Что такое корпоративная ипотека?

Институт корпоративной ипотеки, хотя и развивается быстрыми темпами, все еще остается известен очень малому количеству потенциальных заемщиков, а доступен еще более узкому кругу. Поговорим сегодня о том, что стоит за этим понятием и какие его особенности не дают ей проявиться в нашей стране в полной мере.

Немного теории

Под корпоративным управлением понимается совместная программа, которая финансируется компанией (как правило, крупной) и кредитным учреждением (банком). Целью их кооперирования является финансовая помощь сотрудникам компании в приобретении жилья в ипотеку. В результате сотрудничества заемщик получается следующие преимущества:

Этот перечень не является конечным – сюда могут быть добавлены другие факторы, которые обговариваются в момент подписания договора между банком и компанией.

Если с потенциальным заемщиком все ясно, то цели компании чаще не лежат на поверхности. Однако для того, чтобы понять, зачем компания открывает у себя подобные программы, следует понимать, что при общем превышении спроса над предложением на рынке труда закрыть руководящие и узкоспециализированные вакансии иногда достаточно сложно. Для того, чтобы это сделать, и предлагается такой бонус, как корпоративная ипотека.

Для чего это нужно банку? Тут тоже все просто, начиная с расширения рынка за счет корпоративных клиентов, и заканчивая снижением рисков: иметь дело с крупными корпорациями гораздо спокойнее, чем с каждым конкретным заемщиком, который сегодня трудоустроен, а завтра становится на биржу труда из-за сокращений или увольнений.

Идея не нова

Зачатки корпоративной ипотеки активно использовались еще во времена позднего СССР, однако несколько в иной модификации. В ней действительно принимали участие сотрудники и работники, к примеру, крупных заводов и НИИ. Например, работодатель вел финансирование строительства дома с множеством квартир, которые после окончания строительства продавались со значительной скидкой своим сотрудникам. Причем скидки не у всех были одинаковые – они зависели от того, сколько времени проработал сотрудник в рамках данного трудового коллектива, от той должности, которую он занимал, от той репутации, которой он достиг во взаимодействии с другими работниками компании.

Еще одна форма взаимодействия заключалась в том, что руководство крупного предприятия привлекало застройщика, который на имеющемся земельном участке возводил дом. Деньги застройщику не платились – он получал за свою работу часть квартир в возведенном здании. Оставшиеся квартиры по низким ценам продавались сотрудникам предприятия.

Вариации на тему корпоративной ипотеки

Современные схемы корпоративной ипотеки более простые, разработанные в соответствии с российском законодательством. Например, компания-работодатель выкупает квартиры (в новостройке или на вторичном рынке). После этого она предоставляет своим сотрудникам возможность снимать эту квартиру либо переуступает права пользования с последующим погашением сотрудником всех его обязательств. Еще раз повторим, что такие предложения не делаются рядовым сотрудникам, они являются одним из мотивационных стимулов для сотрудников высшего звена.

Еще один вариант: руководство компании принимает участие в долевом строительстве как коммерческой, так и жилой недвижимости. Девелоперами могут быть как государственные, так и частные застройщики. Какую-то часть помещений компания может использовать для собственных нужд, а вот определенные площади предлагать для выкупа своими сотрудниками.

Один из наиболее распространенных вариантов, на которые могут претендовать ключевые должности крупных компаний, заключается в нулевой процентной ставке за пользование кредитом. То есть заемщик оплачивает только тело кредита, а вот проценты платит банку его работодатель.

Очень часто сотрудник компании в состоянии оплачивать свои ежемесячные обязательства по ипотеке, но никак не может насобирать на первый взнос. Работодатель вправе субсидировать этот платеж на возвратной или невозвратной основе. Иногда участие работодателя может быть неполным: например, он платит половину вступительного взноса и половину ежемесячных обязательств.

Что касается выбора кредитного учреждения, то тут также возможны варианты. Иногда потенциальный заемщик это делает самостоятельно, а иногда выбор банка берет на себя работодатель. Смысл второго варианта заключается в том, что у компании (особенно, если она крупная) больше возможностей добиться выгодных условий, чем у рядового потенциального заемщика. Почему бы не воспользоваться таким вариантом?

Подводные камни корпоративной ипотеки

Как и у любой другой медали, у корпоративной ипотеки есть две стороны. Одна из них – светлая и приятная – была нами описана выше. Вторая – рисковая, и мы не можем о ней не поговорить.

Первый и самый главный вопрос: за кем остаются права собственности на жилье? За компанией или заемщиком? Ну и второй вытекающий из этого вопрос: учитывая длительный срок ипотеки (до 30 лет), означает ли это, что сотрудника не уволят? А что делать, если он захочет уйти сам?

Эти вопросы решаются путем внесения их в договор, который подписывается в момент оформления прав собственности. Желательно, чтобы в документе было четко и понятно прописано, как поступать в том или ином случае, а также прописаны другие спорные вопросы. Учитывая, что такой договор, скорее всего, будет составлять корпоративный юрист, потенциальному заемщику есть смысл показать его независимому специалисту, который сможет точно сказать, насколько выгодным будет для него этот вариант.

Словом, корпоративная ипотека – неплохой вариант для тех, кто хочет с минимальными финансовыми затратами приобрести в собственность жилье. Для этого нужно работать в крупной компании и быть там на хорошем счету – тогда участие в подобных программах станут дополнительными бонусами к зарплате и прочим компонентам социального пакета.