Из одной ипотеки в другую: как улучшить свои жилищные условия, если квартира находится в ипотеке?
Часто возникают ситуации, что хозяин квартиры, находящейся в ипотечном кредите, хочет поменять свое жилье. Причин на то может быть множество, начиная от рождения еще одного ребенка, которому нужен свой угол (а в идеале – отдельная комната), и заканчивая переездом в другой город вследствие рабочих или личных причин. Понятное дело, что денег на досрочное погашение ипотеки у него нет. Как же быть в этом случае, когда квартиру, находящуюся в ипотеке, нужно продать, а купить другую, причем тоже в ипотеку?
Такой вариант возможен, и даже три варианта. Предлагаем обговорить механизм действий, а также обсудить возможные нюансы и возникающие затраты.
Проверка юридической возможности
Прежде всего, следует понимать, что законодательно нет никаких препятствий для распоряжения имуществом, находящимся в залоге у банка, ведь в этом случае квартира продолжает оставаться в собственности заемщика. Конечно, квартира с обременением, и банк является залогодержателем, а значит, заинтересованным лицом.
Провести процедуру купли-продажи имеющейся квартиры без того, чтобы поставить банк в известность, не получится, да и все изменения будут происходить под прямым контролем и с непосредственным участием представителя кредитного учреждения.
Проведение экономических расчетов
Определите, сколько сейчас стоит на рынке имеющаяся квартира. Для этого стоит пригласить к себе в гости нескольких представителей крупных агентств недвижимости – лучше них это не сделает никто. После этого нужно узнать, сколько стоит (или может стоить) новая квартира. Сопоставив эти две цифры, можно точно понять, о какой сумме доплаты будет идти речь (кстати, если планируется переезд из Москвы в глубинку, то суммы доплаты может и не быть – наоборот, у заемщика может высвободиться некая сумма денег). Ну и третья сумма, которую не помешает узнать, — это остаток долга по ипотеке. Понятное дело, если ипотечный кредит брался на 25-30 лет, а прошло всего 3 года или 5 лет, то сумма будет внушительной. Вот теперь, когда все необходимые данные собраны, можно идти в банк, который выдал ипотеку.
Вариант 1. Досрочное погашение за счет потребительского кредита и оформление новой ипотеки
Первое, что предложит кредитный менеджер, — это досрочное погашение ипотечного долга. И даже может предложить для этого взять потребительский кредит. То есть заемщик получает в кредит сумму, необходимую для погашения долга, закрывает ипотечный кредит, после чего продает квартиру, часть вырученных денег (или все полностью) использует для первоначального взноса по новой квартире.
Также следует понимать:
- Имеется ли в соответствии с подписанным договором кредитования возможность досрочного погашения, и нет ли за это штрафных санкций. И если первый пункт в большинстве договоров присутствует, то штрафные санкции тоже не редкость. У лидера ипотечного рынка Сбербанка такая возможность есть, причем пеня за это не взымается. Условия других банков следует уточнять.
- Сможет ли банк выдать ипотечному заемщику потребительский кредит, учитывая коэффициент предельной кредитной нагрузки (сокращенно – ПКН), не позволяющий, чтобы ежемесячное погашение всех обязательств превосходило 40% суммарного ежемесячного дохода заемщика. В случае, если ПКН будет высок, можно попытаться оформить потребительский кредит на вторую половинку (если он или она не выступают созаемщиками по данному кредиту).
- Покроет ли максимально возможная сумма потребительского кредита остаток задолженности по ипотеке. Особенно этот вопрос актуален для тех, кто только оформил ипотеку или находится в первой трети срока погашения. Например, потребительский кредит на срок до 3 месяцев от Сбербанка выдается в сумме от 30 тыс. до 3 млн. рублей (5 млн. – для зарплатных проектов), а процентная ставка составляет 13,9%.
