Этапы оформления ипотеки, всё, что нужно знать
С каждым годом процесс покупки квартиры в ипотеку становится все проще и доступнее: где-то банки идут на уступки, снижая ставки (благо ситуация на рынке позволяет), где-то государство пытается поддержать молодые семьи (речь идет все о том же материнском капитале), где-то сама экономическая ситуация в стране создает подобные возможности. Так что объем выданных кредитов на приобретение жилья увеличивает каждый год по сравнению с аналогичным период предыдущего года на десятки процентов.
Однако молодые и не очень семьи, претендующие на получение ипотеки, мало что знают о том, какую процедуру придется пройти, чтобы оказаться в заветной квартире. Предлагаемая ниже инструкция познакомит их с теми шагами, которые придется предпринять в этой связи. Очень надеемся, что во время покупки квартиры им удастся с нашей помощью избежать множества стратегических ошибок, которые потом будет долго и очень дорого исправить.
Немного теории
Для того, чтобы оформить все правильно и с минимальными потерями для себя, следует понимать смысл ипотеки. Напомним, что ипотека – это прежде всего финансовый инструмент, который позволяет взять в кредит недвижимость под залог этой самой недвижимости. На самом деле эти деньги могут быть потрачены на любые цели, однако нас интересует именно жилая недвижимость. Возвращается тело (та самая часть, которая была выдана кредит) равными долями в течение длительного периода времени – ипотека на 15-20 и даже 25 лет сегодня не редкость. За это кредитор должен будет платить банку проценты – она начисляется на сумму остатка и меняется каждый месяц.
Что касается пошаговой инструкции, то она на самом деле очень короткая. Учтите, что Шаг 1 и Шаг 2 можно и даже нужно делать параллельно.
Шаг 1. Выбирайте подходящую недвижимость
Ключевое слово тут именно «подходящая». Ввязываясь в долгосрочный кредит (а срок ипотечного кредита может доходить до 15-20 лет), стоит учитывать и предположительное увеличение размеров семьи (имеется в виду рождение детей), и изменение имущественного положения (декрет одного из супругов), и невозможность продать квартиру, которая находится в ипотечном кредите. Ведь от непродуманности решений и возникает то самое ощущение кабалы, которое портит и порой даже напрочь стирает все положительные эмоции от факта покупки квартиры.
Вот почему, к примеру, молодой семье стоит задуматься: брать ли сразу после свадьбы, когда подаренные финансы позволяют, однокомнатную квартиру в ипотеку где-то на окраине столицы или, насобирав годик-второй на первоначальный взнос, вести поиск двухкомнатной и в районе с более развитой инфраструктурой.
Помните, что любая покупка недвижимости влечет за собой дополнительные расходы:
- если жилье располагается в строящемся доме, то следует понимать, где Вы будете жить до момента сдачи его в эксплуатацию;
- если жилье располагается во вторичном фонде, то следует уточнить, согласны ли продавцы ждать, пока будет оформлена ипотека (а это процесс не одного дня, а как минимум нескольких недель) и в каком виде (наличными или на счет) готовы получать оплату;
- покупка любой квартиры априори влечет за собой ее ремонт. Только в случае с новостроем он будет проводиться дольше и потребует больше денег, а в случае со вторичным рынком будет, скорее всего, косметическим и более скромным.
Шаг 2. Выбирайте финансовое учреждение (банк) и ипотечную программу
После того, как жилье подобрано, можно заниматься подбором банка и конкретной ипотечной программы. Повторимся: этот шаг было бы желательно проводить параллельно с шагом 1, чтобы понимать, подходит ли та или иная квартира под Ваши финансовые возможности. Однако многие моменты можно начать изучать уже в момент подбора квартиры. И тут следует избегать следующих ловушек.
Во-первых, Вам могут предложить оформить квартиру в каком-то банке, с которым сотрудничает строительная компания. Обычно такие программы сопровождают покупку жилья на первичном рынке. Дескать, наш банк предложит Вам лучшие условия. Не поленитесь сравнить эти условия с другими предложениями финансового сектора. Если они действительно выгодные, то дополнительно проверьте их на наличие скрытых комиссий – например, за обслуживание счета или банковские услуги.
Во-вторых, если строительная компания настаивает на том, что финансировать ипотеку может только их банк-партнер, а ни с кем другим Вы не можете заключать договор, то стоит от таких предложений отказаться. Застройщикам обычно все равно, от кого поступят деньги, — главное, чтобы они зашли в полном объеме. А подобная заинтересованность всегда подозрительна.
