Что год грядущий нам готовит, или Станет ли ипотека еще более доступной?
2019 год охарактеризовался разнонаправленными тенденциями в отношении ипотечных ставок. В первом полугодии проценты постоянно увеличивались, однако в середине года тенденцию удалось переломить, и теперь мы наблюдаем постоянное снижение ставок. Чуть ли не каждый день об этом объявляют на государственном уровне и на уровне руководства банков.
Как известно, между уровнем ставки и спросом на ипотечные кредиты наблюдается серьезная корреляция: снижение ставки на 1% влечет за собой рост спроса на 10%. Так что уменьшение ставки при прочих равных условиях однозначно означает увеличение объемов выданных кредитов.
Мы задались вопросом: что будет с ипотекой в следующем году? В каком направлении будет меняться уровень процентной ставки? И действительно ли, конец 2019 и начало 2020 – идеальное время для покупки квартиры в кредит под залог этой самой квартиры? Постараемся ответить на эти вопросы, изучив комментарии экспертов и проанализировав имеющиеся в наличии факты.
Курс на снижение ставки
Как известно, основной показатель, от которого зависит уровень ипотечной ставки, — это ставка рефинансирования. Только за конец осени – начало зимы мы наблюдали два факта снижения последней:
- 25 октября – на 0,5 п.п. до уровня 6,5%. На это сразу отреагировали снижением ставок на подобные кредиты практически все финансовые учреждения из ТОП-20 ипотечных банков.
- 14 декабря – еще на 0,25 п.п. до уровня 6,25%. И это уже пятое снижение ставки за текущий год. Пока не все банки успели отреагировать на это изменение, однако ожидать снижения стоит.
Позиция представителей государства
Глава Сбербанка Герман Греф утверждает, что сегодня – «золотое время» для потенциальных ипотечных заемщиков. Причем все тенденции наблюдаются при строгом контроле уровня инфляции со стороны государства, а снижение ипотечных ставок происходит на фоне постоянной корректировки учетной ставки. Закредитованности на рынке на наблюдается, спрос постоянно увеличивается в связи с увеличением доступности, емкость рынка велика.
Слова главы самого крупного финансового учреждения, занимающегося ипотекой, не расходятся с делом. В конце ноября Сбербанк снизил ставки по своим основным продуктам. Уменьшение составило:
- 0,3 п.п. – по уже сданному в эксплуатацию жилью;
- 0,4 п.п. – по строящемуся жилью;
- 0,6 п.п.- для регионов, которые считаются лидерами по объемам получаемой ипотеки: Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Республика Татарстан и Новосибирская область.
Глава Банка России Эльвира Набиуллина утверждает: в следующем году ипотека под 7-8% годовых станет реальностью. Это должно привести к тому, что и темпы прироста объемов выданных ипотечных кредитов будут расти (по ее словам, сегодняшний уровень – 17%, а вот в будущем стоит ожидать 20%). Однако при этом Глава Банка России просит не забывать о качестве выданных ипотечных кредитов, а именно о проценте невозврата. Понятно, что он должен быть на минимуме – выдавать кредиты надо проверенным и надежным заемщикам.
А вот председатель правительства РФ Дмитрий Медведев считает, что ставки уже дошли до уровня, который планируется на 2020 год, и даже 8,5% (достигнутый на сегодня исторический минимум по ипотечным ставкам) – это очень даже неплохо. Особенно если вспомнить, что за первые три квартала 2019 года средний ее уровень достигал 10,18%. Вот почему чиновник утверждает, что нацпрограмма поддержки ипотеки работает и приносит свои результаты.
Даже Президент России в своих выступлениях утверждает, что снижение ипотечных ставок – необходимая мера для обеспечения россиян более доступным жильем. Однако делать это искусственно не стоит, поскольку это будет иметь негативное влияние на макроэкономические показатели (например, увеличение инфляции или создание предкризисного состояния экономики). По его словам, все должно происходить естественно, в рамках действия экономических законов.
Когда слова не расходятся с делом
Очень приятно, что в создавшейся ситуации на рынке слова чиновников подкрепляются конкретными государственными программами. Руководство страны не только призывами и лозунгами, но и реальными предложениями поддерживает стремления своих граждан к приобретению жилья в ипотеку. В чем это реализуется?
Во-первых, возмещение платежей по ипотеке для семей, в которых в период с 2019 по 2022 годы появляется третий и последующий ребенок. Для этого нужно подать соответствующее заявление и дождаться его рассмотрения. Программа стартовала в конце сентября текущего года, а потому всесторонне продуманная теоретически на практике она еще не набрала должного опыта.
Во-вторых, это начавшаяся буквально несколько недель назад программа льготой ипотеки для жителей Дальневосточного федерального округа под 2% годовых. Уже есть первые граждане, получившие такой кредит, так что механизм полностью рабочий.
