Отказали в ипотеке: 7 причин отказа вашего банка

На заметку потенциальным заемщикам, соискателям ипотечного кредитования в помощь: если отказали в ипотеке – серьезные промахи и мелочи жизни, которые могут стоить ипотеки, явные и скрытые причины отказа. Кто из заемщиков столкнется с трудностями в получении ипотечного кредита, кто не дождется одобрительного решения банка: мнение экспертов.

По оценкам экспертов, на фоне пандемии COVID-19 кредитная политика банков стала более консервативной.

Методы кредитного скоринга, системы оценки кредитоспособности, стали более жесткими. В связи с нестабильностью экономической ситуации банки ужесточили требования по ипотечным кредитам, многие пересматривают условия существующих программ.

Это может быть повышенный пороговый размер взноса по ссудам на покупку квартиры, по кредитам под залог жилья, отказ от льготных условий для «зарплатных клиентов» в части требований к первоначальному взносу и т.д.

Тенденция не нова: еще в 2020 году только в первом полугодии процент отказов банков составлял порядка 14%.

Так, в Сбербанке с отрицательным решением столкнулись 4.6% заявителей, при этом в Россельхозбнке – порядка 45.6%.

Более суровый подход к платежеспособности будущих заемщиков объясним: банки взвешивают риски в случае потери работы заемщиком, снижения его дохода во время карантина.

Это не помешало заемщикам установить в 2021 году новый рекорд на ипотечном рынке: сумма оформленных россиянами жилищных кредитов составила 4.3 трлн рублей.

Впрочем, большинство банков не считают правильным кардинально ужесточать кредитную политику по отношению к определенной категории заемщиков: речь идет о совокупности факторов риска, о корректировке риск-политики.

В целом условия ипотечного кредитования остаются на базовом уровне – так определяют ситуацию эксперты. А вот кому придется постараться, чтобы не отказали в ипотеке, кто попадает в категории риска – вопрос важно рассмотреть детально.

История. Кому банки отказывают в ипотеке: причины отказа

Без привязки к текущей экономической ситуации причин отказа в ипотеке достаточно много – явных и скрытых.

1. Проблемная кредитная история. Первостепенный показатель низкого рейтинга заемщика и причина практически каждого второго отказа. Это низкая платежная дисциплина, невыполнение обязательств в прошлом перед банком по задолженности, просроченная задолженность, уклонение от платежей.

Если были просрочки, ставшие причиной отказа в ипотеке, имеет смысл обратиться в малые коммерческие банки: крупные финансовые организации обращаются ко всей кредитной истории полностью, «за все время», малые – часто проверяют кредитную историю за минувшие 2-3 года.

Низкий кредитный рейтинг может сохраняться достаточно длительное время и после погашения задолженности, а для его повышение происходит после оформления новых займов и их погашения.

При этом учитывается лишь благонадежное использование кредита – получение и быстрое погашение системами скоринга не учитывается.

2. Уровень дохода. Платеж по кредиту не должен превышать половины от суммы ежемесячного дохода заемщика. Чтобы не отказали в ипотеке при невысокой заработной плате имеет смысл указать дополнительные задекларированные источники получения средств: доход от сдачи квартиры в аренду, например, от вкладов и пр.

На показатель влияет и наличие несовершеннолетних детей (расход на содержание определяется в среднем как 10-15 тыс. руб.).

3. Низкий уровень подтвержденных доходов. Отсутствие официального трудоустройства, невозможность подтвердить документально доход, отсутствие заполненной официальной формы о доходах при подаче заявки – все это причины отказа в ипотеке.

4. Высокая степень закредитованности. Высокая финансовая нагрузка – еще один показатель, повышающий вероятность отказа в ипотеке. При высоком кредитном рейтинге банк может отказать в  ипотеке по причине наличия большого количества кредитных обязательств: на момент экономической нестабильности это отягощающий фактор.

Достаточным, по логике банков, доходом, можно считать доходы от 80-100 тыс.руб. и более.

По логике систем скоринга, общая сумма погашения всех кредитных обязательств не должна превышать 40-60% от суммы финансовых поступлений заемщика.

При превышении такого баланса потенциальный правильным шагом будет досрочное погашение активных кредитов перед тем, как обращаться за ипотекой.

Например, при заработной плате в 40 000 рублей и предполагаемом ежемесячном платеже в 30 000 заявка одобрена не будет: сумма остатка окажется меньше суммы прожиточного минимума.

Среди обстоятельств, повышающих риск отказа:

• Сотрудники банка не могут дозвониться при проверке до клиента либо работодателя;
• Предыдущие несколько отказов в других банках;
• Рабочий стаж немногим больше года;
• Частая смена места работы;
• Отсутствие военного билета;
• Проблемы со здоровьем, препятствующие активной трудовой деятельности.

