, могут требовать своего согласия, а могут не оговаривать этот вопрос в договоре вообще. Однако обычно из-за возможности коммерческой сдачи жилья могут быть подняты ежегодные платежи, ведь риски страховой компании возрастают. Единственное, чем страховая компания отличается от банка, это отсутствием проверок, так что тут скрыть факт сдачи жилья в аренду при желании гораздо легче.
О чем еще следует позаботиться?
Если проблем с банком и страховой компанией не будет, если договор аренды можно заключить, то далее следует озаботиться тем, насколько этот бизнес будет выгоден для Вас. Следует сравнить доходы и расходы и понимать, удастся ли выйти в плюс.
Какие доходы следует учитывать? Кроме дохода от сдачи в аренду, никаких других источников нет и быть не может. Напомним, что аренда бывает помесячная и посуточная в зависимости от периода аренды. Вторая более выгодная, однако более рискованная и требует больше сил и внимания собственника. В некоторых случаях квартиранты оплачивают коммунальные платежи-полностью или частично, в зависимости от достигнутых договоренностей.
Какие существуют расходы? Их целый список:
- Оплата коммунальных платежей (свет, газ, отопление);
- Мелкий ремонт и замена вышедшей из строя техники;
- Оплата ипотечных платежей.
Конечно, идеально, чтобы после того, как Вы возместите все платежи, Вы остались в плюсе. Хотя даже небольшой минус может считаться нормальным вариантом – в конце концов у Вас остается в собственности квартира, которую Вы всегда сможете продать, и это перекроет все Ваши затраты. В любом случае у Вас должен быть бизнес-план или на худой конец какой-то экономический расчет, которому Вы будете следовать и который будете использовать в качестве ориентира.
Обычно вариант со сдачей в аренду квартиры, находящейся в ипотеке, рассматривают родители подрастающего поколения. Квартира покупается, пока дети растут, она сдается, когда отпрыски готовы жить самостоятельно, ипотека обычно уже выплачена. Для семьи это не слишком напрягающий бюджет вариант, который практически не имеет рисков.
