Ипотека под залог загородного дома
Если ипотека под залог квартиры более-менее ясна и понятна как для банков, так и для получателей денег, то с загородной недвижимостью возникает несколько дополнительных вопросов, которые усложняют процесс получения денег. Рассмотрим эти и некоторые другие вопросы более подробно.
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
В каком состоянии загородный дом?
Многие банки размещают на своих страницах объявления о том, что выдают ипотеку под залог коттеджей или таунхаусов. Все понятно, если Вы решите приобретать подобное строение, которое и будет выступать предметом залога.
А что делать, если строение уже есть в собственности и планируется использовать его в качестве залогового имущества? Дело в том, что понятия коттедж и таунхаус не регламентируются отечественным законодательством, а значит, назвать этим термином можно все, от деревянной лачуги без фундамента, которая служит лишь временным прикрытием на летнее время, до двухэтажного дома с подземным гаражом, где можно жить хоть в лютые морозы. А значит, банк оставляет за собой право принятия индивидуального решения в любом из рассматриваемых случаев ипотеки под залог загородной недвижимости.
А вот с таунхаусами еще сложнее. Напомним, что в буквальном переводе это понятие означает «городское жилье» и представляет собой часть коттеджа (за стенкой у Вас скорее всего будут соседи), имеющего отдельный вход, свой адрес и участок земли. Все зависит от того, как оформлена эта недвижимость, а вариантов – как минимум два.
Первый – таунхаус представляет собой квартиру в многоквартирном доме. Законодательство утверждает: если в доме две квартиры, то он уже многоквартирный. У этого способа есть свое преимущество: для оформления ипотеки не требуется залог на землю. И банки охотнее идут на подписание соглашения про ипотеку.
Второй – таунхаус оформлен как часть коттеджа. Это влечет за собой кучу сложностей. Во-первых, сложности с землей: кому принадлежит, какая часть выделена Вам, что будет с коммуникациями, которые проходят через соседний участок. Во-вторых, получается, что это не загородный дом, а комнаты в коммунальной квартире, а с таким объектами большинство финансовых учреждений предпочитают кредит не выдавать.
Как определить реальную стоимость дома?
Для того, чтобы оформить ипотеку на загородный дом, требуется сначала провести оценку объекта. И если с квартирами вопрос решается легко и просто (есть база данных с аналогичными предложениями по районам, этажам и состоянию), то с загородным домом все чуть-чуть сложнее.
Следует помнить, что оценка – это задача и обязанность банка. С одной стороны, это хорошо, потому что Вы не будете тратить время и деньги на эти формальности. С другой стороны, велика вероятность, что банк оценит объект по заниженной стоимости, так что придется искать дополнительные средства или просить продавца уступить.
Что с землей?
Загородные дома покупаются и продаются с участком земли, на котором расположен и сам дом, и огород, и сад, и место для отдыха.
Как же быть с землей при ипотеке под залог загородной недвижимости? Тут есть четкое указание законодательства: статья 340 Гражданского Кодекса РФ гласит, что ипотека здания возможна только с ипотекой участка земли, на котором оно расположено. То есть получить ипотеку под залог дома можно только в этом случае, и смена банка не поможет решить этот вопрос.
Поэтому главный вопрос, который Вам зададут в банке, — в чьей собственности находится земля? Ведь многие хибарки, причалы и курени, которые находятся на берегу водоемов, сами по себе представляют ценность, однако для ипотеки бесполезны. Земля в этих районах не подлежит приватизации по двум причинам: во-первых, в большинстве случаев они расположены в оползневой зоне, во-вторых, территория вокруг водных ресурсов считается общей и не может быть выделена кому-то одному.
Насколько правильно был оформлен в свое время землеотвод? Если все было проведено по правилам, вопросов нет – все будет хорошо, возможность ипотеки станет реальной. Если в процессе оформления землеотвода были допущены ошибки и неточности – возможны проблемы.
Имеется ли возможность на этой земле строить капитальные строения или маленький дачный домик – это единственное, что может там находиться? В свое время земля вокруг больших городов выделялась под дачные кооперативы, а значит, единственное, что могло быть там расположено, — это маленький домик (на большее среднестатистический житель одной шестой части суши не мог и рассчитывать). Как обстоит дело с этим участком сейчас – вот вопрос, на который наверняка надо будет дать ответ в банке. Так что перед визитом в финансовое учреждение лучше проконсультироваться с главой своего дачного кооператива или посетить профильного юриста со всеми имеющимися бумагами.
Какие еще есть преграды?
Однако это еще не все, что может стать между вами и желанной ипотекой. С какими еще сложностями может столкнуться потенциальный кредитор?
- Планировка дома не соответствует тому, что указано на плане: есть пристройки, комнаты разделены или наоборот соединены. Казалось бы, кому какое дело? Однако такие изменения, сделанные самостоятельно, без внесения изменений в план, могут существенно ударить по надежности объекта.
- На недвижимость до момента возврата всей суммы накладывается обременение в Росреестре – продать такой загородный дом невозможно. Справедливости ради, такая же ситуация существует и с квартирами.
- Ипотека может быть потрачена не только на покупку жилья, но и на его реконструкцию. Однако и это следует заранее оговаривать с банковским представителем – нецелевое использование денег может повлечь за собой штрафные санкции. Такое изменение влечет за собой бюрократические проволочки – надо иметь на руках утвержденный план реконструкции и оформить обременение.
- Первоначальный взнос при оформлении ипотеки под залог загородного дома должен составлять не менее четверти его стоимости (в некоторых кредитных учреждениях просят даже 40%).
- Молодые родители могут использовать материнский капитал для погашения основной части или процентов по такому кредиту.
Ипотека однозначно не будет оформлена, если износ дома составляет более 60%, в доме деревянные перекрытия или стены, нет системы отопления и других коммуникаций. Если платеж по ипотеке будет превышать 40% совокупного дохода семьи, оформляющей этот вид кредита, то в нем тоже будет отказано.
Чем все это грозит?
Для чего банки так скрупулезно и тщательно проверяют объекты загородной недвижимости? В экономике и финансах есть такое понятие – ликвидность объекта. Она характеризуется скоростью, с которой объект может быть конвертирован в денежные средства, то есть продан. Так вот, скорость продажи загородного дома существенного отличается от скорости продажи квартиры в центре столицы – это понятно даже непрофессионалу в сфере недвижимости.
А значит, в случае отказа от возврата кредита банк получает неликвидный актив, который виснет на его балансе мертвым грузом, замораживая деньги. Так что стоит быть готовым к тому, что процентная ставка по ипотеке загородного дома будет гораздо выше, чем при ипотеке квартиры в черте города.
Выводы и рекомендации
Оформить ипотеку под залог загородного дома сложно, но возможно. Процедура начинается с проверки документов, включая собственности на дом и подтверждение владения землей. Если в одном банке Вам отказали, это не повод опускать руки, — можно заглянуть в соседнее финансовое учреждение, может, там вам повезет.
Оформить ипотеку на дом можно только в том случае, если земля, на которой он стоит, уже в Вашей собственности. Невелика вероятность, что Вам выдадут кредит и на дом, и на участок, однако попробовать можно – особенно если объект расположен в престижном загородном коттедже, где наблюдается большой спрос на недвижимость, расположенном недалеко от черты города.