В-третьих, при оформлении ипотеки следует учесть, что супруга через год-два может уйти в декрет в связи с рождением детей, а значит, доход стремительно упадет, а расходы увеличатся, что приведет к снижению работоспособности, и увеличить срок ипотеки, чтобы снизить ежемесячную нагрузку.
Какие критерии принятия решения следует узнавать в финансовом учреждении и сравнивать между собой?
- Годовая процентная ставка. Учитывая высокую стоимость жилья, даже несколько десятых процента может вылиться в 10 долларов ежемесячной оплаты процентов, а разница между 10% и 11% за год при сумме кредита в 50 тыс. долларов США составит 600 долларов. Собственно, чем ниже процентная ставка, тем лучше. Кстати, если у Вас положительная кредитная история, то Вы можете претендовать на пониженные проценты.
- Сумма первоначального взноса. Некоторые банки не требуют ее вообще. И это понятно – чем больше сумма кредита, тем больше денег в качестве оплаты процентов получит финансовое учреждение. С другой стороны, наличие первоначального взноса дает банку понимание Вашей платежеспособности. Так что 10-30% стоимости квартиры все равно придется иметь.
- Срок кредита. Чем он больше, тем меньше ежемесячная нагрузка, но тем больше будет переплата, ведь проценты платятся с остатка кредита. Соответственно, чем меньше срок, тем дешевле в итоге Вам выйдет квартира и тем больше будет ежемесячный платеж. Выбор делать Вам.
После того, как Вы выберете кредитные условия, начните внимательно изучать договор. Обращайте внимание на те моменты, где написано, может ли банк самостоятельно, в одностороннем порядке менять кредитный процент. Если Вам самому сложно самостоятельно понять все нюансы, обратитесь за помощью: сначала к банковскому работнику, а потом – к знакомому независимому юристу, который сможет прочитать договор и выявить все риски на профессиональном уровне.
Учитывайте тот факт, что принятие банком решения о выдаче ипотечного кредита принимается не за один день, — процесс может достигать 14 календарных дней, однако в большинстве случаев составит 3-5.
Когда решение принято
Предположим, что и насчет квартиры Вы договорились, и банк с подходящими кредитными условиями подобрали – в общем, выбор сделан. Что же дальше? А дальше, как говорится, воплотим мечту в жизнь! Осталось совсем немного – еще три шага на пути к собственному жилью.
Шаг 3. Собирайте все необходимые бумаги и готовьте всю требуемую документацию
Каждый банк формулирует свои требования к обязательному пакету документов, которые должен предоставить потенциальный заемщик. Давайте сначала рассмотрим стандартный набор, а потом обсудим, какие дополнительные требования выставляются финансовыми учреждениями и надо ли их полностью удовлетворять.
Тут важно понимать: являетесь ли Вы собственником бизнеса (даже индивидуальным предпринимателем) или наемным работником. Требования для первых более строгие (в плане сбора документов), но и возможности их более широкие (в плане суммы и процентов).
В обязательный пакет входят:
- Копия паспорта кредитора (все страницы, на которых есть информация);
- Справки, которые подтверждают Ваш доход. Для обычных граждан РФ подойдет справка 2-НДФЛ, а для владельцев бизнеса можно обратиться на портал Госуслуги, где подобную справку о состоянии Вашего бизнеса можно взять бесплатно, в электронном виде и сразу же перебросить на сайте банковского учреждения;
- Копия трудовой книжки (если Вы трудоустроены официально или когда-то были подобным образом трудоустроены). Кроме непосредственно копии всех страниц, а не только подтверждений последней работы, Вы должны заверить их у своего теперешнего работодателя. Для военнослужащих обязательно нужно предоставить справку по установленной форме.
Если Вы приобретаете квартиру в ипотеку, находясь в браке, то с Вас могут потребовать копию свидетельства о браке и согласие Вашей второй половинки на приобретение жилья и оформление кредита. Если у Вас обговорено раздельное владение имуществом, то стоит позаботиться о брачном контракте, который поможет не испытывать проблем в дальнейшем, если семейная жизнь вдруг не заладится.
Могут также потребовать свидетельства о рождении детей (если таковые имеются), поскольку с присутствием несовершеннолетних могут быть связаны нюансы оформления прав собственности. На то есть свои причины: даже в том случае, если возникнут проблемы с выплатой ипотеки, банк не может выгнать на улицу детей – никакой суд не разрешит им сделать это. Вот финансовые учреждения и перестраховываются, оберегая себя от подобных ситуаций.
