Как снизить ставку по ипотеке: лайфхаки для всех
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Как получить выгодное предложение от банка при подаче заявки
Еще на этапе подготовки документов будущий заемщик может повлиять на размер процентной ставки, которую ему по итогам скоринга предложит банк. Способы получения скидки по ипотечной ставке:
- максимально полный пакет документов с официальным подтверждением доходов повышает доверие к клиенту со стороны банковских работников. Например, ставка ипотеки по двум документам всегда выше, чем аналогичное предложение при наличии подтверждения уровня доходов;
- банки делают скидку 0,3-0,5% на ипотеку для зарплатных клиентов. Однако не всегда человек, получающий деньги от работодателя на карту банка, является зарплатным клиентом. Для этого у работодателя должен быть заключен договор о сотрудничестве с данным банком;
- подавайте заявку в банк, услугами которого вы пользуетесь регулярно. Перспективным клиентам, которые много денег тратят по дебетовым картам и открывают сберегательные вклады, банки всегда делают выгодные предложения по потребительским и жилищным займам;
- некоторые кредитные организации предоставляют скидки определенным категориям заемщиков помимо льготных госпрограмм. Например, в Сбербанке действует акция «Молодая семья» для супругов возрастом до 35 лет, участники которой могут сэкономить 0,5% от стандартной ставки. Можно найти подобные предложения для бюджетников и пенсионеров;
- специальные акции от банков на аккредитованные новостройки. Ставки по таким объектам могут быть ниже рыночных на 0,5-2%.
Оценка платежеспособности будущего заемщика проводится по целому ряду параметров. Банки предлагают выгодные ставки клиенту, если он соответствует портрету идеального заемщика:
- Возраст. Оптимальный возраст для получения ипотеки — 30-45 лет.
- Семейное положение. Заемщики, имеющие супруга и детей, по статистике являются более ответственными и надежными.
- Кредитная история. Если вы всегда исправно платили по долговым обязательствам, банк будет рад с вами сотрудничать.
Как снизить ставку по действующей ипотеке в своем банке
Если вы брали кредит под 14%, а ваш банк стал выдавать ипотеку под 10% в связи с падением ключевой ставки, вы имеете право подать заявление о снижении ставки по вашему займу. Процедура пересмотра ставки проводится следующим образом:
- Получите в вашем банке бланк заявления на пересмотр размера процентов по ипотеке.
- Заполните заявление и отправьте в банк.
- Дождитесь ответа. Если кредитор не отвечает более двух недель, уточните статус заявления.
- В случае утвердительного решения банк пересчитывает проценты и присылает вам новый график платежей. В интернет-банке также отразятся данные обновленного графика.
Центробанк в 2018 году уже призывал банки предусмотреть возможность снижения ставки при заключении кредитного договора с клиентом. Предполагается, что банки сами будут предлагать клиентам снизить ставку при уменьшении ключевой ставки ЦБ России, либо этот процесс будет происходить в автоматическом режиме. Однако закон не обязывает банки соблюдать эту рекомендацию. В 2019 году согласие банка уменьшить процентную ставку на собственный кредит зависит от внутренней политики кредитной организации.
Рефинансирование ипотеки: когда это выгодно заемщику
По статистике АО ДОМ.РФ, за первое полугодие 2018 года рефинансирование ипотечных займов составило около 14% от общего количества выданных жилищных кредитов. Если прогноз Германа Грефа о снижении ипотечных ставок к 2020 году сбудется, темпы рефинансирования останутся на достаточно высоком уровне.
Выгода от рефинансирования ипотеки состоит из двух частей:
- снижение размера ежемесячного платежа;
- уменьшение общей переплаты по займу.
Чтобы оформить рефинансирование в новом банке, потребуется предоставить стандартный пакет документов для подачи заявки по ипотеке:
- заполненная анкета заемщика, личный паспорт;
- документы, подтверждающие трудоустройство;
- подтверждение уровня постоянного дохода справкой 2-НДФЛ или по форме банка;
- документы о семейном положении заемщика;
- документы на объект залога.
