Ипотечные антирекорды: может ли рост кредитов привести к новому кризису?

Кризисные явления в мировой экономике, вызванные ипотечным кризисом 2007-2008 годов, будут вспоминать еще долго: многие экономисты по силе воздействия сравнивают его с Великой депрессией 1932-1933 годов. Принимая во внимание, с одной стороны, те факторы, которые привели к последнему крупному кризисному явлению, а с другой стороны, наблюдая за сегодняшней ситуацией на ипотечном рынке, специалисты проводят некоторые параллели.

Предлагаем обсудить вероятность наступления коллапса мировой экономики и финансов в ближайшем будущем, причем как в масштабах главного «виновника» прошлого события (мы имеем в виду США), так и всего мира. Основываясь на этих факторах, постараемся спрогнозировать, чем может обернуться подобная ситуация для потенциальных и реальных ипотечных заемщиков.

А что у них, или Back in 2007

Аналитики подсчитали, что за апрель-июнь 2020 года граждане США взяли ипотечных кредитов на сумму более $1 трлн. Этот показатель – самый высокий за последние 20 лет, даже перед финансовым кризисом 2007 года (который, как все помнят, был вызван именно перегревом ипотечного рынка) не демонстрировал такой статистики. Добавьте к этому, что рост кредитов, которые были рефинансированы (то есть по которым изменились условия их погашения в лучшую для заемщиков сторону) вырос на 60%, если сравнивать их сумму с первым кварталом текущего год, и увеличился в 2 раза, если сравнивать его с апрелем-июнем 2019 года.

Аналогичная ситуация наблюдается и в других сегментах – например, фиксируется серьезных рост потребительских займов, которые тратятся на новые автомобили, мотоциклы и другие средства передвижения. Подобная ситуация началась еще до выхода из карантина, так что объяснять это оживлением экономики рановато. Такое ощущение, что перед лицом возможной смерти люди задумались о том, что жизнь – это не только работа, но и отдых, развлечения и неограниченные возможности. Конечно, такое объяснение лежит больше в сфере психологии, нежели экономики.

В реальности такое положение вещей объясняется гораздо проще: уйдя на карантин, многие жители США стали зарабатывать больше денег и имели меньше возможностей для их траты. Добавьте сюда помощь правительства, которое стало выплачивать по 600 дополнительных долларов в неделю для поддержки наиболее незащищенных слоев населения, а также пособия по безработице, которые получили многие из тех, кто были уволены из-за сокращения рабочих мест в самом начале карантина.

Кредитные организация, входя в положение кредиторов, сами предлагали всевозможные планы по рассрочке выплат по кредитам. Причем это касалось всех видов заимствований, начиная от краткосрочных потребительских и заканчивая долгосрочными ипотечными. Тех, кто снимал жилье (а таких в США достаточно много), могли быть спокойны: по многих штатах был законодательно оформлен запрет на их выселение, даже в случае многомесячной задолженности.

И если в России сегодня наблюдается рекордно низкая за последние десятилетия ставка в 7,5% годовых, то в США она тоже лучшая за 30 лет, однако намного ниже – всего 2,86% годовых. Ну как тут не взять ипотечный кредит, даже если новое жилье тебе совсем и не нужно?

Означает ли это, что в ближайшие несколько лет нам стоит ожидать повторения данной ситуации? Давайте вспомним, что же стало причиной самого ипотечного кризиса, который, в свою очередь, вызвал кризис финансовый. В США в какой-то момент появилось очень много дешевых денег, ипотека стала доступнее, а кредиты выдавались тем, кто никак не претендовал на звание благонадежного заемщика. Теоретически сегодняшняя ситуация очень похожа на ту, которая наблюдалась 12-13 лет назад. В этой связи хотим обратить Ваше внимание на то, что доля рисковых кредитов (по есть тех, в которых заемщик не слишком благонадежен), именуемых на профессиональном сленге субстандартными, постоянно увеличивается. Вот лишь самые внушительные данные: JPMorgan Chase, один из самых крупных американских ипотечных банков, начал 2020 год на уровне $15,1 млрд. подобных кредитов, а к середине года добрался до $39,4 млрд.

Так что новый ипотечный кризис не только возможен, но он и приближается семимильными шагами. И если добавить ко всем вышеперечисленным данным тот факт, что дефицит американского бюджета в этом году вырос на 14 п.п. (с 3% в 2019 до 17% в 2020 году), то новый финансовый кризис может стать фатальным даже для такой мощной страны, как США.

Российский заемщик может спать спокойно?

Конечно, многие могут заметить, что ситуация в нашей стране развивается аналогично. Однако имеются некоторые различия. Сегодняшний рост объемов выданных ипотечных кредитов можно объяснить двумя основными факторами. Во-первых, учитывая масштаб эпидемии, пик пандемии в нашей стране уже прошел (во всяком случае, первая волна). Во-вторых, правительство России вовремя использовало внутренние резервы и запустило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых на приобретение жилья в новостройках.

Такое объяснения сегодняшнего роста, конечно радует. Да и оптимистически настроенные аналитики говорят о том, что доля «плохих кредитов» в США не так уж и велика – не более 1,5% от их общего числа. У многих стран этот показатель гораздо выше: например, у Китая – 2%, в Польше – почти 7% и даже в России – 17,4%.

Однако осторожность все-таки не помешает. На что следует обратить внимание при оформлении ипотеки?

Во-первых, не покупать дорогое жилье премиум класса, которое, скорее всего, рекордно упадет в цене, если кризис будет иметь место. Остановитесь на той квартире, которая будет максимально соответствовать вашему уровню достатка.

Во-вторых, помните, что общая сумма, которую Вы тратите на обслуживание кредита, не должна превышать максимум 40% от общей суммы Вашего дохода.

В-третьих, учитывая ставку на ипотечные кредиты в США, обращайтесь в банки за рефинансированием, если Ваша текущая ставка на 1,5-2 п.п. выше, чем средняя по стране.

Все, о чем мы писали выше, ни в коем случае не должно сводиться к запугиванию туманными перспективами будущего – поверьте, такой цели у нас нет и никогда не было. Нам ближе позиция «предупрежден, значит вооружен» — именно с таким посылом мы и строили все догадки и предположения, высказанные в этой статье.