Конечно, Вам очень нужно показать себя в выгодном свете, чтобы Вас считали надежным кредитором. Чем Вы можете себе помочь? Во-первых, положительная кредитная история поднимет Ваш рейтинг. Во-вторых, рекомендации с места работы (чтобы показать, что Вы классный специалист и в ближайшее время Вас ждет только повышение). В-третьих, рекомендации от бывших кредиторов – это могут оказаться другие банковские учреждения. В-четвертых, это права собственности на другие объекты движимого или недвижимого имущества, которые приобрели Вы лично и которые оформлены на Вас либо членов Вашей семьи.
Если Вы планируете финансировать первоначальный взнос из денег, полученных в виде материнского капитала, то Вам следует предоставить сертификат на МСК и справку из Пенсионного фонда, из которой будет понятен его размер.
Банк может запросить информацию о квартире или доме: не идет ли дом под сном или нет ли в квартире незаконной перепланировки. Ну и согласие продавца Вашей квартиры на согласие участвовать в сделке с использованием ипотеки тоже понадобится (как минимум в устной форме). Так что документы на квартиру тоже понадобятся: свидетельство о государственной регистрации, справка об отсутствии обременений, справки из БТИ.
Ну и в заключении Вы заполняете заявление в банк с просьбой предоставить Вам ипотечный кредит. Тут надо будет немного подождать – подобные решения могут рассматриваться не каждый день. Однако такого, как много лет назад, когда рассмотрение занимало недели, сегодня не практикуется – всего пару рабочих дней.
Шаг 4. Подписывайте все составленные договора
Поздравляем – Вам подтвердили выдачу ипотеки! Все самое страшное позади – квартира найдена и ожидает сделки. Остались простые формальности, которые, однако, надо соблюсти в полной мере.
Под составленными договорами имеется в виду два документа. Первый – кредитное соглашение. Заключается между заемщиком и банком. Ему предшествуют две процедуры: одна обязательная, другая – нет.
Обязательный пункт, предшествующий заключению ипотечного договора, — это страхование. Банк в обязательном порядке требует от потенциального кредита застраховать свою жизнь, объект недвижимости, который становится залогом, а также может предложить (или настоять) страхование от временной потери трудоспособности. Помните, что на этот расход деньги, выдаваемые в ипотеку, не могут быть потрачены, так что их следует запланировать заранее за счет собственных средств.
Необязательный пункт – это договор поручительства. Как известно, ипотека может оформляться с поручителями или без. Поэтому договор может либо присутствовать, либо нет.
Шаг 5. Оформляйте сделку и становитесь собственниками выбранного жилья на законном основании
Второй – договор купли-продажи. Заключается после подписания кредитного соглашения и получения заемщиком всей необходимой суммы. Этот договор также подписывается в банке, чтобы обеспечить ее прозрачность и дать возможность банку проконтролировать ситуацию.
Участники сделки (продавец и покупатель) самостоятельно решают, каким образом будет проводить взаиморасчет. Если речь идет о передаче наличных денег, то может быть арендована сейфовая ячейка либо открыт безотзывный аккредитив – тут лучше проконсультироваться со своим ипотечным менеджером относительно более удобного способа. Если речь идет о перечислении безналичных средств, то продавцу нужно будет открыть свой расчетный счет (в этом банке или в другом – решает финансовое учреждение), и средства будут перечислены. Уточним, что в большинстве случаев расчет в нашей стране проводится через ячейку наличными деньгами, поскольку этот способ более прозрачен как для покупателя, так и для продавца.
После этого проводится государственная регистрация договора купли-продажи. В этой процедуре интересы покупателя представляет банк, который получает от своего кредитора официально оформленную нотариальную доверенность. Этот процесс может занять до 5 рабочих дней. только после того, как продавец предоставляет в финансовое учреждение договор купли-продажи, на котором имеется отметка о госрегистрации, он может забрать оговоренную сумму, которая до этого хранилась в сейфовой ячейке или переводилась на расчетный счет.
Физический переезд покупателя в квартиру продавца происходит после проведения всех вышеописанных действий и может быть отсрочен в связи с какими-либо обстоятельствами (например, семейными со стороны продавца либо покупателя). Эти задержки никоим образом не касаются банка, который к этому моменту уже выполнил все взятые на себя обязательства.
При подборе жилья следует выключить все эмоции и оставить лишь здравый рассудок. Посему не обращайте внимание на красивую рекламу, которая использует слова «быстро», «выгодно», а садитесь и просчитывайте, сможете ли Вы потянуть выбранную жилплощадь. Только осознанное и продуманное решение поможет Вам в дальнейшем не сомневаться в его правильности.
