Льготная ипотека на частные дома: станет ли такое жилье доступнее?
Не так давно в прессе появилась информация о том, что льготная ипотека будет распространяться не только на квартиры (на первичном и вторичном рынке), но и на частные дома. Нельзя сказать, что эта новость прошла незамеченной для большинства экспертов рынка недвижимости и тех специалистов, которые в этой сфере заняты, — их реакция была заметной, новость активно обсуждалась в различных профильных СМИ.
Предлагаем разобраться с актуальным состоянием рынка ипотеки частной недвижимости и спрогнозировать, как меры поддержки со стороны государства смогут помочь тем, кто мечтает о собственном доме.
Как обстоят дела сейчас?
К сожалению, ситуация на рынке ипотеки частных домов далеко не безоблачная. Подобные программы реализуют не все банки (скорее всего, из-за гораздо больших сумм запрашиваемых кредитов), а те, которые предлагают ее в своей линейке, запрашивают гораздо большие проценты, чем в случае с квартирами на первичном и вторичном рынках.
Судите сами: если сегодня квартиру в ипотеку можно взять под 7,5-8,5% годовых, то ставка для частной недвижимости начинается от 9% и может достигать 12%. И если на квартиры действует поддержка со стороны правительства (льготная ипотека под 6,5% в самом разгаре, шанс ее оформить достаточно велик), то на рассматриваемый нами сегмент никаких дотаций не приходилось. О государственной поддержке заговорили совсем недавно, как уже было указано выше. Может, именно это заставит ситуацию сдвинуться с мертвой точки.
Почему ставки столь высоки?
Прежде, чем анализировать уровень оплаты за кредит на частный дом, следует вспомнить один экономический постулат, который лежит в основе формирования ипотечных ставок: они зависят, в первую очередь, от учетной ставки и того уровня риска, который берет на себя финансовое учреждение при подписании ипотечного договора. И если учетная ставка для всех ипотечных сегментов одинакова (она устанавливается Центробанком с периодичностью раз в 1-2 месяца), то в случае с рисками ситуация существенно разнится.
Какие же дополнительные риски берет на себя банк, выдавая ипотечный кредит на частный дом? Перечислим основные из них:
- Сложности с оценкой. Нет сравнительной базы для того, чтобы провести объективную и независимую оценку. Разнятся не только площадь, но и район размещения, уровень отделки, количество этажей и так далее.
- Сложности со страховкой. Не все страховые компании хотят участвовать в подобных проектах, а те, которые изъявляют желание, требуют за свои услуги гораздо больше денег, чем все остальные.
- Сложности с реализацией объекта по заранее зафиксированной цене в случае отказа заемщика от оплаты своих обязательств, особенно в том случае, если объект размещается далеко от основных инфраструктурных коммуникаций.
- Солидная сумма кредита. Обычно квартира стоит в половину, а то и в несколько раз дешевле, чем обычная квартира. У мелких банков просто не хватает ресурсов для того, чтобы кредитовать такие приобретения своих потенциальных заемщиков.
- Возможные сложности с оформлением земельного участка в собственность. В случае с квартирой отвод земли является обязательным условием для начала строительства, а вот в случае с загородным домом, особенно если строительство ведет физическое лицо, такие проблемы могут существовать.
- Отсутствие реального залога. Поскольку на момент оформления ипотечного кредита дом еще не построен, то потенциальному заемщику следует искать какой-либо другой объект, который сможет выступать в качестве предмета залога.
Что предлагают законодатели?
После того, как законопроект будет разработан, рассмотрен на заседаниях и принят в качестве Закона, можно будет рассчитывать на то, что ставки по ипотечным кредитам на частные дома снизятся на 3-4 п.п. То есть, по сути, они опустятся до того уровня, на котором сегодня находится льготная ипотека на квартиры.
Приятно, что появившаяся в прессе информация – не пустой разговор. Разрабатывать законопроект будет созданная не так давно в рамках «Единой России» рабочая группа, призванная защитить права дольщиков. Об этом заявил председатель партии Дмитрий Медведев после проведения очередного совещания всех заинтересованных лиц.
Механизм работы льготной программы останется таким же, как и для других сегментов. В общем и целом, как свидетельствует практика, процентная ставка не изменится, а разницу между реальным ее значением и определенным льготным уровнем оплатит государство.
Готово ли государство взять на себя еще и эти расходы – покажет время. Ведь с его точки зрения разница между квартирами и частными домами огромна.
Во-первых, льготная ипотека на квартиры призвана поддержать не только банки и заемщиков, но и не лишить работы застройщиков в период вынужденной самоизоляции из-за пандемии короновируса. Именно поэтому, если Вы помните, при старте программы льготной ипотеки в апреле первоначально она была направленна именно на новостройки, и только потом к ней добавились объекты на вторичном рынке. В случае с частными домами поддержка строительной отрасли не столь значима, а потому существенного влияния на эту сферу ожидать не приходится.
Во-вторых, льготная ипотека на квартиры призвана помочь решить квартирный вопрос тем людям, которые не имеют достаточно средств на оплату высоких процентов. Частный же дом в большинстве случаев намного дороже квартиры, а субсидировать богатых потенциальных заемщиков государство, скорее всего, не намерено.
Кому скорее всего окажут помощь?
Если рассуждать логически (а пока законопроект еще не появился в открытом доступе, ничего другого нам не остается), поддержка ипотечных банковских проектов на строительство частных домов будет направлено на жителей сельской местности. В поселках городского типа, небольших селах и прочих мелких поселениях, где не ведется высотное многоквартирное строительство, помощь в финансировании строительства будет более чем востребована.
В качестве финансовых механизмов, которые бы позволили реализовать подобные проекты, скорее всего, будут применяться те же инструменты, что и для строительство многоквартирных домов. Мы имеем в виду эскроу-счета, а также проектное финансирование. Внедрение этих инструментов в практику отечественных банков показало, что их использование не имеет негативного воздействия на стоимость готового жилья, но при этом дает вкладчикам больше гарантий, чем без их использования.
