Как взять ипотеку без подтвержденного дохода
Жилищное кредитование — это деньги сегодня в обмен на обязательства заемщика выплатить эту сумму с процентами в ближайшие несколько десятков лет. Все это время объект недвижимости является собственностью банка, и на то есть соответствующие документы. Одной только документов кредитору недостаточно: он должен быть уверен в платежеспособности клиента. Ведь основная задача банка — получить доход от выдачи кредита. Поэтому у потенциальных заемщиков, которые испытывают сложности с подтверждением дохода, шансов на одобрение ипотечного займа немного. Как получить подобный кредит без подтверждения дохода, подготовить документы к подаче заявки и выбрать банк, узнаете далее.
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
В эту категорию попадают следующие граждане России:
- сотрудники российских организаций, оформленные официально, но получающие преобладающую часть зарплаты в конверте;
- граждане, имеющие стабильный доход, однако не имеющие официального трудоустройства (сюда относят, к примеру, фрилансеров);
- самозанятые и индивидуальные предприниматели, доход которых не может быть просчитан с максимальной точностью.
Требования банков к заемщикам
Кредиторы оценивают будущих ипотечников по целому ряду критериев:
- платежеспособность — уровень ежемесячного дохода, возможность подтвердить свой доход официально;
- финансовая стабильность — стаж на последнем месте работы, общий трудовой стаж, среднегодовой заработок;
- социальный статус — возраст и профессиональный вид деятельности;
- семейный статус — наличие супруга, детей, иждивенцев;
- наличие накоплений — наличные для первоначального взноса, недвижимость и другое дорогостоящее имущество в собственности;
- чистота кредитной истории — отсутствие просрочек, лимиты кредитных карт, отсутствие проблем в КИ у ближайших родственников, добросовестность заемщика в прошлом;
- наличие платежеспособных и надежных поручителей и созаемщиков;
- отсутствие проблем с законом в настоящем и в прошлом;
- активность пользователя в соцсетях, содержание контента, которым интересуется пользователь – иногда профиль человека может рассказать о нем гораздо больше, чем официальные документы.
На основе анализа перечисленных данных андеррайтер принимает положительное или отрицательное решение по заявке. Также воздействие на результат скоринга оказывают факторы, на которые сам заемщик повлиять не может:
- кредитная политика Центробанка на момент подачи заявки — наличие особых рекомендаций относительно проверки потенциальных ипотечников;
- кредитная политика самого банка, куда обращается клиент;
- условия ипотечной программы, которую выбрал клиент.
Можно ли взять жилищный кредит, если нет документов об официальном трудоустройстве? В законе об ипотеке нет прямых запретов, которые ограничивали бы выдачу займов официально безработным лицам. Однако заемщику придется прибегнуть к дополнительным мерам, чтобы убедить банк в собственной финансовой стабильности. Особенно остро этот вопрос стоит для фрилансеров, которые получают основной доход и при этом не имеют записи в трудовой книжке. В России доля самозанятых на начало 2020 года составляет около 20% от всего трудоспособного населения. Это очень большое количество платежеспособных и ответственных людей, у которых есть свои потребности. Для фрилансеров есть несколько способов повысить шансы на одобрение ипотеки:
- Выбирайте программы кредитования, где указано подтверждение дохода по форме банка. Договоритесь с ключевыми клиентами, чтобы они подтвердили ваш ежемесячный доход от сотрудничества с ними при общении с сотрудником банка.
- Договоритесь с ключевыми клиентами, чтобы они подтвердили ваш ежемесячный доход от сотрудничества с ними при общении с сотрудником банка.
- Ипотека по двум документам — упрощенный способ взять деньги на жилье без лишней бумажной волокиты. В анкете все равно придется указать данные работодателя, и здесь также поможет договоренность с ключевыми клиентами, с которыми у фрилансера давние и стабильные отношения.