Вероятнее всего не получат ипотеку:

• Граждане других государств (не во всех кредитных организациях);
• Лица без официального места работы;
• Клиенты банка возрастом до 20 лет и старше 70 лет.

И, разумеется, важен такой критерий как наличие судимостей по статьям, которые связаны с недвижимостью, финансовыми операциями и пр.

Среди не очевидных причин – многочисленные предыдущие отказы банков.

Почему не дадут потеку в 2021-2022 гг. и кто в группе риска

У кого могут возникнуть трудности в 2021-2022 гг с одобрением жилищного кредита – мнение банковских аналитиков.

Мелочи жизни: почему банк отказал в ипотеке

Многие крупные кредитные организации могут предъявлять достаточно высокие требования к заемщику.

Так, среди условий – исключительно «белая» заработная плата, наличие трудового стажа на последнем месте работы от 6 месяцев.

При этом могут не браться в расчет кредитного рейтинга дополнительные преимущества в виде поручительства, ценного залога.

Плохая кредитная история супруга. Еще один повод для отказа в ипотеке. Рекомендуется внести в анкету созаемщика, с которым банк также заключает договор.

При этом супруги становится созаемщиком автоматически, если не был заключен брачный договор.

Для подстраховки заключается брачный контракт, согласно которому супруг отказывается от доли в ипотечном жилье. Как вариант – заключение нотариально заверенного договора между супругами.

По мнению кредитных экспертов, в зоне риска отказа могут оказаться представители профессий, чья деятельность связана с риском для жизни – пожарные, альпинисты и пр.

Вероятность получить отказ выше и у самозанятых заемщиков, с непостоянным уровнем дохода: это фрилансеры, страховые агенты, брокеры, ИМ и пр.

Далеко не все банки откажут таким претендентам – но риски отказа присутствуют, при этом возможно, что одобрена будет повышенная процентная ставка.

Требования к объекту. Большинство банков не кредитует покупку жилья в доме с высотностью ниже 4 этажей, в домах, имеющих деревянные перекрытия, в признанных не пригодными для постоянного проживания. А еще:

Для многих банков необходимо получение в ЕРЦ справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам у продавца, если речь идет о вторичном жилье.

При этом важна оплата по лицевому счету, а не приходящим квитанциям на имя собственника.

Страхование объекта недвижимости. Многие страховые компании могут отказаться от страхования титула жилья (страхования риска утраты прав собственности), которое может считаться сложным объектом либо спорным.

Так, под вопросом доставшиеся по наследству объекты с малым сроком владения. В случае, если компания все же страхует жилье, цена может оказаться высокой, а страховка может не оградить покупателя от вероятных проблем.

Причиной отказа может стать отсутствие аккредитации новостроя в банке.

Отсутствие кредитной истории – неожиданный, но важный момент. У банка нет возможности сделать выводы о благонадежности клиента, и результат обращения может оказаться негативным.

Разумеется, не стоит указывать недостоверную информацию, пытаться предоставить ложные справки о доходах.

При раскрытии злого умысла банк передаст информацию в БКИ (бюро кредитных историй), и заемщик вряд ли когда-то сможет получить кредит.

Не стоит и приписывать себе доход – банки запрашивают сведения в Пенсионном фонде, других организациях, а указанный доход сопоставляется со средним по рынку труда.

Послесловие. Что делать, если отказали в ипотеке

Если все требования банков на первый взгляд отвечают требованиям конкретной ипотечной программы, но получен отказ, важно проверить самостоятельно финансовую благонадежность.

Как это сделать? Обратить к открытым ресурсам – в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, базе данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Проверить кредитную историю также можно через портал Госуслуги, в личном кабинете на сайте БКИ, обратиться по электронной почте либо при личном обращении в офисе.

В качестве примера можно привести «забытый» либо незамеченный» штраф за нарушение ПДД, налоговые долги или по коммуналке, или еще какие мелкие, но неприятные ситуации. Также стоит исключить вероятность полного совпадения ФИО.

Важно: банки, находящиеся на втором либо третьем десятке национального рейтинга зачастую предлагают программы кредитования с более низкими требованиями.

Если отказали в ипотеке, можно подать заявку в другом банке: политика разных банков, процент одобренных заявок существенно различаются. Но – могут быть и объективные причины для отказа – моменты, подход к которым у банков одинаков.

Не стоит спешить, совершая многократные запросы в разные банки один за другим.

После множественных запросов и трех отказов по заявкам банки перестанут рассматривать заявки в течение месяца и более.

Важно сперва устранить возможную причину отказа, а затем подавать новую заявку.

Если заявитель подает в разные банки заявки и получает отказ, каждое отрицательное решение предыдущей кампании снижает вероятность одобрения ипотеки.

Подавать повторную заявку в тот же банк следует не ранее, чем через два месяца после первой попытки.

Как снизить риск отказа банка: небольшая памятка, которая поможет избежать отказа.