Как лучше провести досрочную выплату по ипотечному кредиту?

Ипотечный кредит предполагает долгий срок погашения – наверное, самый долгий из всех кредитов, которые существуют. Однако иногда бывает ситуация, когда имеет возможность закрыть ипотеку досрочно. Что делать в таком случае? Как правильно все оформить, чтобы не было проблем с банками?

Банк и досрочное погашение: как избежать конфликта интересов

Банки, выдавая ипотечный кредит, рассчитывают на то, что в течение долгого периода времени они будут иметь гарантированный доход в виде тех процентов, которые Вы ему оплачиваете. Заявив о своем желании погашать кредит заблаговременно, по сути Вы в своем лице лишаете банка надежного и проверенного клиента, который по их мнению является благонадежным.

Многие россияне пытаются взять кредит, ориентируясь на наихудший вариант своего финансового достатка. При этом они не учитывают, что у них могут возрасти зарплаты, они могут получить возврат каких-либо крупных сумм, полученных ранее, второй взрослый член семьи может выйти на работу и тоже приносить доход – да мало ли вариантов, когда приходят крупные суммы, на которые не рассчитываешь? Вот и возникает вопрос, как быть в этом случае, не будет ли банк против такого положения вещей.

Прежде всего, следует внимательно читать договор, который Вы как заемщик подписываете с банком. Там должно быть указано, имеется ли возможность досрочного погашения и что следует делать в этом случае. Следуя из существующей практики, хочется отметить, что в большинстве случаев банки не возражают против досрочного погашения и не возражают против такого решения вопроса.

Конечно, желательно, чтобы договор читался не в момент, когда на руках есть деньги на погашение ипотеки, а в момент, когда договор подписывается. Можно даже указать банку на то, что Вы хотите поменять тот или иной пункт договора. В зависимости от того, насколько Вы являетесь для банка привлекательным клиентов, Вам могут пойти навстречу либо отказать. Во втором случае стоит попытать счастья в другом финансовом учреждении. К сожалению, поменять условия договора, который уже подписан, будет достаточно сложно, а порой практически невозможно.

Надо ли готовиться к штрафным санкциям?

Иногда бывает так, что банк вроде и не против того, чтобы закрыть ипотечного договор, приняв полную сумму от заемщика, однако при этом он хочет получить компенсацию, чтобы покрыть ту недополученную прибыль, на которую он рассчитывал.

В кредитном договоре может быть не указано слово «штраф» — его иногда меняют на «комиссию», «сбор» либо называют каким-то другим словом, но суть от этого не меняется, пусть это не вводит Вас в заблужение.

Штраф может варьировать в размере от 2% до 5% от суммы, которую Вы собираетесь погасить досрочно. Если Вы находитесь в самом начале плавания, то есть только в прошлом месяце оформили ипотечный кредит, то эта сумма может серьезно ударить по Вашему карману, однако она все равно равняется нескольким месяцев выплаты процентов в рамках кредитного договора, так что этими потерями следует пренебречь.

Как оформить частичное погашение ипотечного договора?

Учитывая, что сумма кредита по ипотеке огромна, полностью погасить всю сумму задолженности бывает достаточно сложно. Однако, если у Вас появились несколько десятков тысяч лишних рублей, Вы можете обратиться в банк и пересчитать существующую схему погашения. В этом случае выбирается один из двух вариантов.

Вариант №1. Сокращается срок кредита. В этом случае размер ежемесячного платежа не пересчитывается – его сумма остается точно такой же, какой и была до этого. Только делать ежемесячные платежи Вы будете не пять лет, к примеру, а 4 года и 5 месяцев. В этом есть своя прелесть, поскольку размер переплаты уменьшится, но на ближайшие 4 года и 5 месяцев кредитная нагрузка никак не уменьшится.

Вариант №2. Уменьшение ежемесячного платежа. В этом случае срок кредита не уменьшается, а изменяется сумма ежемесячного платежа- она уменьшается. Этот вариант подходит тем, для кого сумма ежемесячного погашения велика, ее сложно выплачивать, и таким образом внезапно пришедшие деньги помогут сделать Вашу кредитную нагрузку меньше уже сейчас.

Какой вариант выбрать, на каком остановиться, что лучше, а что хуже – решается лишь в зависимости от Вашего финансового положения на момент принятия решения. Расставьте приоритеты, указав, что для вас важнее: уменьшить сумму ежемесячного платежа или уменьшить общую сумму переплаты.

Банк дает заемщику право самому решать, какой именно вариант ему выбрать. Большинство банков не требуют дополнительных штрафов за возможность досрочного частичного погашения, поскольку ситуация остается под контролем: деньги банк не теряет, клиент остается, все стороны все устраивает.

Такие частичные досрочные погашения можно делать регулярно (если, к примеру, Вы получаете какие-то разовые гонорары или Вам кто-то финансово помогает время от времени). Обычно банки разрешают подобные действия и даже приветствуют их. Однако следует все-таки внимательно читать ипотечный договор- именно в нем указывается, есть ли ограничения на досрочное погашение или суммы досрочных погашений. Например, в некоторых вариантах кредитов, выданных в иностранной валюте (прежде всего, в долларах США) есть ограничение на сумму досрочного погашения – не более 500 долларов с месяц. Так что все зависит от банка и его кредитной политики. Если Вам сложно просчитать, какой вариант из предложенных выше выгоднее, воспользуйтесь ипотечным калькулятором-он обязательно есть на сайтах банков, которые занимаются данным видом кредитования.

Как правильно оформить досрочное погашение кредита?

После того, как ипотечный кредит погасился, следует получить от банка соответствующую бумагу и переоформить права собственности на квартиру,- теперь Вы становитесь полновластным собственником своего жилья. Эту справку, подтверждающую погашение ипотечного кредита, следует хранить и использовать в том случае, если у кого-то из проверяющих органов закрадутся сомнения в том, что Вы погасили всю сумму кредита.

А еще помните, что досрочное погашение положительно отражается на Вашей кредитной истории – в глазах будущих и потенциальных кредиторов Вы выступаете как надежный и проверенный заемщик.