Аренда с выкупом и ипотека: что лучше?

Кроме ипотечных кредитов, многие желающие купить квартиру и не имеющие к моменту покупку полной суммы, сталкиваются и с другими предложениями – например, арендой с выкупом. Предлагаем сегодня разораться, что же это за подход, насколько она может стать реальной конкурентной альтернативе ипотеке и какие у аренды с выкупом достоинства и недостатки.

Что такое аренда с выкупом?

Еще в 2014 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало новую схему, помогающую приобрести жилье тем, у кого нет на это достаточной суммы денег, и назвало ее аренда с выкупом. Согласно этой схеме, приобрести жилую недвижимость можно сроком до 15 лет, для этого даже не нужна первоначальная сумма и подтверждение доходов клиента.

Суть этого подхода видна из его названия: клиент не просто арендует квартиру и платит за ее съем каждый месяц – его платежи идут на постепенный выкуп самой жилплощади. Как только сумма будет выплачена полностью, собственность меняется, и клиент получает квартиру в личное и полноценное пользование.

Эта схема поражает свой простотой, доступностью, отсутствием различных бюрократических препятствий к получению разрешения. И все-таки ипотека была, есть и остается одним из самых популярных и востребованных способов получения жилой недвижимости в собственность. Возникает вопрос – почему?

Чем аренда с выкупом отличается от ипотечного кредита?

На первый взгляд, ничем, суть и в том, и в другом случае одна и та же. Однако, если начать вдаваться в подробности, выяснится, что различия есть, и весьма существенные:

И, наверное, самый главный фактор: при ипотеке жилье должно соответствовать требованиям банка (некоторые финансовые учреждения, к примеру, не выдают ипотечный кредит, если дому, в котором расположена квартира, больше 50 или 70 лет), то при аренде с выкупом тип жилья и окончательный выбор остаются за клиентом – именно он выбирает квартиру своей мечты.

И тот, и другой способ приобретения недвижимости позволяет использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал, хотя, как уже было заявлено выше, при аренде с выкупом первоначального взноса не нужно. Да и право собственности не передается клиенту до тех пор, пока он не выплатит полностью всю сумму, а это произойдет в самом конце. Только вот при ипотеке прав на квартиру намного больше, чем в случае с арендой – в последнем случае у проживающего на территории есть лишь права арендатора.

В чем недостатки аренды с выкупом?

При использовании этой схемы в месяц клиент платит за аренду и за выкуп одновременно, то есть суммы, с которыми он должен проститься, будут значительно выше, чем при обычной ипотеке. Причем расчеты экспертов показывают, что суммы могут быть выше в полтора раза – например, если аренда простенькой 1-комнатной квартиры в пределах МКАД обойдется в 40 тыс. рублей в месяц, то в случае аренды с выкупом ежемесячный платеж составит более 62 тыс. рублей, что, согласитесь, очень много даже для очень обеспеченной семьи.

Это легко объяснимо, поскольку ежемесячный платеж в случае с арендой с выкупом делится в пропорции 50/50: половина идет на возмещение аренды, вторая половина – на возмещение стоимости. Да и суммарная переплата за квартиру будет намного больше, чем в случае с ипотекой, примерно в половину. А это, учитывая стоимость жилья, выльется не в один десяток, если не в сотни тысяч рублей.

В случае, если клиент оказывается неплатежеспособным и уже не может выплачивать аренду с выкупом, он просто съезжает с квартиры, подыскивая себе другое жилье. Конечно, та часть, которая шла на возмещение стоимости, к нему не вернется. И может так случиться, что через 10 лет участия в такой схеме при наступлении условий неплатежеспособности клиент откажется от квартиры, за которую в течение всего периода платил как минимум полуторную ставку аренды.

Да, из аренды с выкупом легче выйти, однако финансовые потери в этом случае будут намного больше. Так что, соглашаясь на эту схему, следует четко просчитать свои финансовые возможности, чтобы потом не оказаться у разбитого корыта.

Почему аренда с правом выкупа так и не стала популярной схемой в России?

В 2014 году, когда схема аренды с выкупом впервые стала поддерживаться на государственном уровне (эту схему разрабатывало и продвигало Агентство по ипотечному кредитованию), многие очень скептически отнеслись к ее будущему. Так в результате и вышло: существенного распространения эта схема не получила, а ставшая более доступной ипотека жёстко и надолго заняла свою нишу, снизив процентные ставки и уменьшив размер первоначального взноса.

Да и целевые группы у этих двух кредитных продуктов разные. На ипотеку претендуют люди с накопленным первоначальным взносом, имеющие официальное подтверждение своего дохода, с хорошей кредитной историей. А вот аренду с правом выкупа выбирают те, кто по каким-то критериям не подходят для взаимоотношения с банками: либо у них нет накопленного первоначального взноса, либо доход неофициальный, либо когда-то была испорчена кредитная история.

Сегодня, воспользовавшись услугами ипотечного консультанта, можно подобрать выгодный и подходящий под Ваши условия вариант в одном из десятков банков, которые предлагают ипотечные кредиты для населения. И лучше потратить немного больше времени и средств на эти поиски, чем вписываться в аренду с правом выкупа.