Взаимосвязь между доступностью ипотеки и стоимостью недвижимости: как два независимых сегмента рынка влияют друг на друга?
Все те, кто хотят купить квартиру, наверняка следят за состоянием рынка недвижимости и колебаниями цен на нее. Эти данные напрямую влияют на ту сумму, которую они должны выделить на приобретение собственного жилья. Подгадав тот момент, когда цены будут находиться на минимуме, можно существенно сэкономить.
Однако несложно заметить, что цена на большинство востребованных на рынке объектов медленно, но уверенно увеличивается в течение последних месяцев. Цены же на наиболее ликвидные объекты растут в течение последних нескольких лет. Предлагаем убедиться в том, что подобные тенденции действительно имеют место на российском рынке недвижимости, изучить факторы, которые приводят к такому положению вещей, а также попытаться спрогнозировать оптимальный момент для приобретения квартиры.
Немного статистики
Чтобы наши заявления не выглядели голословными, предлагаем подтвердить их конкретными цифрами:
- С января по август включительно цены на новостройки в среднем по стране выросли на 8%.
- Стоимость 1 квадратного метра в российских городах-миллионниках всего за август 2020 года выросла на 3% — сейчас ее стоимость превышает 80 тыс. рублей.
- За 2019 год в столице новостройки выросли в цене на 15%, а самые востребованные и с максимально удачным соотношением цены и качества – аж на 20%.
- За 8 месяцев текущего года рекордное подорожание цен на недвижимость наблюдалось на рынке новостроек в Санкт-Петербурге (28,2%). Чуть отстает от северной столицы Краснодар (15,3%), Новосибирск (12,1%), Казань (12,7%).
- Растут цены не только на первичное, но и на вторичное жилье. Так, в Москве за август наблюдался рост цен 1 квадратного метра в существующих домах на 1,1% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года цена выросла на 5,3%). В Санкт-Петербурге аналогичные показатели составляют 0,7% и 3,8% соответственно.
Чем вызваны подобные тенденции?
Основными причинами, которые привели к подобное положению вещей, эксперты называют:
- Внедрение новых механизмов финансирования новостроек – с помощью так называемых эскроу-счетов и проектного финансирования. Если раньше застройщики имели возможность без проблем использовать деньги своих пайщиков, то сейчас эти средства хранятся в банках на счетах, а строительство финансируется за счет кредитных средств, что не может не влиять на стоимость.
- Внедрение льготных ипотечных продуктов, поддерживаемых государством. Прежде всего, серьезное влияние оказывает новая программа, позволяющая взять квартиру в кредит под 6,5% годовых. Однако и другие варианты (например, военная или дальневосточная ипотека) также влияют на спрос, постоянно подогревая его. И если первоначально эти программы планировалось внедрить лишь до ноября 2020 года, то сейчас активно муссируется вопрос о продлении срока ее действия на весь 2021 год. Однако окончательное решение будет принято только после того, как будет оценена эффективность реализации программы на сегодняшнем этапе.
- Постоянное снижение учетной ставки Центробанка привело к ожидаемому и прогнозируемому снижению ставок по депозитам. Как результат, многие инвесторы увидели, что вложение денег в новостройки на этапе строительства способно дать больший возврат на вложенные средства, чем хранение денег на депозитных счетах. Это еще больше подогрело спрос.
- В первые месяцы пандемии, до введения вспомогательных финансовых мер со стороны, опасаясь снижения спроса, застройщики сдерживали рост цен на возводимое жилье. Когда же спрос восстановился, понятно, что все отложенные желания относительно увеличение стоимости квадратного метра были реализованы.
- Со своей стороны, потенциальные владельцы квартир также откладывали приобретение недвижимости в период введения режима самоизоляции. Как только серьезные ограничения были сняты (а этот период пришелся на летние месяцы), они стали приобретать квартиры.
- Учитывая финансовое положение россиян, с рынка, что называется, «вымываются» самые недорогие объекты. Именно они демонстрируют самый высокий уровень роста своей стоимости. В то же самое время элитная недвижимость и прочие квартиры с низким уровнем ликвидности могут даже просесть в цене.
Добавьте к этому еще и тот факт, что рынок жилищного строительства в современной России представляет собой чистую конкуренцию. Тут не действуют никакие ограничения по цене, устанавливаемые Федеральной антимонопольной службой (ФАС). Обвинить застройщиков в сговоре и привлечь за это к ответственности сложно, а порой практически невозможно, во всяком случае подобные прецеденты в истории наблюдаются достаточно редко. Так что рынок работает на пересечении двух прозрачных экономических показателей – спроса и предложения.
Чего ждать в дальнейшем?
Многие эксперты сходятся во мнении: по итогам 2020 года рост цен на недвижимость в среднем по стране составит 15%. В тех регионах, которые уже перешагнули этот рубеж, тенденция к увеличению стоимости, скорее всего сохранится.
Все это в конце концов отразится не только на первичном рынке, но и на стоимости вторички. Прогнозы тут также неутешительны: за год ожидается примерно 7%-ный рост. Это логично: те потенциальные покупатели жилья, для которых первичка окажется дорогой, все-таки выйдут на вторичный рынок, увеличив спрос и там. А это, как мы уже сделали вывод выше, приведет к росту цен.
Вот почему строить прогнозы давать советы относительно того, когда необходимо начинать процедуру приобретения квартиры, сейчас достаточно сложно. Как было изложено выше, на эту ситуацию влияют множество факторов, каждый из них вносит свою лепту в окончательное формирование цены. Среди них есть факторы критические – например, льготная ипотека: при отказе от финансирования этих программ со стороны государства спрос существенно и очень резко снизится, что и приведет в конечном итоге к снижению цены. Остается лишь мониторить рынок и следить за развитием ситуации, принимая во внимание не только стоимость жилья, но и процентную ставку по ипотеки. В противном случае, дождавшись минимальной цены на рынке, можно не дождаться лучших условий кредитования, а значит, выиграв в одном месте, проиграть в другом.
Если у Вас появятся вопросы по приобретению квартир в ипотеку, Вы можете обращаться к специалистам нашего центра. Мы поможем Вам разобраться в сложившейся на рынке ситуации, предложить лучшие варианты в сфере подбора объектов и поиска банка. С нами Вы можете быть уверены, что заплатили оптимальную цену за свою новую квартиру!
