Ипотека и брак: особенности юридического взаимодействия

Ипотека – один из самых популярных и доступных способов приобретения недвижимости для дальнейшего проживания в ней всей семьей. Ипотеку обычно берут молодые семьи, ведь именно им чаще всего нужна квартира. Сегодня мы поговорим о том, как правильно оформить ипотеку, если у заемщика есть муж (или жена), если в семье есть или планируются дети и что делать с ипотекой, если ячейка общества, к сожалению, разваливается.

Жена не созаемщик: возможно ли это?

В подавляющем большинстве оформляемых кредитных договоров муж и жена являются созаемщиками и выплачивают ипотеку из общего семейного бюджета. Однако бывает, что внутри семьи есть какие-то особые отношения, и супруг, выплачивающий ипотеку, не хочет брать свою вторую половинку в качестве созаемщика. Например, такое часто практикуется, если в выплатах по ипотеке участвуют родители одного из членов молодой семьи, и они хотят быть уверены, что в случае расторжения брака их квартира останется за их отпрыском.

Такая ситуация возможна, оформляется она через брачный договор. В этом случае один из супругов берет ипотеку, выплачивает ее, жить в этой квартире могут оба супруга, однако в случае развода квартира будет являться собственностью лишь того, на кого она будет оформлена, а второй не будет иметь к ней никакого отношения.

Дадут ли ипотеку, если жена в положении?

Ответ на этот вопрос не всегда однозначен. Факт беременности супруги при оформлении ипотеки не будет иметь для банка значения если:

В любом другом случае столь желанные изменения в структуре семьи могут напугать банк и заставить его отказаться от выдачи Вам ипотечного кредита.

Однако в таком положении вещей есть и свое преимущество. Всем известно, что после рождения второго ребенка родители вправе претендовать на материнский капитал, который может быть использован в качестве взноса за ипотеку. Да и проценты по уже действующей ипотеке могут быть изменены.

Ипотека и дети: характер взаимодействия

Возможны два варианта законного нахождения ребенка в квартире. Вариант 1 – ребенок там прописан и проживает как член семьи собственника. Такой вариант банк устраивает, более того – именно такой вариант прежде всего и прописывается в договоре. Вариант 2 – ребенок является одним из собственников квартиры. Такой вариант влечет за собой определенные сложности: даже при отсутствии своевременных выплат выселить такую семью из занимаемой ими жилплощади практически невозможно, поскольку органы опеки и попечительства должны следить, чтобы несовершеннолетних детей не обижали в их правах. Так что на участие детей в праве собственности на жилплощадь банки не соглашаются.

Да и продать такую квартиру будет проблематично, поскольку надо получать разрешение органов опеки на проведение сделки, а это достаточно сложно, а порой практически невозможно. Правильный вариант оформления – выделить долю собственности ребенка после того, как ипотечный кредит будет погашен.

Ипотека и развод: что делать и как оформлять

Если так случается, что семья распадается, то на принятие решения по ипотеке влияют следующие параметры:

Они влияют на параметры соглашения, которое подписывают супруги при разводе. Однако в общем и целом квартира, используемая в качестве залога, попадает под действие закона о режиме совместной собственности. В большинстве случаев (99% всех оформлений) супруги являются созаемщиками – исключение из этого варианта мы рассматривали выше. Регистрация прав собственности на одного из супругов совершенно не означает, что другой не имеет права претендовать на свою законную часть. Часто даже в кредитном договоре имеется пункт о том, что о разводе следует уведомить банк, поскольку этот факт меняет имущественное положение заемщика и создает банку дополнительные риски.

Какие варианты дальнейшего взаимодействия финансового учреждения и заемщика возможны?

Вариант 1. Супруги продолжают выплачивать ипотеку – совместно или кто-то один. После окончания срока ипотеки они получают квартиру в собственность и решают, что с ней делать: оставляют детям, продают и делят деньги пополам, оформляют на одного из супругов. Договор продолжает действовать или подлежит переоформлению. Адвокат стороны, которая осталась без квартиры, вправе заявить о необходимости компенсации своему клиенту, который остается ни с чем.

Вариант 2. Супруги делят квартиру, определяя доли каждого из них (справедливо – пополам, в реальности – как договорятся). В результате каждый из супругов становится самостоятельным заемщиком, который самостоятельно выплачивает ипотеку за свою часть квартиру. Тогда предыдущий ипотечный договор разрывается, и ему на смену приходят два новых. И если с идущим в самостоятельное плавание мужем все будет легко и просто, то финансовое учреждение может отказать в ипотечном кредите матери, которая остается с детьми и без работы – ее финансовое положение вызывает определенные риски, которые банк может не хотеть на себя брать.

Вариант 3. Банк может потребовать долгосрочного погашения долгов по ипотеке, поскольку его риски возрастают. Однако такие варианты бывают очень редко.

Вариант 4. Реализация недвижимости с дальнейшим досрочным погашением ипотечного кредита и его аннулированием после этого. Такой вариант самый распространенный и приемлемый как для банка, так и для заемщиков.

Чтобы избежать проблем с переоформлением недвижимости в будущем, юристы советуют при оформлении ипотеки и прочих серьезных жизненных решений заключать брачный договор.