Такой вариант максимально прост для банка, но затруднен для заемщика в связи с многочисленными необходимыми действиями с его стороны. Хотя, с другой стороны, он максимально прозрачен, да и кредитная история в этом случае пополнится еще двумя успешно погашенными серьезными кредитами.
Чтобы не прибегать к потребительскому кредиту, можно попытаться найти потенциального покупателя, который предоставит задаток на квартиру в сумме, достаточной для погашения ипотечного кредита. Теоретически это возможно, однако насколько такая вероятность появится в реальной жизни, сказать сложно. Грамотный юрист поможет составить предварительный договор купли-продажи, который пошагово распишет все аспекты сделки, и тогда покупатель, внесший солидный аванс, будет защищен. Вот только вопрос: нужны ли такие проблемы потенциальному владельцу квартиры? В конце концов, его всегда можно заинтересовать, предложив скидку от реальной рыночной цены.
Вариант 2. Обмен или замена залога
Подобная процедура юридически возможна благодаря наличию в Гражданском Кодексе Российской Федерации статьи 345 – с ней, кстати, будет нелишним на досуге ознакомиться. Тут главную роль играют даже не условия подписанного кредитного договора, а внутренние регламенты и банковские положения. Могут возникнуть некоторые сложности: например, некоторые банки разрешают заменить объект ипотечного кредита не раньше, чем через 2/3 срока кредитного договора, другие – через 2-3 года после начала выплат.
Ну и само собой разумеется: у заемщика не должно быть просроченных выплат на момент обращения в банк. Так что перестать вносить ипотечные платежи, вынуждая банк пойти на замену залога, — не лучшее решение, уж никак не играющее на пользу заемщику.
Главная проблема заключается в том, что новая квартира должна стоить на 20-30% больше, чем составляет остаток задолженности, причем с учетом начисленных процентов. Вот почему обмен залога на поздней стадии возврата ипотечного кредита будет менее болезненным, чем в самом начале.
Вариант 3. Новая ипотека в другом банке
Процедура может просто осложниться, если новая квартира находится в другом городе, и серьезно осложниться, если в этом городе нет отделения банка-кредитора. И если в первом случае все еще можно решить в рамках одного кредитного учреждения, то во втором без визита в другой банк не обойтись. Но и в этом можно найти свой положительный момент: если ипотечный кредит оформлялся давно, и за все время не проводилось ни одного рефинансирования, то обращение за новой ипотекой в другой банк – реальная возможность существенно снизить процентную ставку.
Заполняя заявление на оформление нового ипотечного кредита в другом банке, следует в обязательном порядке указать, что одна ипотека у заемщика уже имеется. Попутно следует отметить, что происходит в жизни заемщика и чем вызваны подобные изменения. Ну и тот факт, что часть запрашиваемого кредита будет потрачена на погашение старой ипотеки, тоже не будет лишним упомянуть. Конечно, идеальным для потенциального заемщика будет получение возможности погашения новыми деньгами долгов по старой ипотеке, но это такой высший пилотаж, что тут без юридических знаний и соответствующего опыта не обойтись.
Бюрократических проволочек и тут будет достаточно: надо собрать заново все справки и документы, а, учитывая коэффициент ПДН, привлечь созаемщиков и поручителей. Выходом из создавшейся ситуации будет принятие решения по заявлению с отлагательным вступлением его в действие после погашения предыдущей ипотеки. Ну а дальше – потребительский кредит или юридически оформленный серьезный залог (эти ситуации мы описывали выше).
В общем и целом, подобная процедура считается одной из самых сложных и длительных. Прежде чем начать ее, следует внимательно изучить все возможные подводные камни. И лучше, если в этом случае заемщик будет полагаться не только на помощь банковских работников, но и на тех, кто будет представлять его интересы. Это могут быть, к примеру, ипотечные брокеры или специально нанятый для этой цели адвокат. Следует быть готовым к тому, что продолжительность такой операции может составлять до 3 месяцев и более.
