Как взять ипотеку на долю в квартире: это важно
Как взять ипотечный кредит на часть жилья, какие программы работают с долевой ипотекой, чем отличается ипотека на долю в квартире от стандартного договора, на каких условиях ее можно взять. И – особенности оформления: информация от специалистов, комментарии и советы.
Ипотека на долю в квартире: о главном
Ипотека на долю – ипотечное кредитование покупки части жилья: это одна либо две комнаты в квартире (в т.ч. в коммунальной), часть дома, доля собственности на иное помещение.
Выкуп долей осуществляется при процедуре раздела совместно нажитого имущества, наследства, при выкупе у нескольких собственников объектов коммунального строительства.
Возможны следующие варианты:
- Выкуп одной доли в квартире без права владения остальными;
- Покупка дополнительных долей;
- Окончательный выкуп последней доли для единоличного владения объектом недвижимости.
Есть существенные отличия между понятиями «доля» и «комната». С юридической точки зрения есть два вида собственности: выделенная и долевая.
- Долевая собственность (доля) – не конкретная комната или часть объекта, а выраженное в процентах право собственности. Так, это может быть доля в праве 1/2, 1/3 – при наличии двух, трех владельцев долевой собственности (так и обозначено в выписке из ЕГРН). При долевом владении нельзя четко обозначить, какая именно часть принадлежит конкретному владельцу.
- Выделенная (комната, несколько комнат) – определенная и конкретная квартиры, в т.ч. коммунальной, определенный метраж помещения, имеет отдельный кадастровый номер, техпаспорт, лицевой счет.
Больше шансов на одобрение банков имеет покупка выделенной части в квартире: меньше юридический сложности, возможно использование программ господдержки, в т.ч. материнского капитала.
И гораздо меньше шансов, если часть недвижимости во владении муниципалитета, другая – является выделенной, принадлежит физическому лицу.
Важно. При продаже доли в квартире либо комнаты должно поступить предложение о продаже в первую очередь совладельцам, владельцам иных долей, комнат.
В противном случае при продаже сторонним владельцам сделка считается недействительной, может быть оспорена в суде.
Не все банки работают с подобными программами, подобные кредитные договоры заключаются реже, а сама процедура оформления долевой ипотеки имеет некоторые отличия от стандартной.
Среди банков, где можно оформить кредит на долю: Сбербанк, Райффайзенбанк, Газпромбанк, Росбанк Дом, Банк Тинькофф, Зенит, Транскапитал, Форабанк и другие.
Как оформить ипотеку на долю: особенности и отличия
Процедура оформления проводится за некоторым исключением по стандартному регламенту.
Подается заявка на одобрение кредита, идет подготовка документов для заемщика и рассматриваемому объекту недвижимости, готовится первоначальный взнос. После первоначального одобрения происходит окончательное согласование с банком суммы кредита и условий.
Чем отличается договор оформления долевой ипотеки:
Кредит распространяется лишь на покупку жилья на вторичном рынке недвижимости. Долю в новострое, доме, который строится, купить нельзя.
- Потребуется согласие всех собственников недвижимости.
- Необходим нотариально заверенный отказ всех собственников до продажи собственности третьему лицу. В течение месяца собственники, соседи по квартире, наниматели отказываются от преимущественного права покупки. Впрочем, если в течение месяца ответа не поступает (например, при уведомлении о продаже заказным письмом), молчание приравнивается к отказу.
- Недвижимость не должна находиться в состоянии, признанном ветхим, под снос: такие объекты имеют низкую ликвидность для банка.
- Страхованию подлежит не часть, не комната – весь объект.
- Приобретаемое имущество не должно находиться уже в залоге.
- И самое важное: объектом залога становится не приобретаемая заемщиком часть, а весь объект полностью: вся квартира, нежилое помещение, дом. Делается это, опять же, ввиду низкой ликвидности имущества, из-за юридических сложностей, которые предстоят банку в случае невыполнения заемщиком кредитных обязательств.
Альтернативой может стать предоставление заемщиком либо созаемщиком под отягощение иного залогового имущества – например, если остальные владельцы квартиры не дают согласие.
Также стоит обратить внимание на стоимость ипотечного кредита. Как правило, процентная ставка многих банков выше, чем при покупке недвижимости в единоличное пользование.
Отличается и сумма первоначального взноса – обычно она выше.
Так, для последней доли первоначальный взнос у многих банков – от 15% для, для комнаты – начиная от 25%.
Как оформить ипотеку на долю в квартире
Для предварительного рассмотрения банком потребуются:
- Паспорт;
- СНИЛС;
- Справка о доходах (форма 2-НДФЛ).
- После предварительного одобрения необходимо получить отказ совладельцев от первоначального права выкупа доли в квартире, ином объекте недвижимости.
Далее проводится стандартная процедура для определенного банка, при этом заемщик заключает страховой договора – вероятно, в обязательном порядке. Также проводится оценка приобретаемой недвижимости, готовятся технические документы и кадастровые.
При получении кредита могут привлекаться программы господдержки. Для выплаты первоначального взноса и для дальнейших выплат можно использовать следующие программы:
- Семейная ипотека;
- Военная ипотека (в некоторых банках);
- Материнский капитал (иногда).
Также в некоторых банках возможно рефинансирование существующей ипотеки.
