Получение ипотеки на нежилое помещение
Слово «ипотека» в мозгу среднестатистического россиянина давно и плотно ассоциируется с покупкой квартиры под залог этой самой квартиры. Именно этот вариант максимально широко транслируется по радио, телевидению и в прочих источниках рекламы финансового характера. Однако возможны и другие варианты подобного банковского кредитования – например, ипотека нежилого помещения. Рассмотрим все особенности такого кредитования и сложности, которые могут возникнуть у потенциального заемщика.
Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.
Кто может претендовать?
На ипотеку нежилой недвижимости могут претендовать многие, условно их можно разделить на две группы:
- физические лица – граждане страны, которые хотят купить, к примеру, гараж, паркинг или сарай на территории того двора, в котором он проживает. В данном случае нежилая недвижимость приобретается для личных нужд либо сдачи в аренду (пассивного дохода);
- физические лица-предприниматели либо юридические лица. Они приобретают коммерческую недвижимость исключительно ради получения дохода и использования в своей рабочей деятельности. Это может быть кафе или ресторан, производственный цех или склад – все то, что дает возможность работать и создавать товары или услуги.
В зависимости от этого разнятся и процедура выдачи кредита, и последующие действия потенциального заемщика и банка.
Что важно знать потенциальному заемщику – физическому лицу
Следует принимать во внимание, что для физических лиц, желающих приобрести нежилую недвижимость с помощью ипотечного кредита, условия будут не такими выгодными, как в случае с жилой недвижимостью. В первую очередь необходимо помнить о следующих нюансах:
- любая недвижимость, приобретенная по условиям ипотеки, автоматически становится залоговым имуществом;
- материнский капитал в данном случае привлекать нельзя;
- никакие жилищные субсидии в этой ситуации не действуют;
- у Вас не получиться вернуть налог по такой ипотеке.
Так что, прежде чем брать ипотеку на подобное имущество, рекомендуется проконсультироваться с сотрудниками финансовой организации, чтобы выяснить, насколько такой вариант будет выгоден.
А в остальном все условия будут приближены к обычной ипотеке:
- минимальный порог по кредиту не должен быть менее 45 тыс. рублей;
- первоначальный взнос составляет 15% от стоимости имущества;
- ставка по кредиту от 8,5%;
- максимальный срок на погашение такого кредита составляет 30 лет.
Требования к кредитору – юридическому лицу
Как и в случае с другими видами ипотеки, физическому лицу, которое собирается брать в кредит нежилую недвижимость под залог этой самой недвижимости, необходимо:
- Доказать, что он готов нести взятые на себя обязательства. Для физлиц это подтверждение достойного уровня зарплаты (общепринятое правило – на погашение кредита должно тратиться не более 40% совокупного семейного дохода). Для юрлиц требование другое – необходимо предоставить данные об обороте и декларацию о прибыли.
- Если в случае с квартирами выезд на объект не практикуется, то в случае с нежилой недвижимостью банк в большинстве случаев отправит туда своего сотрудника, чтобы получить из первых уст информацию о реальном состоянии объекта.
- Удостовериться, что нежилое помещение не обременено другими финансовыми обязательствами. Главная особенность ипотеки заключается в том, что приобретаемый объект сам становится залогом и гарантией возврата средств, а потому должен быть свободен от других обязательств.
- Быть готовым к тому, что без собственного первоначального взноса физическому лицу вряд ли оформят подобный кредит. У юридического лица, особенно если он обслуживается в банке, куда обратился за ипотекой, больше шансов, однако собственные средства все равно понадобятся.
- Учитывать, что проценты по этому виду ипотеки могут быть выше, чем в случае с квартирой. Так происходит всегда, когда банк опасается за ликвидность объекта – в этом случае его риски финансового учреждения автоматически повышаются, и возместить их банк может лишь более высокими процентами.
