Ипотека и материнский капитал: возможен ли альянс?

Жители России, приобретая жилье, активно используют возможности, которые дает им материнский капитал. Шутка ли – государство выдает даже за первого ребенка почти полмиллиона рублей, от такой возможности грех отказываться. Предлагаем рассмотреть более глубоко вопрос использования этой государственной помощи в случае приобретения жилья в ипотеку, уделив основное внимание тому, какие сложности могут возникнуть в этом случае.

Что такое материнский капитал, кому положены эти выплаты?

Система помощи молодым семьям с детьми родилась еще в 2007 году. Именно тогда появились первые подобные выплаты. Тогда они выплачивались исключительно многодетным семьям, и только с января 2020 года их стали выдавать даже тем, у кого в семье появился первый ребенок (правда, размер выплат в этом случае чуть ниже).

Деньги, полученные от государства на рождение ребенка, можно потратить на:

Статистика показывает, что большинство россиян предпочитают тратить материнский капитал на решение своих жилищных проблем, а именно на ипотеку. Так, в 2018 году более 77% россиян именно так и использовали те деньги, которые получили от государства.  Для этого не нужно даже ждать, пока ребенку исполнится три года, — это можно делать, начиная с самого рождения. Даже для того, чтобы погасить тот долг, который имелся на момент рождения ребенка, ждать три года не нужно.

При использовании этой государственной помощи следует помнить о следующих вопросах, возникающих в этой связи.

Проблема №1. Материнский капитал и первоначальный взнос

К сожалению, не все банки, предлагающие ипотеку, согласны принять в качестве первоначального взноса материнский капитал. Ведь в чем кроется требование к заемщику оплатить часть стоимости квартиры в самом начале? Таким образом проверяется его платежеспособность: умеет ли он накапливать деньги, хватает ли ему зарабатываемых средств для того, чтобы откладывать определенную сумму. Если же в качестве первоначального взноса используется материнский капитал, то риски банка повышаются, а его уверенность в платежеспособности заемщика, наоборот, падает.

Кроме того, если родители не смогут вовремя оплачивать свои обязательства, то квартиру, по идее, банк имеет право выставить на продажу. А вот продать квартиру, если доля собственности в ней принадлежит несовершеннолетнему ребенку, достаточно сложно. Вот финансовые организации и не хотят связываться с такими заемщиками.

Спешим отметить, что такой практики придерживаются не все банки и не на всех ипотечных продуктах. Например, самая популярная сегодня льготная программа ипотеки под 6,5% годовых предполагает, что в качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Так что ищите и анализируйте!

Проблема №2. Сложности с рефинансированием

После того, как ипотечный кредит частично погашен материнским капиталом, его рефинансирование в другом банке может оказаться невозможным. Не все банки готовы идти на подобные уступки своим потенциальным заемщикам. Причина точно такая же, как и в первом случае: финансовое учреждение не уверено в том, что к нему хочет попасть платежеспособный заемщик. Ну а если такой уверенности нет, то при прочих равных условиях от такого заемщика есть смысл отказаться.

И еще один момент, который также связан с ребенком. При передаче объекта залога от одного финансового учреждения другому все также становится вопрос о получении разрешения из органов опеки – а мы уже говорили о том, что получить его иногда бывает очень и очень сложно.

Проблема №3. Сложности при продаже объекта недвижимости

Согласно действующего законодательства, если при погашении ипотеки использовался материнский капитал, то ребенок, на которого он был выдан, должен быть наделен частью собственности. И если несовершеннолетний ребенок значится среди собственников жилья, то продать такой объект очень сложно, а порой практически невозможно.

Как поступать в данной ситуации?

Из двух извечных русских вопросов – Кто виноват? и Что делать? – мы обсудили первый. Понятно, что виноватых особо нет, а вот учитывать особенности, которые возникают при использовании материнского капитала, более чем необходимо.

Первое и самое важное, что принимать во внимание, — это все те сложности, о которых мы говорили выше. То есть при принятии решения о получении ипотеки с помощью материнского капитала помните, что могут возникнуть проблемы с рефинансированием и досрочной продажей объекта недвижимости.

А значит, рассчитывать на скорую продажу или переход из одного банка в другой ради снижения ипотечных процентов, не приходится.

Если Вы все-таки решили обратиться к возможности рефинансирования, то стоит поискать тот банк, который согласится на использование Вами государственной помощи. Условия у него могут быть не самыми лучшими, но в любом случае Вы будете искать те, при которых у Вас возникнет выгода по сравнению с действующим вариантом.

Если же Вы решили продать недвижимость, то сразу же обращайтесь в местные органы опеки. Вам нужно будет доказать, что ребенок получит в результате продажи имеющегося объекта и покупки нового жилье не хуже, а то и даже лучше, чем Вы имеете сегодня. В таком случае Ваш вопрос может решиться очень быстро и без последствий для Вас. И хотя единых правил, регулирующих деятельность опеки в этом вопросе, по России пока не придумано, следует учитывать те особенности, которые действуют в Вашем регионе.

В самом крайнем случае материнский капитал можно вернуть – такие прецеденты уже были в России. Правда, сделать это очень и очень сложно – таких ситуаций до сих пор единицы. Однако при наличии грамотного юриста в момент продажы квартиры можно уплатить в Пенсионный фонд России все те средства, которые государство выделило для ребенка в рамках этой программы.

Так что не стоит впадать в отчаяние – даже при условии использования материнского капитала у заемщика не должно возникнуть нерешаемых сложностей при проведении операций с объектом недвижимости.