Мелочь, а приятно: как экономить на ипотеке?
Многие из нас, знакомясь с условиями приобретения квартиры в ипотеку, не столь внимательно вчитываются в появляющиеся на экране компьютера или на буклете банка цифры. Человек, который не слишком знаком с магией цифр, практически не ощущает разницы между незначительным изменением ставки годовых, между увеличением или уменьшением первоначального взноса, между коррекцией погашения. В связи с этим мы решили провести сравнение нескольких вариантов ипотечных кредитов, чтобы на конкретном примере увидеть разницу.
Предположим, Вы решили приобрести квартиру в новостройке, которая уже сдана в эксплуатацию, общей стоимостью 4 млн. рублей. Для этого оформляете ипотечный кредит в Сбербанке. Давайте сравним, как различные изменения в исходных условиях повлияют на сумму Вашего ежемесячного платежа. Для расчетов используем ипотечный калькулятор, размещенный на сайте этого финансового учреждения.
Вариант 1. Постоянный переменные:
- первоначальный взнос – 20%;
- срок кредита – 25 лет;
- Вы оплачиваете страхование жизни;
- сумма кредита – 3,2 млн. руб.;
Переменная составляющая в данном случае – это процентная ставка. При условии, что Вы являетесь зарплатным клиентом Сбербанка, то есть получаете зарплату на карточку этого банка, переменные характеристики будут выглядеть так:
- процентная ставка оказывается на уровне 9,2%;
- Ваш ежемесячный платеж составляет 27 286 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, — почти 39 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – почти 5 млн.
Предположим, что у Вас нет зарплатной карты Сбербанка, и тогда процентная ставка увеличилась на 0,5%. Что происходит с переменными характеристиками?
- процентная ставка оказывается на уровне 9,7%;
- Ваш ежемесячный платеж составляет 28 396 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, — 40,5 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – более 5,3 млн.
Казалось бы, такая мелочь – 0,5% годовых, однако она выливается в 1100 рублей каждый месяц и в 300 тыс. за весь срок кредита.
Вывод: делайте все, чтобы хотя бы на несколько процентных пунктов уменьшить процентную ставку:
- просите Вашего работодателя перевести Ваш зарплатный проект в выбранный банк;
- обязательно страхуйте свою жизнь (хотя это тоже обойдется в немаленькую сумму);
- подтверждайте официально свой доход из любых источников (не забывайте про депозиты, роялти и ценные бумаги);
- воспользуйтесь акционными предложениями (например, в Сбербанке при покупке квартиры через систему ДомКлик Вам дают 0,3 п.п. скидки, а в случае, если Вам или Вашей второй половинке меньше 35 лет, то еще 0,4 п.п.);
- поищите квартиры, которые предлагают аккредитованные в Сбербанке застройщики (обычно такая кооперация между финансовым учреждением и строительной компанией выливается в некоторое снижение процентной ставки);
- обратитесь к ипотечному брокеру, который подберет для Вас самое выгодное из имеющихся на рынке банковских предложений, таким образом максимально отработав свой гонорар.
Вариант 2. Постоянный переменные:
- срок кредита – 25 лет;
- Вы оплачиваете страхование жизни, и у Вас есть зарплатная карта Сбербанка;
Переменная составляющая в данном случае – это первоначальный взнос. При условии, что в Вашем распоряжении имеются 20% стоимости квартиры, то в этом случае:
- процентная ставка – 9,2% годовых;
- Ваш вступительный взнос составляет 805 тыс. руб.;
- Ваш ежемесячный платеж составляет 27 286 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, — почти 39 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – почти 5 млн.
Предположим, что у Вас есть всего 15% стоимости квартиры. Что происходит с переменными характеристиками?
- процентная ставка – 9,6% годовых (при низкой сумме первоначального взноса она вырастает на 0,4 п.п.);
- Ваш вступительный взнос составляет 601 тыс. руб.;
- Ваш ежемесячный платеж составляет 29 969 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, — 42,8 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – более 5,6 млн.
То есть, экономя 200 тыс. руб. сейчас, Вы обрекаете себя на увеличение ежемесячного платежа на 2700 руб. в течение 25 лет, что даст Вам увеличение переплаты почти на 600 тыс. руб.
Вывод: делайте все возможное, чтобы раздобыть деньги на первоначальный взнос в размере 20%:
- возьмите беспроцентную ссуду у Вашего работодателя;
- займите денег у друзей, родственников или родных;
- затяните потуже пояса и попытайтесь собрать необходимую сумму за год (лучше, конечно, за полгода, чтобы условия выдачи ипотек не изменились существенно в большую сторону).
Чего нельзя делать однозначно, так это брать потребительский кредит для того, чтобы увеличить сумму первоначального взноса. Проценты при получении потребительского кредита достаточно высоки (в несколько раз выше, чем при ипотеке), а значит, вся Ваша экономия сведется на нет. Более того, сейчас по настоянию регулятора (Центробанка РФ) финансовые учреждения принимают во внимание коэффициент предельной кредитной нагрузки (ПКН), а значит, вероятность отказа в том случае, если у Вас есть потребительский кредит, будет гораздо выше.
Вариант 3. Постоянный переменные:
- первоначальный взнос – 20%;
- Вы оплачиваете страхование жизни, и у Вас есть зарплатная карта Сбербанка;
- сумма кредита – 3,2 млн. руб.;
- процентная ставка оказывается на уровне 9,2%.
Переменная составляющая в данном случае – это срок кредита. При условии, что Вы ориентируетесь на 25 лет, то переменные составляющие будут выглядеть так:
- Ваш ежемесячный платеж составляет 27 286 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, — почти 39 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – почти 5 млн.
Предположим, что в связи с возрастными ограничениями банк отказывается кредитовать Вас на 25 лет, а может одобрить ипотеку лишь на 20 лет. Такое иногда бывает, особенно если Вам за 40 лет, а значит, к последней трети Вашего ипотечного кредита Вы уже будете на пенсии. Что происходит с переменными характеристиками?
- Ваш ежемесячный платеж составляет 29 195 руб.;
- Необходимый совокупный ежемесячный официальный доход, при котором Вам подтвердят ипотеку, — 41,7 тыс. руб.;
- Общая сумма переплаты – более 3,8 млн.
Хотя ежемесячный платеж и возрастет на 1900 руб., общая переплата за весь срок кредита будет значительно меньше – почти на 1,2 млн. руб.
Вывод: если Вы четко знаете и можете прогнозировать хотя бы на несколько лет вперед свой ежемесячный доход, то лучше сократить срок кредита, а взамен платить ежемесячно чуть большую сумму. Можно пойти и обратным путем: зная свой ежемесячный доход, можно рассчитать, какую сумму Вы готовы ежемесячно направлять на погашение своих обязательств, и в зависимости от этого подобрать срок ипотечного кредита. Чтобы после получения ипотеки Вы продолжали жить достойной и нормальной жизнью, не ущемляя себя в бытовых вопросах и не зажимая каждую копейку, направляйте на погашение долгов не более 35-40% совокупного дохода Вашей семьи.
Выражение «копейка рубль бережет» актуально и в отношении ипотеки. Все просчитанные нами варианты говорят о том, что при рассмотрении условий ипотеки следует обращать внимание:
- на реальную процентную ставку (в рекламных целях всегда указывается минимальная и стоит предлог «от»);
- на доступный для Вас первоначальный взнос;
- на срок погашения всей суммы ипотечного кредита.
Ипотечный брокер поможет Вам подобрать наиболее подходящий вариант и предложит ипотеку на выгодных условиях.