В-третьих, это специальные условия для ипотеки представителям отдельных профессий: например, льготные условия имеют военнослужащие, кандидаты наук в возрасте до 35 лет и доктора наук – до 40 лет, бюджетники со стажем работы в государственных структурах не менее 1 года.
В 2020 году планируется ввести льготные условия по приобретению жилья в сельской местности.
Во всех вышеупомянутых случаях государство за счет специальных фондов возмещает банкам потерянную на льготных кредитах выгоду (прибыль). А это значит, что ликвидность банков будет увеличиваться, если государство как самый надежный банковский партнер продолжит выполнять свои обязательства.
К чему все это приведет?
Согласно прогнозам Банка России, рейтингового агентства «НКР», которое периодически публикует аналитические обзоры относительно работы банков и банковской системы в целом, а также онлайн-платформы «Дом.РФ», по итогам 2019 года и в ходе 2020 года следует ожидать:
- Увеличения ипотечного портфеля до 7,6 трлн. рублей в текущем и до 9 трлн. рублей в 2020 году. Отметим, что по состоянию на конец 2018 года объем выданных кредитов составил 6,4 трлн. рублей.
- Роста общего объема выданных кредитов за год до 2,9 трлн. рублей в текущем и 3-3,4 трлн. рублей в будущем году. Причем имеется в виду как первоначальный кредит, так и рефинансирование. Аналогичный показатель 2018 года составил 3 трлн. рублей.
- Снижения уровня рефинансирования до 9,3% от всех выданных кредитов в 2019 году и до 9,7% — в 2020 году. В 2018 году 11,5% всех выданных ипотечных кредитов шли на нужды рефинансирования.
Другая точка зрения
А вот глава комитета Государственной думы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков не является сторонником столь радужной и оптимистической точки зрения. Он считает, что темпы выдачи ипотечных кредитов в следующем году, даже на фоне снижения процентной ставки, существенно замедлятся. Объясняется это тем, что накопить финансов на первоначальный взнос большинству россиян из-за маленького уровня доходов сложно. А те, кто имели такую возможность, уже либо получили ипотеку, либо сделают это в самое ближайшее время.
В этой ситуации он видит задачу государства в том, чтобы в максимальной мере на законодательном уровне простимулировать формирование первоначального взноса, чтобы принятые меры по стимулированию ипотеки дали свои результаты. В качестве рабочего механизма он предлагает использование субсидирования за счет бюджетных и внебюджетных средств специальных вкладов, которые будут выдавать региональные власти для поддержки ипотеки в своем регионе.
Да и многие эксперты также сдержаны в своих прогнозах. Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» утверждает: уровень в 8,5% по оплате ипотеки может быть достигнут не для всех, а лишь для некоторых категорий заемщиков. Сюда относятся:
- работники предприятий, которые получают зарплату в этом банке;
- клиенты с солидным первоначальным взносом (не минимальные 10%, которые требует банк, а 20% и более);
- покупатели, согласившиеся на покупку жилья у тех строительных компаний, с которыми сотрудничает банк (еще лучше, если в этом банке находятся эскроу-счета, по которым финансовое учреждение финансирует застройщиков).
Директор департамента аналитики и контента ресурса Банки.ру Сабина Хасанова утверждает, что за постепенным снижением ставок кроется увеличение вероятности риска вмешательства Центрального банка РФ в работу финансовых учреждений, специализирующихся на ипотеке. Все дело в том, что наличие большого количества некачественных ипотечных кредитов может создать угрозу национальной безопасности, как бы пафосно это ни звучало. Судите сами: не слишком сильные в финансовых просчетах и планировании своего дохода граждане, желающие жить в хорошей квартире, берут жилье в ипотеку без первоначального взноса и без контроля уровня их дохода. Вроде все довольны: застройщик квартиру продал, банк получил клиента. Однако, поскольку заемщик платить не может, для банка это превращается в проблему. Наличие критической массы подобных проблем выливается в ипотечный кризис, который мы пережили в 2008 году и от которого все еще окончательно не восстановились.
Так что ужесточения со стороны государства могут касаться:
- наличия обязательного первоначального взноса как гарантии платежеспособности клиента;
- контроль коэффициента долговой нагрузки заемщика (отношения суммы его кредитов к общему доходу);
И чем быстрее ставки будут снижаться, тем более вероятно введение подобных законодательных ограничений. Эксперт считает, что более или менее активное снижение ставок продлится до середины 2020 года. Так что, если у Вас есть некоторые проблемы с первоначальным взносом или не удается получить официальное подтверждение дохода, то лучше получить ипотечный кредит сейчас, отыскав банк, который к подобным условиям относится более-менее лояльно. В случае, когда эти ужесточения будут законодательно закреплены, можно будет потерять возможность получить ипотеку в принципе. И помните, что Вы всегда можете рассчитывать на рефинансирование, если текущая ипотечная ставка будет намного ниже той, которая зафиксирована в Вашем кредитном договоре.
