Ипотека на большие суммы: есть ли нюансы и можно ли их учесть?

Статистика гласит, что за 10 месяцев 2019 года российские банки выдали 1 млн. 10 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 2,23 трлн рублей. Несложные математические расчеты позволяют прийти к выводу, что средний размер ипотечного кредита в нашей стране составляет 2,2 млн. рублей (чуть больше 36 тыс. долларов США). Подобная сумма достаточна для тех, кто выбрал жилье в провинции, однако однозначно недостаточна для тех, кто планирует жить в Москве или Санкт-Петербурге.

И тут не нужно хотеть жить в центре, к примеру, на Арбате или на Тверской, где цены на недвижимость зашкаливают. Можно выбрать просто 2-комнатную квартиру в Черемушках или в Крылатском общей площадью до 40 кв.м, которая при стоимости квадратного метра на уровне 200 тыс. рублей обойдется примерно в 8 млн. рублей (или 120 тыс. долларов США). Можно ли и в данном случае рассчитывать на помощь финансового учреждения и доступную ипотеку? И возникнут ли у него какие-то дополнительные требования в связи с выдачей крупной суммы?

Статистика – упрямая вещь

Если уметь правильно интерпретировать и анализировать статистические итоги отчетных периодов, то ответы на выше перечисленные вопросы найти будет гораздо легче. Данные, представленные многочисленными аналитиками, гласят: лидерство по количеству выданных ипотечных кредитов принадлежит именно Москве и Московской области. Конечно, в 2019 году наблюдалось некоторое падение количества выданных кредитов, а вот по объемам даже наблюдался рост (2%-ный за 10 месяцев 2019 года). В среднем по столице объем одной выданной ипотеки составил 4,7 млн. рублей.

Это означает, что получить кредит можно, и банки с удовольствием это делают – кому не хочется получить платежеспособного надежного клиента на многие годы вперед. Однако при этом требования, предъявляемые к потенциальному заемщику, тоже ужесточаются, и это справедливо.

Наличие первоначального взноса

Ни о какой ипотеке без первоначального взноса при крупных суммах речь идти не может: банк должен получить подтверждение Вашего стабильного финансового состояния, а ничто так хорошо его не характеризует, как наличие первоначального взноса.

Однако посмотрим на это с положительной точки зрения: чем больше планируется первоначальный взнос, тем меньше будет составлять сумма ежемесячного платежа. Сравните: квартира за 8 млн. рублей, срок кредита – 25 лет, реальная процентная ставка – 9,6% годовых. При первоначальном взносе 10% ежемесячный платеж составит более 63 тыс. рублей (примерно 1000 долларов США), а при 20%-ном – чуть более 56 тыс. рублей (чуть меньше 900 долларов США).

Официальный подтвержденный доход

Опять же, ни о каком ипотечном кредите без официального подтверждения дохода не может идти речь. Банк должен получить гарантии Вашей платежеспособности не только на сегодняшний день, но и на многие годы вперед.

При рассмотренной выше ситуации в условиях ежемесячного платежа в 56 тыс. рублей банк будет рассматривать заявку лишь при условии подтвержденного дохода не менее 70 тыс. рублей (данные ипотечного калькулятора Сбербанка).

Специалисты по финансовому планированию советуют использовать простое правило: платежи по ипотеке и другим кредитам не должны превышать 40% совокупного дохода, тогда на уровне жизни это не отразится, а если и отразится, то влияние будет минимальным. А в нашем случае это означает, что доход должен быть не менее 2 тыс. долларов США.

Хорошая кредитная история

Претендовать на получение крупной суммы в рамках ипотечного кредитования точно не смогут те, кто имеет проблемы с кредитной историей. Просрочки по выплатам в прошлые периоды (даже если кредит уже закрыт), наличие незакрытых кредитов в момент оформления ипотеки, наличие судебных разбирательств по возврату долга или продажа Вашего кредита коллекторам – все это не добавляет Вам очков при принятии банком решения и выдаче ипотечного кредита.

Так что, перефразируя известную цитату из «Капитанского дочки» А.С. Пушкина, береги платье снову, а кредитную историю с молоду. Потому что и найти деньги на первоначальный взнос можно, и работа с лучшим доходом вполне реальна, а вот исправить кредитную историю практически невозможно.

Наличие поручителей

Поручители – это дополнительная подушка безопасности для банка. Она дает финансовому учреждению уверенность в том, что даже при наличии у заемщика проблем с погашением кредита найдется третий человек, который возьмет эти обязательства на себя. Конечно, потенциальному заемщику будет сложно найти такого человека. Им может стать родственник или представитель работодателя, заинтересованного в нормальных жизненных условиях своего лучшего или перспективного сотрудника.

И чем выше сумма кредита, тем больше вероятность, что банк не просто рекомендует, но и потребует наличия поручителей. Так что этот вопрос стоит решить заранее, чтобы не застопориться на нем в момент написания заявки.

Будут ли выше проценты?

Скорее всего, сумма кредита вряд ли отразится на повышении ставки,- во всяком случае, предварительный просчет суммы долга с помощью кредитных калькуляторов, размещаемых на страницах банковских учреждений, не поднимает автоматически ставку, даже если стоимость жилья зашкаливается за 15 млн. рублей. А вот снизить ставку за счет предлагаемого увеличения первоначального взноса, наличия зарплатного проекта в рамках этого кредитного учреждения и прочих факторов вполне реально.

В какие банки обращаться?

Для того, чтобы мечта об ипотеке на большую сумму осуществилась, следует обращаться в крупные банки. У них больше средств для финансирования подобных кредитов, недели у банков помельче. Обратите внимание на ТОП-5 в списке ипотечных финансовых учреждений – скорее всего, именно Сбербанк или ВТБ при наличии всех документов смогут Вам помочь.

Для подбора учреждения, куда следует обратиться, познакомьтесь с его статистической информацией: сколько кредитов было выдано за отчетный период и на какую сумму. Информация о средней сумме кредита сможет дать Вам примерные ориентиры, в каком сегменте работает тот или иной банк.