- При подаче документов в банк предъявите договор об оказании услуг с важными заказчиками, выписку о движении средств на вашем лицевом счету и налоговую декларацию за последний отчетный период. Эти документы помогут продемонстрировать, что вы получаете регулярный доход и являетесь ответственным налогоплательщиком.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки
Первый шаг к получению кредита — выбор подходящего банка и подача заявки на оформление займа. В Сбербанке, к примеру, есть система онлайн-подачи документов, где требуется качественно сфотографировать все необходимые бумаги и прикрепить их к анкете в личном кабинете. Такой скоринг в полуавтоматическом режиме максимально удобен для занятых клиентов. Однако следует учитывать, что отсутствие минимального непрерывного трудового стажа на одном месте работы на момент подачи заявления означает практически 100% отказ в этом финансовом учреждении. Для клиентов без официального трудоустройства Сбербанк — не лучший выбор, если только сумма ипотеки не составляет 10-20% от стоимости жилья.
Если вы не можете официально подтвердить свой доход, выбирайте подачу документов лично в руки банковскому менеджеру. Хотя это лишь первое звено банковской машины, но есть шанс использовать личностный фактор для увеличения своих шансов. Типовой пакет документов для получения ипотеки выглядит так:
- заполненная анкета заемщика;
- паспорт заемщика;
- документы о трудоустройстве: трудовая книжка, действующий трудовой договор, договор на оказание услуг;
- подтверждение доходов: если это справка по форме банка, ее должен завизировать работодатель. Также в качестве подтверждения доходов может выступать договор долгосрочного найма собственного помещения заемщика под офис и другие документы, подтверждающие факт его трудовой деятельности;
- документы о семейном положении: свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей;
- военный билет — для военнообязанных мужчин.
Все созаемщики должны предъявить аналогичные документы кредитору. Если доход созаемщика не учитывается, документы о его платежеспособности не нужны. В качестве дополнительных документов банк может затребовать:
- свидетельства о собственности на предоставляемое в залог жилье и его оценку у аккредитованного банком оценщика;
- налоговые декларации за последний год, договор об оказании услуг и выписки о движении средств на лицевом счете клиента —для подтверждения дохода от самозанятости.
После одобрения заявки также потребуется предоставить документы по предмету ипотеки. Оценку недвижимости при этом обычно оплачивает покупатель, остальные документы для банка обязан предоставить продавец. Если по итогам оценки недвижимости и рассмотрения заявки банк одобрил достаточную сумму для совершения сделки купли-продажи, клиент становится заемщиком и владельцем собственной квартиры. Сама квартира на срок кредита остается в залоге у банка.
Условия ипотеки без подтвержденного дохода
Наиболее популярный кредитный продукт без справки 2-НДФЛ — это ипотека по двум документам. Условия кредитования 2020 года на примере программы от банка ВТБ под названием «Победа над формальностями»:
- сумма займа от 600 000 рублей;
- срок займа до 20 лет;
- процентная ставка от 11,1% (при согласии на комплексное страхование);
- первый взнос за новостройку от 30%, за вторичку от 40%.
Условия отличаются от стандартных параметров ипотечного кредитования для зарплатных клиентов и граждан, могущих подтвердить свой доход. Зато проверка документов занимает очень мало времени, а решение сообщают быстро.
Другой кредитный продукт, который не требует подтверждения дохода от заемщика, — это ипотека под залог уже имеющегося жилья. Ее главные минусы — на время кредита нельзя совершать сделки с залоговым жильем, к тому же сумма займа редко превышает 50% от оценочной стоимости объекта. А это сильно ограничивает возможности покупателя.
Какие банки дают ипотеку без подтверждения дохода
Не все кредитные организации готовы выдавать деньги на жилье клиентам без официального дохода. Тем не менее, выбор есть: конкуренция заставляет банкиров более лояльно относиться к заемщикам. Актуальные кредитные предложения:
- Уже упомянутый выше ВТБ — программа «Победа над формальностями»;
- Альфа-банк — ипотека по двум документам от 8,49% на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 10%;
- Связь-банк — предполагает выдачу кредита без подтверждения дохода, однако лишь на новостройку у аккредитованных строительных компаний-партнеров и лишь в регионах присутствия банка;
- ЮниКредит — условия ипотеки определяются в индивидуальном порядке, однако не ниже 15% первоначального взноса и 8,9% годовых.
