Дешевая ипотека в 2020 году: миф или реальность
Во второй половине 2019 года на фоне падающей ключевой ставки эксперты в области кредитования и недвижимости строили самые радужные прогнозы относительно процентной ставки по ипотеке. Некоторые даже утверждали, что в 2020 году россияне смогут получить жилищный кредит под 5%. Действительно, в конце 2019 года экономическая картина в стране изменилась, причем в лучшую сторону: ключевая ставка выросла до 6,25%, при этом замедление инфляции происходит даже быстрее, чем прогнозировалось, — годовой показатель составит не более 3,5%. Можно говорить о том, что банки могут снизить ставки по ипотеке, поскольку появились серьезные финансовые предпосылки для такого решения. Так неужели мы стоим на пороге доступной ипотеки и реализации лозунга «Каждой семье – по отдельной квартире»?
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Какие факторы влияют на размер ставки кредитования
Банки выдают деньги гражданам не из собственного кармана. Кредиторы сами берут средства в долг у Центробанка. Процент кредитования для банков равен ключевой ставке. Чтобы покрыть расходы на обслуживание долга перед ЦБ и заработать, банки добавляют к ключевой ставке не менее 2%. Ипотечный заем без господдержки не может быть дешевле для простых граждан, чем ключевая ставка+2%. Если у заемщика есть право на участие в льготных программах, разницу между льготной и реальной ставкой по займу кредитору доплачивает государство.
Размер ключевой ставки регулируется самим Центробанком и зависит от нескольких показателей:
- инфляция в стране;
- прогнозы девальвации или роста национальной валюты;
- планы по кредитованию реального сектора экономики.
Низкая ключевая ставка — это более доступные кредиты для населения и бизнеса. Чем дешевле стоит обслуживание займов для частных и юридических лиц, тем активнее деньги работают на благо страны. Граждане берут ипотеку, предприятия получают ссуды на расширение производства и приобретение необходимого оборудования. Когда ключевая ставка повышается, людям и компаниям становится невыгодно брать кредиты.
Кроме ключевой ставки, на размер ставки по жилищным кредитам в прошедшем году влияли следующие факторы:
- Повышение ставки НДС с 18 до 20% с начала 2019 года, как ожидалось, спровоцирует инфляцию и приведет к закономерному росту цен. Ожидалось, что это будет касаться в том числе недвижимости и банковских услуг. Однако этого не произошло: стоимость жилья осталась практически на старом уровне, а вот ставки по ипотеке снизились.
- С июля 2019 года продажи квартир в новостройках проводится по новым правилам. Расчеты между девелопером и покупателем производятся не напрямую, а через специальные эскроу-счета. Деньги покупателя поступают на счет застройщика только после того, как приобретаемое жилье достраивается и сдается в эксплуатацию. Ожидалось, что застройщикам придется тратить больше денег на обслуживание банковских кредитов. Однако такое нововведение на рынке недвижимости никоим образом не отразилось на стоимость квадратного метра в новостройках.
- Банки в октябре 2019 года ужесточили проверку долговой нагрузки потенциальных заемщиков по крупным кредитам. Причем, понятное дело, пришли они к такому решению не самостоятельно, а под давлением регулятора – того же Центробанка. Получить одобрение стало сложнее, особенно если у клиента нет подтвержденного дохода. На данный момент все еще вполне реально получить ипотеку со справкой по форме банка, однако в самые ближайшие месяцы значимость справки 2-НДФЛ вырастет. В итоге банки будут выдавать меньше кредитов и будут повышать ставки, чтобы не потерять общий заработок.
- Ипотека без первоначального взноса станет фантастикой. Именно к такому решению подталкивает финансовые учреждения все тот же регулятор. Более того, если раньше в качестве первоначального взноса разрешалось брать потребительский кредит (такое решение предлагали сами банковские кредитные консультанты), то сегодня вводится понятие предельной кредитной нагрузки (ПКН). Эта самая ПКН не должна быть выше 40% дохода семьи, а вот в случае, если ипотека берется параллельно с потребительским кредитом, она будет существенно выше.
Возможно ли снижение ставки по ипотеке до 5%
На 2020 год самый дешевый кредит на получение жилья — льготная дальневосточная ипотека молодым семьям под 2% (всего в этой программе работают 14 крупных финансовых учреждений страны, так что выбор есть). Если говорить об ипотеке без государственной поддержки, то вполне реально встретить выгодные предложения от застройщиков, которые объединяются с банками и предлагают ипотеку под 7%. В остальном средние условия по рынку на начало 2020 года выглядят так:
- первоначальный взнос от 10-15%;
- ставка от 6,5% на строящееся жилье и от 8,5% на вторичном рынке;
- сроки и сумма зависят от возможностей заемщика и предложения конкретного банка.
Так, может, мы уже достигли того уровня, который Президент обещает в своей программе доступной ипотеки, а именно 7,8-7,9% в концу 2024 года? Рассмотрим ставку 6,5% годовых более подробно. Вся проблема кроется в этих самых «от». 6,5% — самую низкую ставку – предлагает «Сбербанк», если заемщик:
- приобретает жилье в строящихся домах исключительно у строительных компаний-партнеров;
- на срок до 7 лет;
- готов оплатить первоначальный взнос как минимум 20%;
- получает зарплату в Сбербанке;
- гарантирует полностью официальный уровень своего дохода.
Таким образом, с 6,5% базовая ставка увеличивается до 8,7%. В этом случае Вы можете продлить срок погашения кредита до 30 лет, не зацикливаться на первоначальном 20%-ном взносе, не получать зарплату в Сбербанке и не иметь полностью подтвержденного официального дохода. А ведь именно такие условия сегодня демонстрируют большинство потенциальных ипотечных заемщиков.
В конце хотелось бы ответить на вопрос, который был вынесен в заголовок этой статьи: стоит ли ожидать снижения ставки по ипотечному кредитованию для населения до уровня 5% годовых? Ответ будет отрицательным: если у Вас нет возможности претендовать на льготные программы государственного субсидирования, то такая низкая ставка останется для Вас фантастикой. На определенное снижение (например, до 8,2-8,3% годовых) можно рассчитывать, однако одновременно следует ожидать ужесточения условий выдачи (роста требуемого первоначального взноса и уровня ПКН)
