Новая концепция ипотечного страхования от Центробанка: как изменится рынок после ее принятия?
Не так давно Центробанк разработал и представил на суд общественности новую концепцию ипотечного страхования. По мнению экспертов из Ассоциации банков России, она неизбежно приведет к росту номинальной ставки по кредитам на жилье. Предлагаем обсудить, какие изменения она несет и каким образом изменится ипотечный, банковский и страховой рынки после ее внедрения.
Как происходит сейчас?
Оформляя ипотеку, заемщик в любом случае должен получить страховку. Как правило, он страхует риск ущерба и утраты недвижимости, которую он приобретает. Это обязательный вид страхования, об этом прямо указано в действующем законодательстве.
В некоторых случаях заемщику предлагают застраховать свою жизнь и свое здоровье. Это страхование является добровольным, то есть будущий владелец недвижимости совершенно не обязан оформлять эту страховку. Однако банки, желая простимулировать своих кредиторов, предупреждают, что в случае отказа от страхования процентная ставка будет увеличена на 1-1,5% (в зависимости от банка и суммы ипотеки). Оценивая дополнительные затраты от повышения процентной ставки и стоимость страховки (которые в большинстве случаев сопоставимы по стоимости), потенциальный заемщик принимает решение, что лучше все-таки застраховаться, ведь дополнительная выгода при возникновении страхового случая очевидна.
Многие банки настолько хорошо приспособились к ситуации, что даже создали свои собственные страховые компании, чтобы дополнительно заработать на этом виде услуг. Конечно, законодательно определено, что страховать недвижимость будущий ее владелец может в любой страховой компании, которая ему подходит, и никто не в праве ограничивать его выбор, однако в случае, если страховая компания входит в один холдинг с финансовым учреждением, банк сделает все возможное, чтобы оставить страховку в рамках своей системы и получить дополнительный доход.
Такая ситуация сложилась на рынке не первый день, и вроде все всех устраивает: потенциальные заемщики предварительно выделяют 1% от стоимости недвижимости на оформление страховки, банки снижают свои риски, страховые компании получаются дополнительные рынки сбыта. Единственный, кого не устраивает подобное положение вещей, — это Центробанк. Вот он то и решил изменить достигнутый статус кво.
Что предлагается поменять?
Весной текущего года Центральный банк России выступил с предложением переложить расходы по оформлению страховки на финансовые учреждения. При этом самим банкам будет запрещено включать стоимость страховки в процентную ставку, повышая ее на стоимость.
Целью таких изменений является забота о заемщике: дескать, ему сложно нести все расходы, вот их и распределяют между другими участниками процесса, заставляя финансовые учреждения включаться в этот процесс. В Центробанке подсчитали, что при реализации Концепции реальная процентная ставка уменьшилась бы на 0,15-0,67 п.п.
Однако Ассоциация банков России сразу же выступила с заявлением, то после реализации подобной концепции ставки все равно возрастут на 0,8-1,3 п.п. И поскольку система определения процентов по ипотеке может не быть открытой (а в большинстве случаев никто не знает, как банки формируют ипотечные ставки), то в ней можно сокрыть все, что угодно, включая плату за страховку.
Ассоциация пошла дальше и заявила, что расходы заемщиков все равно увеличатся, поскольку банки будут вынуждены вводить новые дополнительные страховые полисы. Помимо этого, расходы самих финансовых учреждений увеличатся из-за необходимости увеличить издержки, занимаясь еще и страхованием. Представители Ассоциации положительно относятся к тому, что Центробанк пытается улучшить ситуацию с ипотечными кредитами, делая их еще более доступными для потенциальных заемщиков, однако считают, что те направления, которые были выбраны, не приведут к желаемым изменениям. По их мнению, если целью является удешевление такого продукта, как страхование, то основным вектором должна быть стандартизация страховых продуктов, а также улучшение условий страхования. Однако это только общие фразы, что конкретно имеется в виду, пока непонятно, однако эксперты Ассоциации уже подсчитали, что это приведет к сокращению стоимости ипотечного страхования на 0,2-0,3 п.п. Немного, конечно, однако при существенной сумме кредита выливается в серьезные деньги.
Справедливости ради хотелось бы отметить, что в окончательной версии концепции, представленной Центробанком, перечень страхуемых рисков существенно сокращен, что привело к сокращению расходов на страхование. Кроме того, указано, что договор страхования должен заключать ипотечный агент.
Какие последствия влечет за собой принятие Концепции?
У данной Концепции, кроме перечисленных выше достоинств и недостатков, есть еще один нюанс: если раньше владелец квартиры мог самостоятельно выбирать, где и как ему страховаться, то сейчас его такого выбора лишают. Это приведет к росту фиктивных страховых компаний, которые будут создаваться при финансовых учреждениях, специально для того, чтобы работать с ипотечным департаментом. Это, в свою очередь, приведет к тому, что уровень выплат в случае возникновения страхового случая будет снижаться, да и эффективность подобной деятельности упадет.
Приятная новость для тех, кто уже заключил ипотечный договор, заключается в том, что на них действие новой концепции не распространяется. Это значит, что на протяжении всего срока возврата обязательств страховой договор заключает заемщик, он же выбирает страховую компанию, беря на себя всю ответственность. Ситуация изменяется только в случае оформления рефинансирования: на самом деле, это считается новым ипотечным кредитом, так что нововведения на него будут распространяться в полной мере.
На сегодня Банк России проводит встречи и консультации со всеми участниками рынка, собирая обратную связь, и не торопится внедрять стратегию в действие. Однако настойчивость, с которой регулятор пытается это сделать, все больше убеждает все заинтересованные стороны, что в конечном итоге он этого добьется.