Важная особенность рефинансирования: пока квартира находится под обременением прежнего кредитора, придется платить ипотеку по прежней ставке. Сам процесс переоформления обременения залогового объекта может затянуться на несколько недель. Скорость подготовки документов во многом зависит от уровня обслуживания в банке, который изначально выдал кредит.
Аналитики рекомендуют не соглашаться на рефинансирование, если разница в размере процентов составляет менее 0,5%. Оптимальная разница для заемщика — 1% и выше. Процесс рефинансирования сопряжен с дополнительными расходами:
- расходы на оценку недвижимости у оценщика, аккредитованного банком;
- затраты на страховку;
- оплата справок по объекту недвижимости;
- расходы на госпошлину при снятии и наложении залога на ипотечную квартиру.
Комиссии за выдачу кредита в 2019 году банки требуют крайне редко, поскольку по утверждению Высшего Арбитражного суда это незаконно. Если после расчетов вы убедились в том, что выгода от рефинансирования будет выше, чем дополнительные расходы, готовьтесь к переводу ипотеки в другой банк.
Экономия на господдержке для семей с детьми
За годы выплаты кредита семейная и жизненная ситуация у заемщиков меняется. Многие обзаводятся семьей, детьми и получают возможность воспользоваться льготами от государства в решении квартирного вопроса. В 2019 году ипотечникам с детьми доступны следующие варианты господдержки при наличии действующей ипотеки:
- материнский капитал — один из самых популярных способов уменьшить сумму долга по ипотеке. Выдача сертификатов продлится до 2021 года. В 2019 году сумма по сертификату составляет 453 026 рублей. Право на получение сертификата есть у семей и родителей-одиночек, у которых появился второй ребенок;
- ипотека под 6% на новостройки. Право на льготную ставку получают семьи и родители-одиночки, у которых до 2023 года появятся второй и (или) третий ребенок. Льготный период составляет от 3 до 8 лет. Возможно, в 2019 году условия программы будут пересмотрены в сторону продления низкой ставки на весь срок займа;
- региональные льготы для многодетных семей, в том числе списание части ипотеки при рождении третьего и последующего детей. Условия господдержки определяют органы местного самоуправления, поскольку средства на реализацию программы выделяет местный бюджет.
Относительно льготного кредитования под 6% есть ограничение, касающееся рефинансирования займа. Если семья взяла кредит в банке на покупку новостройки и до подачи документов на ипотеку под 6% заемщики уже произвели рефинансирование ипотеки в другой кредитной организации, они не смогут получить субсидирование ставки от государства. После первого коммерческого рефинансирования жилье перейдет в статус вторичного, а это не соответствует условиям участия в госпрограмме.
Дополнительные способы экономии на ипотеке
Снижение ставки — не единственный метод сократить переплату по жилищному кредиту:
- возврат налогового вычета. Если вы платите налоги со своего дохода, вы имеете право вернуть до 260 000 от стоимости ипотечного жилья и до 390 000 рублей от суммы процентов по ипотечному займу. Для сделок с жильем после 2014 года изменились условия начисления вычета: льгота стала более доступной и удобной для граждан;
- досрочное погашение. Если вы планируете частичное досрочное погашение, выбирайте сокращение срока выплат, а не уменьшение суммы ежемесячного платежа. Так вы больше сэкономите на процентах по займу. Полное досрочное погашение максимально выгодно в первые годы кредита, когда размер выплачиваемых процентов составляет львиную долю всех платежей. По статистике Центробанка, в России при средней длительности ипотечного займа 15 лет заемщики чаще всего полностью выплачивают заем за 7 лет;
- при досрочном погашении клиент имеет право вернуть переплаченные банку проценты, а также потребовать от страховщика возврат излишне уплаченной премии за неиспользованный период страхования. В определенных ситуациях компенсацию приходиться выбивать через суд.
Как показывает практика, активный заемщик всегда найдет способ сократить ипотечные расходы. Более подробную консультацию о выгодной ипотеке и о методах экономии на жилищном кредитовании вы можете получить у ипотечного брокера.
