Ипотечные облигации: сущность и польза

Многие россияне слышали про ипотечные облигации, некоторым предлагали их приобрести, но мало кто знает, что они из себя представляют, зачем нужны и какие бонусы получают все стороны этого процесса.

Про ипотечные облигации простыми словами

Ипотечная облигация выпускается банком. Она продается как любая другая облигация с одним единственным отличием: в качестве обеспечения выступают ежемесячные платежи ипотечных заемщиков этого самого банка. Тот, кто покупает бумагу, получает по ней доходность, которая меньше, чем проценты по ипотеке, но больше, чем проценты по депозиту и другим бумагам с аналогичным кредитным качеством. Таким образом, держателю бумаги выгодно вкладывать деньги в нее, а не пользоваться возможностью открыть депозит.

Для чего это нужно банку? На самом деле, это позволяет увеличить оборачиваемость активов, что в свою очередь выливается в повышение уровня прибыльности и рентабельности.

Судите сами: банк выдает ипотечный кредит, который заемщик будет возвращать 20 лет (или 240 месяцев). Значит, банку нужно выдать 240 ипотечных кредитов, чтобы в следующем месяце к нему вернулись деньги хотя бы с одного. Банку может попросту не хватать денег на то, чтобы выдавать новые кредиты (и не только ипотечные). В случае с ипотечными облигациями выданные деньги возвращаются гораздо быстрее. Да, доход банка в этом случае меньше, но улучшаются другие показатели. Так что экономическая и финансовая целесообразность налицо.

Для чего это нужно инвестору? Для человека, желающего приобрести ипотечные облигации, эта бумага представляет долгосрочный инструмент для вложения средств. Причем инструмент этот обладает достаточно высокий уровнем надежности – он обеспечен недвижимостью, которой владеют заемщики. И даже если в какой-то момент они не смогут оплачивать свои обязательства, банк сможет реализовать залог – для этого используется система торгов, так что свои обязательства финансовое учреждение выполнит в любом случае.

Для чего государству нужно поддерживать рынок ипотечных облигаций? Чем больше у банков финансовых средств, тем больше ипотечных кредитов они могут выдать. От этого напрямую зависит, сколько россиян решат свои жилищные проблемы, а значит, снизят уровень социального напряжения в обществе. Если на финансовом рынке не торгуются ипотечные облигации, то недостающие средства приходится вливать в финансовую систему через Центробанк, а у государства они не всегда имеются в наличии, не говоря уже о том, что их можно потратить на другие цели. Кроме того, некоторые экономисты и финансисты считают, что развитие рынка ипотечных ценных бумаг может положительно повлиять на снижение ставок по соответствующим кредитам, а также увеличит количество выдаваемых займов, что вполне логично.

Как видим, в выигрыше остаются все, а значит, рынок ипотечных облигаций следует развивать, чтобы он достиг колоссальных размеров. Давайте посмотрим, какими показателями характеризуется его состояние сегодня в нашей стране.

Рынок ипотечных облигаций в России

Нельзя сказать, что российский рынок ипотечных облигаций находится в зародышевом состоянии, но и развитым, таким, каким он существует в развитых странах, его назвать нельзя. Постараемся описать несколько фактов, которые помогут разобраться в его масштабах и текущем состоянии дел.

Первые ипотечные облигации появились на финансовом рынке нашей страны 16 лет назад. Несмотря на такой солидный возраст, говорить о его стабильности и устойчивости не приходится – будет правильным сказать, что рынок до сих пор находится в стадии становления. Причин тому достаточно много, среди основных эксперты называют:

Можно сказать, что последние несколько лет стали для ипотечного рынка РФ успешными, и не в последнюю очередь за счет активного участия на нем государственного банка ДОМ.РФ (для тех, кто не знаком с этим названием, не будет лишним упомянуть о том, что ранее эта организация носила название Агентство ипотечного жилищного кредитования).

На конец прошлого 2019 года в стране в обращении находились более 130 выпусков ипотечных облигаций. Их общая сумма составила почти 555 млрд. рублей. Так вот почти все они (примерно 80%) были выпущены под поручительство ДОМ.РФ.

Но останавливаться на лидерстве в этом секторе руководство государственной компании не планирует. Так, к примеру, глава ДОМ.РФ Виталий Мутко не так давно заявил о том, что возглавляемая им государственная компания планирует уже до конца года выпустить ипотечных облигаций на общую сумму более 200 млрд рублей. При этом Мутко заявил, что по состоянию на сегодняшний день на рынке уже присутствует облигаций на 560 млрд. рублей, но емкость позволяет выпустить еще. В планах этого крупного игрока на российском ипотечном через 4-5 лет добиться того, чтобы сумма выпущенных ипотечных облигаций покрывала треть выданных ипотечных кредитов. Это заявление достаточно смелое, однако вполне осуществимое, особенно при грамотном управлении этим процессом.

Как ипотечные облигации могут повлиять на потенциального заемщика? Никакого прямого влияния не прослеживается, поскольку это два совершенно разнонаправленных рынков. Однако опосредованное влияние все-таки существует.

Проявляется оно в том, что развитый рынок ипотечных облигаций оказывает положительное влияние на развитие рынка ипотеки вообще. Мы уже описали выше, за счет чего возможно снижение ставок по ипотечным кредитам, увеличение возможностей банков в предоставлении кредитов и прочим параметрам. Так что если ипотечных облигаций на рынке будет становиться все больше и больше, а его устойчивость станет лишь укрепляться, потенциальные заемщики будут только радоваться этому.