Независимая оценка квартиры при ипотеке
Одним из обязательных условий подписания ипотечного договора является оценка предмета ипотеки – это Вам скажут в любом банке, куда Вы обратитесь за разъяснениями относительно условий получения жилищного кредита. Сразу скажем: эта процедура не дешевая, а потому ведет к увеличению общих затрат на оформление. При этом банк может выставить какие-то свои собственные требования относительно выбора компаний, занимающихся предоставлением подобных услуг, и это тоже следует учитывать. Сегодня поговорим о том, как добиться оптимальной цены на проведение независимой оценки объекта недвижимости при подписании ипотечного договора и на что следует обратить внимание в этом случае.
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки Ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Зачем нужна оценка?
На самом деле проведение оценки – это не желание финансового учреждения, а требования законодательства. Об этом говорит Федеральный закон «Об ипотеке». Кроме того, в том, чтобы иметь объективную оценку жилья, заинтересованы все участники процесса:
- потенциальный заемщик получает экспертный отчет, позволяющий ему увидеть все достоинства и недостатки имеющегося объекта;
- кредитор в лице финансового учреждения узнает рыночную стоимость объекта, попутно убеждаясь в его ликвидности.
Наличие экспертизы, составленной специалистами, является гарантией того, что в случае, если залоговое имущество будет продаваться, участники смогут реализовать этот объект, покрыв банковские затраты и вернув заемщику максимально возможную сумму.
Как банк использует полученные данные?
Для банка полученные данные критично важно: именно на основании полученной оценки он может определить, в каком размере выдавать ипотечный кредит. И тут возможны два варианта:
- идеальный: оценочная стоимость совпадает с той, которую назвал продавец, или даже превышает ее. В этом случае выданный ипотечный кредит с учетом первоначального взноса покроет все расходы потенциального заемщика.
- реальный (к сожалению, так случается в большинстве случаев): оценка квартира меньше стоимости, которую запросил продавец. Обычно оценочная стоимость составляет 90% от продажной. И тогда велика вероятность, что сумма ипотечного кредита будет меньше желаемой, а значит, заемщику придется увеличивать размер первоначального взноса, чтобы окончательно рассчитаться с продавцом.
У кого можно сделать оценку?
Учитывая важность данных, указанных в оценке объекта залога, банк не может позволить себе принять оценку от незнакомой ему компании, ведь полностью исключить сговор компании-оценщика и потенциального заемщика нельзя. Вот почему у каждого банка есть список аккредитованных компаний, занимающихся оценкой недвижимости, и он принимает только от них.
Иногда банки сами создают оценочные компании, которые и проводят подобные процедуры. Дочерняя оценочная компания точно будет отстаивать интересы финансового учреждения, так что в данном случае риск для банка сводится к нулю. Да и цены можно назначать достаточно высокие, особенно если разрешение на ипотеку у потенциального заемщика получено, а значит, большая часть пути для него уже пройдена.
Ограничивать потенциального заемщика в выборе оценочной компании незаконно – подобные нарушения идеально подходят под формат расследования Антимонопольного комитета. У клиента всегда должен быть выбор хотя бы из 2-3 альтернатив. Вот почему финансовые учреждения самостоятельно проверяют компании, задаваясь вопросом: а можно ли доверять их оценке, после чего выдают аккредитацию.
Возможны ли исключения?
Действительно, некоторые финансовые учреждения позволяют сделать оценку у компании, которая не входит в перечень аккредитованных. Например, «Росбанк Дом» на своем сайте утверждает, что заявка на принятие отчета от оценщика, которому они не выдавали аккредитацию, будет рассматриваться не более 30 рабочих дней (фактически – полтора месяца), в то время как обычная процедура по времени не превышает 1-3 дней.
Как проводится оценка?
Процесс проведения оценки зависит от того, какую именно квартиру нужно оценить. Если речь идет об объекте в строящемся доме, то ее еще не существует в реальности, а потому оценка производится на момент, когда дом будет уже сдан в эксплуатацию. Что в этом случае влияет на стоимость оценки? Выделяют несколько ключевых факторов:
- цена квадратного метра;
- площадь жилья;
- этаж, на котором расположено жилье;
- количество комнат;
- планировка (есть более удобные и комфортные варианты, и такая квартира однозначно будет стоить дороже);
В случае, если квартира расположена в доме, который уже сдан в эксплуатацию или относится ко вторичному рынку, то тут анализ проводится более тщательно с выездом эксперта на место расположения. В дополнении к вышеупомянутым критериям добавляются и другие:
- наличие ремонта (косметического или капитального);
- состояние коммуникаций (труб подачи горячей и холодной воды, отопления и газа);
- благоустройство дома (отделку подъездов) и придомовой территории;
- экологическое состояние района;
- престижность месторасположения (в крупных городах обязательно учитывается близость от метро либо других крупных развязок общественного транспорта).
Эксперт, выезжающий на место, делает полный визуальный осмотр помещения, проверяя, насколько оно соответствует схемам БТИ (для исключения незаконной перепланировки). Кроме того, он делает фотосъемку комнат, а также прилегающей к квартире территории. Аналитики проводят сравнение объекта с аналогичными вариантами на рынке, сравнивая, сколько стоит квартира равного класса в том же районе, после чего формируют окончательную сумму.
Как формируется стоимость оценки?
За проведение подобных процедур платить потенциальный заемщик, так что следует учесть это, планируя бюджет покупки квартиры. И если раньше стоимость оценки напрямую зависела от оценочной стоимости квартиры, то сейчас ситуация поменялась: жесткая конкуренция на этом рынке заставила оценщиков немного умерить свои аппетиты. Так, за оценку обычной типовой квартиры нужно будет заплатить от 4 тыс. руб., а вот если речь идет об элитном жилье, то тут придется раскошелиться на сумму от 8 тыс. руб. И вопрос не в наличии денег, а в том, что дорогих объектов в городе немного, а значит, процесс получения оценки будет усложнен отсутствием базы для сравнения.
Если речь идет о приобретения загородного дома с участком земли, то тут нужно говориться к проведению (и, соответственно, оплате) двух оценок: отдельно будет оцениваться дом, а отдельно – участок.
