Подводные камни досрочного погашения

Когда говорят о досрочном погашении ипотеки, обычно упоминают только о выгодах, которые получают заемщики в этом случае. Речь идет об экономии средств, затрачиваемых на оплату процентов, а также о снижении ежемесячных финансовых обязательств, которые иногда висят дамокловым мечом над одинокими заемщиками и семьями. Однако никто не упоминает о тех минусах, которые возникают в этом случае. Постараемся разобраться, о чем идет речь и как уберечь себя от этих проблем и их возможных последствий.

Когда имеются штрафные санкции

Выдавая ипотечный кредит, банк обеспечивает себя на 20-25 лет ежемесячными поступлениями денег. Его политика строится на основании того, что каждый ипотечный заемщик будет эти деньги возвращать, а значит, финансовое учреждение сможет ими распоряжаться по своему усмотрению. Более того, в каждом ежемесячном ипотечном платеже есть прибыль банка, ради которой, собственно, и выдавался этот самый кредит.

Вот почему иногда в кредитном договоре мелькают пункты о штрафных санкциях за досрочное погашение ипотеки. Причем если 10 лет назад такая ситуация была практически правилом, то сейчас, конечно, такой вариант встречается гораздо реже. Этим грешат мелкие банки, в то время как крупные давно отказались от штрафных санкций.

Да и закон теперь на стороне заемщиков: в ноябре 2011 года был принят законодательный акт, в котором упоминается о том, что ограничение прав на досрочное погашение в принципе невозможно. Однако банки тоже выкручиваются, называя подобные платежи в их пользу не штрафами, а компенсациями или каким-либо другим, менее режущим взгляд и слух словом.

В любом случае, если Вы решили погасить ипотеку досрочно, следует сделать два предварительных шага:

Особенно эти шаги важны и нужны, если Вы оформляли ипотеку до 2011 года. В этом случае, скорее всего, есть смысл рефинансировать ипотеку с учетом законодательных изменений 2011 года, и вот уже тут никто не помешает Вам досрочно закрыть ипотеку. Однако и в этой схеме есть дополнительные затраты, которые следует сравнить с получаемой выгодой.

Вывод напрашивается всего один: если экономия больше, чем потери, то стоит тратить деньги на досрочное погашение. А вот если штрафы за это окажутся больше ожидаемой экономии, то, естественно, об этом стоит забыть.

Когда выигрыш минимален

В момент оформления ипотечного договора потенциальный заемщик по идее должен выбрать, какой способ погашения будет использоваться. Всего их два:

Мало кто выбирает классическую схему, поскольку по ней в первые несколько лет платежи будут огромными, так что большинство останавливается на аннуитете.

В первой половине срок погашения кредита в составе аннуитетного платежа преобладают проценты за пользование кредитом, во второй половине – часть, направленная на погашение тела. Вот почему ипотеку досрочно гасить выгодно в первой части срока, а вот во второй вся выгода пропадает.

Кроме того, как отмечают юристы, специализирующиеся на подобных вопросах, если планируется погасить ипотеку досрочно, то в тех платежах, которые уже были уплачены, могут попасть проценты за будущие периоды, однако сократить сумму возмещения невозможно, потому что остаток тела кредита уже рассчитан.

Когда участвуешь в льготной ипотеке

Сегодня существует множество программ, предлагающих россиянам сниженную процентную ставку по ипотеке. Это и 2% годовых для жителей Дальнего Востока, и льготная сельская ипотека под максимальные 3% годовых (а иногда и 0,1%, если присутствует поддержка местных властей), и особые условия для учителей, врачей и военных. Так вот, если вы участвуете в такой льготной программе, то вдруг возникшие деньги стоит потратить не на досрочное погашение ипотеки, а на создание депозита в надежном банке, поскольку там проценты по рублевым вкладам будут гораздо выше.

Конечно, хорошо, если у заемщика на руках реальные деньги, которые можно использовать для погашения ипотеки, потому что с материнским капиталом такой вариант, например, не пройдет – в банк его не положишь для накопления процентов.

Когда планируется частичное досрочное погашение

Чаще всего у заемщиков возникают ситуации, когда они готовы не полностью закрыть весь платеж, а просто в определенные периоды вносить суммы, превышающие минимально определенные в договоре. В этом случае банк может поступить одним из двух возможных вариантов:

В первом случае снижается нагрузка на семейный бюджет, так что тем, кто испытывает временные трудности с деньги, стоит обратить на него внимание. Однако, учитывая неизменность срока кредитования, этот вариант менее выгодный, чем с сокращением периода погашения ипотеки. Именно поэтому не все банки дают возможность его использовать – иногда запрет может быть прописан в договоре.

Тут следует понимать, что, даже если Вы сегодня внесли сумму, равную шести ежемесячным платежам по Вашему ипотечному кредиту, все равно в следующем месяце Вам надо будет платить по графику. Вот почему многие финансовые консультанты предлагают ипотечным заемщикам иметь запас денежных средств, рассчитанный на своевременное погашение 3-6 месяцев обязательств.

В любом случае, если Вы досрочно погасили ипотечный кредит в полном объеме, банк должен выдать Вам документ об отсутствии задолженностей в рамках данного конкретного заимствования. Если же имело место частичное погашение, то следует добиться от финансового учреждения пересмотренного графика в соответствии с Вашим решением. Юристы советуют общаться с банком как минимум посредством электронной почты, а еще лучше обмениваться документами в бумажном варианте с отметками о регистрации.