Чем отличается ипотечный кредит от потребительского?

Чтобы покрыть недостающую сумму за покупку жилья, можно взять ипотечный или потребительский кредит. И между ними существует принципиальная разница. Какая именно, рассмотрим по пунктам.

Общие условия

Конечно, у каждого банка – своя формула идеального кредита, но в среднем по больнице, картина выглядит следующим образом.

Ипотечный кредит

Потребительский кредит

Как видно из общих условий, потребительский кредит отличается малым сроком кредитования, относительно ограниченной суммой займа и более высокой процентной ставкой. Казалось бы, ипотечный вариант однозначно наиболее привлекательный. Однако не все так просто. У обоих вариантов кредитования есть как плюсы, так и минусы, которые применимы к каждой конкретной ситуации. Так что универсального рецепта тут не существует.

Преимущества ипотечного кредита

1. Процентная ставка ощутимо ниже. Если быть честными, на практике за это банки любят растянуть срок выплат, что уменьшает ежемесячный платеж, но сильно отражается на сумме переплаты не в пользу заемщика. Но частичное досрочное погашение вам в помощь: сокращать можно не только ежемесячный платеж, но и срок кредитования. Делать это можно хоть каждый месяц – никто не вправе вас в этом ограничить. Зато в случае форс-мажора у вас всегда есть возможность вернуться к комфортному графику платежей.
2. Возможность использования целевых программ. Если вы располагаете какими-либо льготами в отношении покупки жилья, то ипотека однозначно то, что вам нужно. В рамках нее вы можете использовать материнский капитал или военную ипотеку. А если вы подпадаете под программу государственной поддержки семей, то минимальная ставка по ипотеке будет всего 5%, что не идет ни в какое сравнение ни с одним потребительским кредитом.
3. Налоговый вычет с процентов. Максимальная расчетная сумма по ипотечным процентам составляет 3 млн. рублей, с которых можно получить 13%. Соответственно, с суммы уплаченных процентов можно вернуть до 390 000 рублей.

Минусы ипотечного кредита

1. Квартира в залоге у банка. При ипотечном кредитовании обязательным условием является передача недвижимости в залог банку. Это может быть как приобретаемое жилье, так и другое. Недвижимостью, которая находится в залоге у банка, вы не можете распоряжаться по своему усмотрению. Продать ее реально, но придется проделать определенные манипуляции, что несколько усложняет саму процедуру сделки и снижает рыночную стоимость объекта. А в случае возникновения финансовых трудностей у заемщика банку переходит право собственности на заложенную недвижимость. Однако здесь тоже есть нюансы. Банку, как финансовой системе, гораздо приятнее и проще работать с деньгами, а не с квартирами и домами. Поэтому если случились какие-либо трудности, нужно без промедления обращаться в банк – как правило, банки идут навстречу, давая отсрочку платежа или проводя реструктуризацию кредита.
2. Ограниченный выбор объектов. Тут вы не просто берете деньги в банке. Вы берете их на вполне конкретный объект, который должен пройти банковскую проверку. И купить какую-то другую, удачно подвернувшуюся квартиру, у вас не выйдет. А в случае с первичкой застройщик по каждому из своих объектов работает с определенным перечнем банков.
3. Обязательная страховка. Вы, конечно, можете отказаться от этой опции, но тогда процентная ставка по вашему кредиту вырастет приблизительно на 1 процентный пункт, что ощутимо сказывается на общей картине выплат.
4. Большой пакет документов. Помимо дохода придется подтвердить свою занятость, а также предоставить документы на сам объект недвижимости. Если вы состоите в браке, то от супруга или супруги потребуется нотариально заверенное согласие на оформление кредита. Также, по результатам оценки вашей платежеспособности, банк может попросить закрыть текущие кредитные карты в других финансовых организациях и предоставить соответствующие выписки.

Преимущества потребительского кредита

1. Недвижимость без обременения. В данном случае объект недвижимости целиком и полностью ваш, и банк не имеет к нему никакого отношения. Это значит, что вы можете распоряжаться данным объектом по своему усмотрению: сдавать в аренду или продавать, когда и как вздумается.
2. Высокая вероятность согласования ваших условий. Хоть официальные условия и требования к заемщику существуют и в том, и в другом случае, на деле практикуется индивидуальный подход. Дотошные андерайтеры с пристрастием изучают анкеты потенциального заемщика, вынося свой вердикт. В случае с потребительским кредитом вас могут ожидать приятные сюрпризы: согласовать могут сумму, превышающие номинальные условия банка. В случае с ипотекой такого ждать не приходится.
3. Кредит на любые цели. Формально при подаче заявки вас попросят указать цель, но на деле вы можете распоряжаться деньгами, как хотите – хоть раздать бедным. Правда, для того, чтобы банк не сомневался в вашей адекватности и одобрил вашу заявку, не стоит писать, что вы хотите бросить работу и на 1,5 млн рублей путешествовать весь год. Преимущество этой опции в том, что выдача кредита никак не связана с тем или иным объектом недвижимости. Вы можете взять денег с запасом. На разницу можно сделать ремонт в новой квартире.
4. Упрощенный пакет документов. В подавляющем большинстве случаев от вас потребуется только паспорт и справка о доходах. Если вы участник зарплатного проекта, то достаточно будет только паспорта.
5. Демократичная проверка. В случае с потребительским кредитом вас могут ожидать приятные сюрпризы: согласовать могут сумму, превышающие номинальные условия банка. На это влияет ваша кредитная репутация и совокупность других факторов, которые берутся во внимание андеррайтерами. К тому же рассмотрение заявки на потребительский кредит, как правило, происходит довольно быстро – иногда счет идет на часы. Актуально для тех, кому надо здесь и сейчас.

Минусы потребительского кредита

1. Высокая процентная ставка. Пока вы видите в общих условиях по кредиту цифры 15% или 16%, это неочевидно. В полной мере масштаб можно оценить, взглянув на итоговый график платежей.
2. Ограничение по сумме. Так как максимальный срок кредитования составляет всего 7 лет, то не всегда удается согласовать желаемую сумму. При низком доходе крупный кредит на столь короткий срок не выдадут. При средней заработной плате можно рассчитывать на сумму кредита до 1-2 млн рублей.
3. Большой ежемесячный платеж. Чем меньше срок, тем больше ежемесячный платеж. Как бонус, меньше переплата по кредиту, но тут надо хорошенько рассчитать свои силы.

Какой вариант кредитования подходит именно вам, можете определить только вы. Но если кратко подводить итог, то он будет таким. Потребительский кредит есть смысл рассмотреть, когда вам для покупки квартиры мечты не хватает совсем чуть-чуть. Если же вы еле-еле накопили на первый взнос (15-20% от стоимости жилья), то однозначно надо смотреть в сторону ипотеки.