Коммерческая, или бизнес-ипотека: особенности и преимущества

Мы привыкли к тому, что ипотеку оформляют физические лица – обычные граждане страны с целью обеспечить себя жильем. Но ведь сущность ипотеки говорит о том, что ее могут использовать и юридические лица. Конечно, ее цели, формы и назначение будут отличаться, однако сущность останется той же самой. Давайте поговорим о том, чем ипотека может быть полезна юридическим лицам и как они этой возможностью пользуются.

Причины роста популярности

За последние несколько лет объем выданных банками коммерческих кредитов постоянно возрастает. Однако увеличивается не только этот показатель: просроченная задолженность, которую бизнес не может вернуть, тоже растет, причем гораздо более быстрыми темпами, чем объем самих заимствований. Вполне логично, что в такой ситуации финансовые учреждения становятся более разборчивыми в выборе тех, кому выдают денежные средства, еще и те, которые имеют долгий период возврата.

И тут на помощь приходит коммерческая ипотека, которая выступает как долгосрочная инвестиция банка в недвижимость заемщика. Многие эксперты видят в этом ни много ни мало – выгодный инструмент экономического развития и поддержки малого и среднего бизнеса. Так ли это на самом деле, попытаемся разобраться прямо сейчас.

Сущность коммерческой ипотеки

Юридические лица (неважно какой формы собственности – главное, что оформление происходит не на конкретное физическое лицо) приобретают недвижимость в ипотеку, после чего используют ее в коммерческих целях согласно своей уставной деятельности:

Суть бизнес-ипотеки остается той же самой, что и в обычном варианте: банки кредитуют покупку недвижимости под ее же залог. Только для физических лиц используется жилая недвижимость, а для юридических – коммерческая.

Так что тот случай, когда компания приобретает в ипотеку квартиру для своего сотрудника и производит все платежи (по договоренности с этим самым сотрудником), коммерческой ипотекой по сути являться не будет, поскольку это начинание изначально не является коммерческим, а является одним из способом материального поощрения ключевого работника.

Основные отличия коммерческой ипотеки

Как уже было заявлено выше, коммерческая ипотека ориентирована на представителей бизнеса, ставит своей целью получение прибыли, в связи с чем банки считают такие сделки более рискованными (сюда добавляются риски недополучения прибыли). С этим связаны особые условия, которые они предъявляют к таким кредитам:

Особые требования к заемщикам и объекту

Все это выливается в более жесткие условия выбора заемщика, которые при более подробном рассмотрении оказываются в большинстве своем весьма логичными и защищающими кредитное учреждение.

Во-первых, банки ориентируются на крупных кредиторов, а не на индивидуальных предпринимателей, хотя сегодня эта тенденция сегодня ломается в связи с приходом банков нового типа.

Во-вторых, обязательным условием является отсутствие задолженности перед бюджетом по погашению сумм налогов и сборов.

В-третьих, предприятие не должно проходить процедуру банкротства (и это логично).

В-четвертых, предприятию, которое находится на общей системе налогообложения, легче получить ипотеку на коммерческий объект, чем тому, которое находится на упрощенной схеме.

Некоторые банки не хотят, чтобы доля государства в имуществе компании превышала 25%, но это скорее исключение, чем правило, — большинство финансовых организаций не предъявляют таких требований.

Да и к самому объекту предъявляются более серьезные требования. Например, получить потребительскую ипотеку на квартиру в строящемся доме для физического лица не представляется проблемой, а вот получить коммерческую ипотеку для юридического лица на недостроенный офис практически невозможно. Все дело в том, что у проверенного застройщика процесс сдачи дома в эксплуатацию практически со 100%-ной вероятностью закончится выдачей соответствующего разрешения, а вот в случае с небольшой компанией, которая самостоятельно и впервые будет заниматься подобными вопросами, возникает большое количество сомнений.

Добавьте к этому тот факт, что получение жилья с помощью ипотеки является приоритетным направлением государственной поддержки и помощи своим гражданам, о чем говорится, что называется, на каждом углу, а вот бизнес такой поддержки не получает, из-за чего коммерческая ипотека и не приобретает такой популярности.

В каком случае коммерческая ипотека выгодна для заемщика

Учитывая все вышеизложенное, можно сделать логический вывод: взять ипотеку на коммерческий объект сложно, но можно. Для того, чтобы начинать всю процедуру (а она, поверьте, будет сложной и длительной), предпринимателю следует убедиться в том, что для него это будет выгодным. Значит, следует предпринять четыре шага.

Первый – отнестись к такой ипотеке как к инвестиции, составить бизнес-план (или хотя бы произвести элементарный экономический расчет). Если в результате честных и объективных расчетов экономическая выгода от такого инвестирования будет выше, чем запрашиваемый банком процент, проект можно принять к реализации.

Второй – выделить в штате (если есть недогруженные сотрудники) или нанять специального руководителя проекта, который будет заниматься вопросами ипотеки.

Третий – подключить юриста компании или заключить договор с юридической компанией относительно правильности и корректности оформления прав собственности на приобретаемую недвижимость. Помните, что их отсутствие может стать преградой на пути к коммерческому использованию объекта, что не очень волнует банк, но должно стать тревожным звоночком именно для предприятия.

Четвертый – пригласить ипотечного брокера, который поможет подобрать тот банк, который специализируется на выдаче ипотечных кредитов юридическим лицам, чтобы не терять свое время и не тратить зря усилия в других кредитных учреждениях.

Уверены, что при правильной организации процесса у предприятий и организаций все получится, и их бизнес с помощью коммерческой ипотеки выйдет на качественно новый и более высокий уровень.