Изменения в условиях рефинансирования: надо ли бежать в банк

Среди рекордного количества ипотечных кредитов, выданных в позапрошлом 2018 году, львиная доля приходилась на рефинансирование – в некоторых банках (Юникредит, Российский капитал, Райффайзенбанк) она достигала 40% общего кредитного ипотечного портфеля, а в среднем составила 13%. В прошлом 2019 году ситуация несколько поменялась: рост процентных ставок в первой половине года не стимулировал увеличения рефинансирования, поэтому доля рефинансирования по итогам года составила всего 5%.

Ожидается, что 2020 год принесет постепенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Коснутся ли они рефинансирования? Много ли людей захотят переоформить свои ипотечные договора и ожидает ли нас такая же ситуация, которую мы наблюдали в 2018 году? Постараемся ответить на все эти вопросы максимально корректно и обоснованно.

Что такое рефинансирование?

Под рефинансированием понимается переоформление старого ипотечного договора на новый, причем на более выгодных для заемщика условиях. Обычно такое происходит, если на рынке наблюдается серьезное снижение ставок, — а это именно та ситуацию, которую мы сегодня и наблюдаем. Обычно в ипотечных договорах содержится пункт о том, что изменение ставок в рамках данного договора невозможно, а значит, следует пройти процедуру оформления заново.

Рефинансирование может проводиться как в том же банке, где заемщик уже оформил ипотеку, так и в любом другом финансовом учреждении, которое имеет право выдавать ипотечные кредиты.

Рефинансирование не стоит путать с реструктуризацией долга. Последняя процедура предполагает временное уменьшение финансовой нагрузки за счет перерыва в уплате процентов либо других вариантов «кредитных каникул», при этом переоформление и повторное подписание кредитного договора не предполагается. Реструктуризация проводится исключительно в рамках финансового учреждения-кредитора, в то время как рефинансирование можно получить в любом банке.

Когда есть смысл обращаться к рефинансированию?

Обращаться в другие банки стоит, если:

В этом случае и экономия будет значительная, и все затраты времени, связанные с переоформлением, будут потрачены не зря.

Кроме того, рефинансирование будет полезным, если по каким-то причинам Вам при оформлении ипотеки было отказано в участие в какой-либо государственной программе, а теперь обстоятельства поменялись (например, родился очередной ребенок или открыли новую льготную местную программу). Льготные ставки в рамках таких программ позволяют существенно сэкономить на ежемесячных выплатах.

Предположим, что заемщик оформил ипотеку на квартиру в строящемся доме. Банк увидел в этом серьезный риск для себя, а потому увеличил процентную ставку. Заемщик согласился из-за того, что выхода другого не было. В тот момент, когда дом сдали в эксплуатацию и оформили договор на право владения квартирой, многие риски для банка уходят, а значит, можно переоформлять ипотечный договор на новый с более низкой процентной ставкой.

Еще один вариант, когда рефинансирование может реально быть выгодным, — это наличие у одного заемщика двух ипотечных кредитов в разных банках. Это сложно, неудобно, занимает много времени, да и проценты тоже могут оставлять желать лучшего, так что интересно объединить их вместе.

Зачем это нужно банку?

Казалось бы, зачем банку снижать процентную ставку по ипотечному кредиту, если есть договор, клиент платит и все вроде хорошо? Все дело в конкурентной борьбе, которая постоянно идет между финансовыми учреждениями за добросовестных платежеспособных клиентов.

Можно, конечно, не обращать внимание на то, что кругом ставки по ипотеке опустились ниже 9%, а заемщик до сих пор платит по 12%. Но тогда можно потерять хорошего клиент. И тогда финансовые учреждения понимают: лучше потерять несколько процентов, чем клиента целиком. Потому и идут на подобный шаг. Да и лояльность в таком случае формируется очень высокая – вероятность того, что клиент повторно обратится именно в этой финансовое учреждение, существенно возрастает.

Так что в выигрыше останутся те банки, которые и своих клиентов смогут сохранить, пусть даже и под более низкие проценты, и переманить заемщиков с других банков, которым недальновидные кредиторы отказали в снижении ипотечных процентов.

Cамые низкие ставки на рефинансирование

Ставка по рефинансированию иногда незначительно, но выше, чем ставка по самым обычным ипотечным кредитам. И в разных банках она, соответственно, разная:

Имеет значение также объект недвижимости, ради которого была заключена ипотека. В среднем статистика такова: из ТОП-25 крупнейших российских ипотечных банков примерно 18 готовы выдать кредиты на рефинансирование, из них только 13 готовы иметь дело с новостройками, введенными в эксплуатацию, и лишь 9 готовы приютить заемщика, если он выплачивает ипотеку за квартиру в строящемся доме.

Согласно прогнозам экспертов, в текущем 2020 году доля рефинансирования в общем объеме выданных ипотечных кредитов составит как минимум 10%. Для того, чтобы получить максимально низкие ставки при переоформлении своего ипотечного кредита, стоит воспользоваться услугами профессионалов, а именно ипотечных брокеров. Они-то точно знают, в какие банки следует обратиться за оформление обновленной ипотеки, а также возьмут на себя выполнение всех обязательств, связанных с подготовкой и оформлением документов. Так что Вы можете продолжать жить своей обычной жизнью, отдав решение финансовых вопросов специалистам.