Плюсы и минусы ипотеки без подтверждения дохода
Прежде чем брать на себя столь ответственное долговое обязательство, необходимо взвесить все его преимущества и недостатки. Начнем с привлекательных сторон ипотеки:
- возможность переехать в свое жилье без многолетних накоплений;
- вложение денег не в аренду квартиры, а в собственное жилье;
- ипотечную квартиру можно сдать в аренду и платить с этих денег банку, если вы не планируете въезжать в новое жилье;
- инвестирование в недвижимость на сегодня — самый надежный способ сохранить и приумножить свой капитал;
- детей можно определить в школу или детский сад по адресу новой прописки, а не переводить из одного учебного заведения в другое при каждой новой смене арендуемого жилья.
При всех плюсах есть у ипотеки для граждан без официального дохода значительные недостатки:
- срок кредита меньше, чем для клиентов с официальной зарплатой. Растет ежемесячный платеж, а следовательно, банк требует наличия более высокого ежемесячного дохода для одобрения займа;
- ставки выше на 1-1,5%, а это значительное увеличение переплаты;
- высокий первоначальный взнос от 30%. Большинство банков не рассматривают материнский капитал в качестве первоначального взноса по программам ипотеки без подтверждения дохода;
- банк может одобрить сумму на 10-20% ниже, чем нужно для приобретения выбранного жилья, таким образом страхуя от рисков.
Даже при таком солидном списке недостатков все равно ипотека получается более выгодной, чем многолетняя аренда с одновременной попыткой накопить на покупку отдельной квартиры.
Как повысить свои шансы на одобрение ипотеки
Есть типовые советы о том, касающиеся того, как повысить свою кредитную привлекательность при отсутствии официального трудоустройства:
- накопите половину стоимости квартиры и внесите ее в качестве первоначального взноса;
- найдите созаемщика или поручителя с хорошей кредитной историей и высоким уровнем дохода;
- предложите банку дополнительный залог — уже имеющуюся в вашей собственности недвижимость.
Но все эти рекомендации имеют обратную сторону:
- при имеющихся обязательствах оплачивать съемную квартиру отложить деньги на первоначальный взнос достаточно сложно, а иногда практически невозможно;
- если отложить покупку квартиры на год или два, то можно дождаться серьезного ужесточения условий выдачи кредитов или роста процентных ставок
- найти поручителя даже среди родственников очень сложно. Поручитель не имеет вещественных прав на ипотечное жилье, зато в случае финансовой несостоятельности плательщика может стать основной мишенью для кредиторов. Немногие соглашаются на такую роль. Созаемщик — это совладелец, и собственность на ипотечную квартиру будет оформлена на всех созаемщиков. Это может не устроить главного плательщика;
- минус залоговой ипотеки в том, что банк выдает клиенту кредит на сумму около 60% от реальной стоимости жилья (максимум — 80%). Этих денег может быть недостаточно для приобретения выбранной недвижимости.
Ситуация усложняется, когда к отсутствию официального источника доходов прибавляется плохая кредитная история. Однако даже при наличии серьезных стоп-факторов и уже полученных отказов не стоит опускать руки. Решить поставленную задачу поможет ипотечный брокер. Специалисты в области жилищного кредитования хорошо знают рынок и имеют прямые связи с банковским руководством. За счет этого клиент ипотечного брокера получает одобрение займа в обход сложной системы андеррайтинга. Услуги, которые оказывает ипотечный брокер:
- подготовка документов и подача заявок в банки;
- гарантированное одобрение;
- выгодные условия от партнерских кредитных организаций;
- помощь в проведении сделки купли-продажи;
- помощь в подборе жилья в соответствии с требованиями банка;
- помощь в получении ипотечных кредитов даже при наличии стоп-факторов.
Обращение к ипотечному брокеру позволяет сэкономить время и деньги на сниженных партнерских ставках по ипотеке. Поэтому затраты на оплату услуг брокера всегда окупаются. При этом клиент получает то, что ему нужно — собственную недвижимость и кредит на выгодных условиях.