А в остальном – все как обычно: приобретаемый объект становится залогом и находится в собственности банковского учреждения до тех пор, пока кредитор не погасит все свои обязательства. Срок, на который оформляется ипотека, может достигать 30 лет, однако более реальный вариант – 15-20 лет. В «Сбербанке», к примеру, есть отдельная программа, посвященная ипотеке нежилой недвижимости, которая носит название «Бизнес-Недвижимость». Ее условия для организаций достаточно жесткие:
- срок – до 120 месяцев (10 лет);
- сумма – от 500 тыс. рублей;
- процентная ставка – от 11% (по сравнению с другими видами ипотеки ее уровень остается достаточно высоким);
- предоставляется индивидуальным предпринимателям и малым предприятиям, чья годовая выручка не превышает 400 млн. рублей.
Требования к объектам недвижимости
К такому объекту предъявляется ряд требований, которые необходимо соблюсти, чтобы успешно разрешить свой вопрос с финансовым учреждением и получить ипотеку.
Во-первых, помещение должно быть нежилым не только де-факто, но и де-юре. Даже если когда-то квартира на первом этаже многоэтажного дома была переделана под магазин, а соответствующие документы оформлены так и не были, финансовое учреждение не будет воспринимать этот объект как нежилой. Поэтому сначала можно оформить ипотеку как на квартиру (то есть как на жилой объект), а потом заниматься переоформлением квартиры под магазин.
А вот тут уже требуется консультация опытного юриста, который должен дать ответ на вопрос о возможности такого перехода из жилого состояния в нежилое объекта, выступающего залоговым имуществом. Однако, учитывая уровень бюрократизации многих процессов в нашей стране, рекомендуем заранее заняться переоформлением документов – иногда даже самые опытные юристы не могут однозначно сказать, будет ли являться наличие обременений поводом для отказа в выводе помещения в разряд нежилого.
Какие могут возникнуть сложности?
Действительно, в процессе получения ипотеки нежилого помещения могут возникнуть некоторые загвоздки, однако, вооружившись методами их разрешения, от таких проблем можно уйти:
- Неадекватная оценка помещения. Иногда оценочные компании заведомо занижают стоимость объекта (особенно если эта компания является структурной частью банковского учреждения, и такое встречается не так уж и редко). Оценка влияет на возможный размер займа, а также на условия его оформления. Лучше, если проводить ее будет независимая компания, тогда и шансов на совпадение результатов оценки и цены приобретения объекта будет гораздо больше.
- В случае этого вида ипотеки вы не можете рассчитывать на привлечение созаемщиков или поручителей. В случае с квартирами это помогает уменьшить банковские риски, при этом соответственно уменьшив банковские проценты, а вот в случае с нежилой недвижимостью банк на это не соглашаются.
- Многие граждане России знают о том, что в стране действует программа выделения материнского капитала и возможность его использования на глобальные нужды – от оплаты за учебу ребенка в будущем, когда он вырастет, до приобретения недвижимости. Так вот, если речь идет о жилой недвижимости, такое использование полученных от страны средств возможно, а вот на нежилую недвижимость это не распространяется.
Какой вид ипотеки нежилой недвижимости лучше?
Если, к примеру, житель России хочет купить паркинг для собственных нужд или для сдачи в аренду, то у него есть только один вариант – оформить ипотеку физическому лицу. В случае же, если он является индивидуальным предпринимателем или главой коммерческой фирмы, и для развития бизнеса необходимо приобретение нежилой недвижимости, то тут возможны два варианта.
Первый – оформление на организацию. В этом случае важными показателями будут валовый оборот, валовая прибыль и прочие показатели финансовой деятельности, представленные в годовой отчетности.
Второй – оформление на директора либо собственника как на физическое лицо. При таком раскладе важными критериями являются его зарплата и наличие других активов (дома, автомобиля) и пассивов (других кредитных обязательств).
Лукавить не стоит: если у компании есть проблемы с деньгами, то банковская проверка директора выявит их обязательно. Равно как и наоборот: огромное количество кредитной недвижимости у директора под залог имущества компании тоже не добавит баллов. Выбирать ту или иную схему стоит, отталкиваясь от банковских условий, которые они готовы предоставить для ипотеки физическому или юридическому лицу. Если срок кредита больше, а проценты меньше для юридических лиц, стоит оформить ипотеку нежилой недвижимости на организацию. Если же наоборот, то на физическое лицо.
