Может ли банк отменить свое решение выдать ипотечный кредит?
Предположим, банк предварительно выдал положительное решение относительно выдачи ипотечного кредита. Означает ли это, что он однозначно берет на себя обязательно выдать его? К сожалению для потенциального заемщика, нет. И об этом финансовое учреждение предупреждает своего клиента в уведомлении о намерении профинансировать ипотеку, которое тот получает.
В этом документе отмечается, что это уведомление не является договором-офертой. А это значит, что на этом этапе банк не несет обязательств, которые бы заставили его выдать Вам кредит. И если существенно поменяются условия, то Банк имеет право в кредите отказать.
Ну и скажем сразу, до момента подписания договора могут поменяться некоторые значимые параметры ипотеки: например, срок выдачи или процентная ставка, требования к первоначальному взносу и сумма ежемесячного погашения.
Сразу хотим отметить: такая ситуация вполне обоснована. Между моментом предварительного оформления выдачи кредита и моментом его непосредственной выдачи может пройти от 1 до 3 месяцев – по меркам финансового учреждения, слишком большой срок, в течение которого может многое поменяться.
Что это за условия, финансовое учреждение не уточняет. А мы собрали для Вас наиболее частые причины отказа или изменения условий. Все они разбиты на две большие группы. Первая – макроэкономические – от заемщика не зависят, касаются всей страны или даже мировой экономики в целом. Вторая – микроэкономические – могут зависеть от банка или от самого пользователя. Давайте же рассмотрим, что входит в каждую группу.
Макроэкономические факторы
Прежде всего, речь идет об общем ухудшении экономической ситуации в стране. Вот, к примеру, банк России резко повышает учетную ставку, причем сразу на несколько пунктов. И это не полет фантазии: именно так поступил регулятор 16 декабря 2014 года. Как на это отреагировали банки? Даже те клиенты, которые уже имели на руках положительное решение, либо столкнулись с резким ростом процентной ставки, либо снижением суммы выдаваемого кредита, либо сокращением его срока. А ведь были и такие, кто сразу получил отказ. Подобные извещения получали даже те заемщики, которые должны были оформлять ипотеку именно в этот день.
Самая большая проблема этой группы факторов заключается в том, что заемщик никак не может на них повлиять – подобные факторы относятся к категории форс-мажорных. Его возможностей недостаточно, чтобы изменить ситуацию. И если макроэкономическая ситуация поменялась, то, скорее всего, почти все банки рано или поздно поменяют свою кредитную политику и ужесточат условия выдачи кредитов.
Что можно сделать в такой ситуации? К сожалению, выходов особо нет. Можно, конечно, попробовать запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда и найти тот банк, который поменяет условия последним. Однако, учитывая длительный срок рассмотрения документов, эта временная фора не сможет быть использована на благо заемщика. Тут остается лишь ждать, пока ситуация на рынке изменится.
С другой стороны, каждый банк принимает решение самостоятельно, как ему поступить в той или иной ситуации. Кто-то перестраховывается и сворачивает кредитные программы резко, в один день. Кто-то действует более мягко, наблюдая, как будет развиваться ситуация. Так что пробуйте, и пусть у Вас получится!
Микроэкономические факторы, связанные с заемщиком
Что же может повлиять на решение банка? В этой группе факторов больше всего вариантов.
Например, помешать оформлению ипотеки может новый потребительский кредит, который взял потенциальный клиент. Банк проверяет наличие других кредитов дважды: в момент предварительного и окончательного согласия. И если после первого был взят дополнительный заем, то второго может и не быть. А что делать, банк просчитывает свои риски и оценивает Вашу возможность отвечать по своим обязательствам.
Такой же отказ может появиться, если после предварительного согласия заемщик сам стал поручителем в другом кредите. Понятно, что это накладывает на него определенные обязательства, которые могут ему помешать заниматься собственной ипотекой.
Еще одна причина – изменения в семейном положении. Допустим, банк принял во внимание доходы обоих супругов, а тут возникающие планы супруги уйти в декрет через полгода в связи с беременностью. Чисто по-человечески, банк порадуется за молодую пару, а вот с экономической точки зрения посчитает это снижением совокупного дохода и увеличением ежемесячных затрат со всеми вытекающими отсюда последствиями. Или, к примеру, случился у супругов развод, для банка это также негативный фактор, упирающийся в снижение ежемесячного дохода. Справедливости ради хочется отметить, что в этом случае банки редко идут на полный отказ – обычно меняются условия (процентная ставка либо выдаваемая сумма).
Повлиять на решение может и выявленный обман со стороны заемщика. К примеру, всем знакомая ситуация: финансовое учреждение просит подтвердить доход, а он неофициальный. Чтобы все-таки получить ипотеку, заемщик обращается к компаниям, которые подготавливают такие справки за определенную плату. Ипотечный брокер , сопровождающий сделку, сразу предупредит о неприемлемости такого выхода из ситуации, однако к нему не всегда прислушиваются. Выявить сразу подлог в этом случае нереально, а вот со временем служба безопасности может и докопаться до сути. Отказ будет автоматическим, причем в этот банк подать повторное заявление Вы уже не сможете никогда, в другие банки –под вопросом.
Что еще не стоит делать в этот период? Лучше не менять работу (банки любят стабильность и уверенность в том, что Вы получаете доход каждый месяц), не допускать просрочек по уже имеющимся кредитам и не допускать проблем с законом (например, причиной отказа будет открытие против заемщика уголовного дела).
Как можно защитить себя от подобных изменений в банковском решении? Не стоит делать резких движений. Когда, к примеру, заемщика ведет ипотечный брокер, глубоко и всесторонне знающий процедуру оформления ипотеки, он будет предупреждать Вас о последствии тех или иных событий. Без него Вам придется двигаться в потемках,
Микроэкономические факторы, связанные с финансовым учреждением
Не обязательно ждать экономических потрясений на уровне государства – проблемы могут возникнуть у самого банка. Например, он может перейти в стадию банкротства, а значит, автоматически свернет выдачу новых кредитов, тем более ипотечных.
Но все может быть гораздо проще – например, смена руководства и изменение основных векторов кредитной политики финансового учреждения могут привести к отказу по уже принятому решению.
В этом случае стоит обратиться в другой банк, тем более что подготовленный пакет документов уже имеется.
