Квартира от банкрота: снижаем возможные риски
Иногда потенциальный ипотечный заемщик, желая сократить свои будущие платежи по ипотеке, идет на любые ухищрения. Это и понятно – стоимость недвижимости, особенно в крупных городах, иногда кажется неоправданно завышенной. А вот если отслеживать торги залоговым имуществом и ловить удачу там, то вероятность уменьшить стоимость жилья на 15-20% от среднерыночного значения очень даже высока.
Однако специалисты утверждают: если Вы решили вклиниться в подобные ситуации (связанные с чьей-то финансовой несостоятельностью), то следует быть очень внимательными, поскольку риски по этой квартире повышенные. Предлагаем разобраться, где именно может возникнуть подвох.
В чем суть?
Допустим, уже существующий ипотечный заемщик по какой-либо причине не может дальше оплачивать свои обязательства, а потому квартира отходит банку, в собственности которого она и находится. Банк, для которого этот объект становится непрофильным активом, предпочитает от нее как можно быстрее избавиться, а потому выставляет на торги.
Если с первого раза реализовать объект недвижимости не удалось, то в следующий раз банк имеет право выставить ее на продажу с дисконтом. На самом деле банк защищен, ведь кредит выдавался не на всю стоимость квартиры, а с учетом первоначального взноса заемщика (вот, оказывается, где этот платеж очень пригодился). Так что потенциальному покупателю стоит зажать себе вопрос – почему же столь привлекательный для него объект недвижимости не был востребован другими участниками рынка? На какие подводные камни тут можно нарваться?
Чем дольше не реализуется квартира, тем больше может быть дисконт – но не более 25%, после чего банку предоставляется возможность принять этот объект недвижимости на собственный баланс и уже потом решать, что с ним делать дальше.
Предположим, что квартира успешно реализована, банк возвратил выданные в кредит средства, и даже бывший хозяин получил какую-то сумму. Хорошо, если финансовое положение последнего выровнялось, а если нет? Через какое-то время (иногда это два или три года) такой человек может быть признан банкротом со всеми вытекающими из этого понятия последствиями, причем не только для него, но и для покупателя квартиры. Согласно действующего законодательства, сделка купли-продажи может быть опротестована, и тогда квартиру нужно будет вернуть. Что же касается денег, то в этом случае покупатель пополнит ряды тех, кому новоиспеченный банкрот должен денег, однако сможет ли он получить свое – неизвестно.
Не стоит полагать, что банкротство – это далекое явление, не имеющее к нашей действительности никакого отношения. Так, в 2018 году на всей территории Российской Федерации было рассмотрено более 35 тысяч дел о банкротстве. Из этого числа подавляющее большинство (32,4 тыс. человек) – это рядовые граждане, простые физические лица, и только 2,6 тысячи имели статус индивидуального предпринимателя. Конечно, в масштабах нашей большой страны это очень и очень мало, однако первые ласточки уже появляются, причем преимущественно в крупных городах. Так что этот риск следует учитывать, хотя и делая скидку на его невысокую вероятность.
Можно ли оформить ипотеку на залоговую квартиру?
Если у покупателя имеются в наличии живые наличные деньги, вопрос решается просто и легко. Сначала определяется окончательная стоимость квартиры, затем покупателем вносится первая сумма, закрывающая все обязательства продавца, потом финансовое учреждение закрывает кредит, снимает с квартиры обременение, покупатель вносит оставшуюся сумму, квартира оформляется на него – всем спасибо, все свободны! Банк вернул свои деньги (без полагающихся по договору процентов, но хотя бы не ушел в минус), продавец свободен от обязательств, покупатель остался с квартирой. Имейте только в виду, что, погашая остаток долга продавца, Вы, по сути, еще до регистрации сделки платите крупную сумму денег, причем не получая ничего взамен. В этом случае стоит изучить все нюансы сделки, привлечь юристов и не ставить свои подписи без их согласия.
Но что делать, если живых денег у покупателя нет, и он сам хочет оформит ипотеку? Тут возникают некоторые сложности. На сегодняшний день банки не берутся за оформление у себя залоговых объектов другого банка. Более того, практически никто не готов оформлять ипотеку на свои же залоговые объекты. Если даже год назад эта услуга реализовывалась в Сбербанке и ВТБ, то сегодня только последний готов этим заниматься, и то не во всех случаях. Так что, прежде чем обращать внимание на залоговые квартиры для получения ипотеки, следует проконсультироваться в финансовом учреждении, заручившись их поддержкой.
С какими еще проблемами можно столкнуться?
Даже если плательщик не выполняет свои обязательства, и его ипотечная квартира выставлена на торги, это не означает, что он в ней не проживает. Причем иногда не один, а с семьей. Конечно, после подписания сделки купли-продажи их проживание будет незаконным, однако выселить их можно будет только с безжалостным применением силы. Очень часто, особенно если в семье есть дети, горе-продавец может обращаться к помощи социальных служб, приглашать телевизионные каналы, использовать прочие рычаги воздействия, чтобы хотя бы на несколько месяцев отсрочить необходимость поиска нового жилья. Банку такие темные пятна на репутации ни к чему, вот он и старается переложить эти обязанности на нового собственника, снижая стоимость квартиры или предлагая дополнительные скидки на банковское обслуживание. Поэтому стоит заранее определиться, позволяют ли Вам Ваши моральные нормы выселить из квартиры людей, находящихся в сложной финансовой ситуации, или для Вас это неприемлемо.
Еще одна серьезная проблема заключается в том, что, не имея возможности платить по ипотечным обязательствам, продавец, скорее всего, не имел также достаточных средств для того, чтобы оплачивать коммунальные услуги. Так что стоит заранее проверить состояние лицевых счетов по электричеству и отоплению, а также по квартплате и доставке воды, чтобы не столкнуться со счетами в несколько нулей, оставшимися в наследство от предыдущих хозяев.
Так что, выгодное и привлекательное на первый взгляд приобретение квартиры у неспособного справиться со своими обязательствами заемщика может таить в себе серьезные проблемы, а также низкие шансы на оформление новой ипотеки. Однако, каждая сделка индивидуальна, и вполне может быть, что именно Вам этот вопрос удастся решить положительно и с максимальной финансовой выгодой.
