Право собственности на квартиру: можно ли оформить, если дом не зарегистрирован в реестре?

Такие ситуации с дольщиками (покупателями жилья в недостроенных домах) случаются сплошь и рядом: застройщик деньги собрал, дом достроил, к коммуникациям подключил, в эксплуатацию его ввел, а кадастровый номер на дом в целом не получил. Вот тут и возникает резонный вопрос: можно ли получить право собственности на квартиру, если застройщик не прошел процедуру постановки дома на кадастровый учет?

В чем сложность?

Все дело в том, в дом, который достроен и сдан в эксплуатацию, можно вселиться и жить: свет есть, вода и канализация работают, даже мусор могут вывозить (если заключен соответствующий договор). Там может быть тепло и уютно, про него можно даже сказать «мой дом – моя крепость», вот только проблема одна: дом не поставлен на кадастровый учет в Росреестре. Причин тому может быть множество:

Отсутствие кадастрового номера у дома не позволяет оформить в собственность квартиру. То есть возникает патовая ситуация: квартира есть, в доме можно жить, а вот получить права на него невозможно.

Чем это грозит? В принципе, для проживающих особо ничем, кроме небольших неудобств, связанных с поставщиками коммунальных услуг. Кроме того, отсутствие документов, подтверждающих право собственности, не дает возможности продать квартиру, сдать его в аренду (официально, разумеется), а также не могут получить налоговые вычеты, ведь нет факта собственности на объект, который они приобретали в собственность. А ждать можно годами, и иногда не дождаться.

Обязанности застройщика

Все дело в том, что в действующем законодательстве, регулирующем процессы долевого строительства, имеется некоторый правовой казус: не то что не указаны сроки постановки дома на кадастровый учет – нет даже обязательства заказчика строительства пройти эту процедуру! Все обязательство застройщика заключается в том, чтобы передать квартиру нынешнему дольщику – будущему собственнику. А происходит это после того, как дом сдан в эксплуатацию, и перед тем, как ему присвоен кадастровый номер.

Получается, что каждый застройщик, занимающийся официальным оформлением возведенного дома, может и не получать на него кадастровый номер, поскольку это не входит в его обязанности. Вот и получается, что недобросовестные застройщики вовсе не предоставляют требуемую документацию, а никто другой сделать это за него не может.

Все бы ничего, но дальше возникают и другие проблемы: поставить отдельную квартиру на кадастровый учет, не пройдя регистрацию всего дома, попросту невозможно! Об этом вещает закон о государственной регистрации.

Судебный прецедент

Однако не так давно имел место совершенно особый юридический случай: истица обратилась в Верховный Суд с просьбой о постановке на учет квартиры, не имея кадастрового номера многоквартирного дома, в котором она проживала. Ее история началась еще в 2015 году, когда она стала дольщиком, продолжилась в 2016 году, когда дом был достроен, в нем начали жить владельцы квартир, но на кадастровый учет он поставлен не был. Заказчик строительства в результате был признан банкротом и заниматься официальным оформлением не захотел.

Женщина подала иск в суд первой инстанции, который признал ее право на жилплощадь. Однако для Госреестра это решение не стало поводом для регистрации, в которой выигравшей суд было отказано. Причина, в принципе, полностью соответствует законодательству: у дома нет кадастрового номера, а значит, регистрировать квартиру нет никакой возможности.

Далее следовали еще несколько различных судов различных инстанций, пока дело не было передано в Верховный суд, где и было принято окончательное положительное решение по данному вопросу. Теперь Росреестр обязан выполнить решение Верховного суда и зарегистрировать права собственности.

Какие лазейки для выполнения решения суда найдет Росреестр, не известно. Более того, каким образом отразится это решение на количестве исков в суды различных инстанций от реальных, но не номинальных владельцев квартир, столкнувшихся с аналогичными проблемами, никто не знает. Можно только предположить, что создавшийся прецедент даст зеленый свет для тех, кто уже долгое время живет в квартире, но не может оформить свое право собственности на нее.

Так что, получается, что теперь каждому бывшему дольщику, а сегодняшнему жильцу квартиры нужно подавать заявление в суд, причем проходить сразу несколько инстанций? Ведь другого варианта, как показывается юридическая практика, нет и не будет.

Альтернативное решение

Однако, как полагают законодатели, у этого вопроса должно быть другое, альтернативное решение. И кроется оно сугубо в юридическом поле, а именно во внесении изменений в действующее законодательство. И шаги в данном направлении уже делаются!

Чтобы избежать недобросовестности застройщиков, предлагается внести поправки в закон о государственной регистрации недвижимости. Там следует прописать такую юридическую норму, при которой постановка на государственный учет отдельного объекта недвижимости и присвоение ему кадастрового номера может быть сделано не только по заявлению застройщика, но и по заявлению участника долевого строительства. Причем им может выступать не только собственник квартиры (жилого помещения). но и владелец машиноместа. Кроме того, предполагается, что подавать подобные заявления сможет не только собственник самостоятельно, но и его представитель – например, уполномоченный на это общим собранием дольщиков.

Предполагается, что такое решение в самые кратчайшие сроки поможет решить проблему если не сотен, то десятков тысяч собственников жилья, которые не могут получить документы на право собственности на квартиру при отсутствии у многоквартирного дома кадастрового номера.