Предварительные итоги ипотечного 2019 года
Подходит к концу 2019 год. Каким он был для тех, кто занимается ипотекой? Какие тенденции получили свое развитие, какие нововведения прижились, как изменились ставки и как это отразилось на объеме выданных кредитов? Попытаемся дать ответы на эти и многие другие вопросы, чтобы подвезти предварительные итоги текущего года в этой сфере.
Нестабильное снижение ставки
Главной тенденцией 2019 года можно назвать плавное снижение ставки по ипотечному кредитованию. Хотя в первом полугодии эти тенденции проявляли себя достаточно слабо – ставки наоборот выросли. В мае 2019 года многие строительные компании начали бить тревогу: у них существенно уменьшились продажи в связи с тем, что сумма выданных ипотечных кредитов сократилась более чем на 20%, а значит, и продажи свернулись. После 9,52% (средней ставки в декабре 2018 года) вернуться к уровню 10,56% в мае 2019 года – значит существенно откатиться назад.
Однако с ситуацией удалось справиться – середина года принесла долгожданное снижение ставок. Был снова преодолен психологический барьер в 10% годовых (впервые это произошло в августе 2017года) – теперь все крупнейшие ипотечные банки предлагают ставку гораздо ниже этого значения. Так, Сбербанк, который славится своей помощью желающим приобрести жилую недвижимость, за год трижды снижал ставки. После последнего снижения ипотека на первичном рынке выдается под 7,3% годовых, а на вторичном – под 8,8% годовых. Хотим отметить, что эти ставки минимальные, предназначены для клиентов с хорошей кредитной историей, имеющих зарплатный проект в этом финансовом учреждении. Для других категорий потенциальных заемщиков они могут быть выше, но незначительно.
К снижению ставок привело несколько основных причин. Основная из них – удешевление стоимости кредитования для самих банков. Всем известно, что ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка, именно под эти проценты коммерческий банк может взять в долг средства у государства и направить их на выдачу кредитов своим клиентам. Так вот, в течение этого года ключевая ставка Центробанка снижалась 3 раза.
Во-вторых, на уровень процентной ставки по ипотеке оказала влияние конкурентная среда – стало просто больше банков, которые готовы выдавать ипотечные кредиты. Эта тенденция заслуживает отдельного и более глубокого рассмотрения, так что ниже можно будет почитать об этом более подробно.
В-третьих, снижение спроса на рынке первичного жилья заставило строительные компании активно и плодотворно сотрудничать с банками, так что самые выгодные проценты по ипотеке теперь нужно искать в партнерских предложениях финансовых учреждений и застройщиков.
Ну и уровень доходов населения нельзя сбрасывать со счетов: какой бы доступной ни была ипотека, если граждане страны не чувствуют, что зарабатывают достаточно для того, чтобы взять ипотечный кредит, роста ожидать не стоит. В 2019 году этот фактор не оказал достаточного влияния на ипотечную сферу, поскольку существенного скачка в доходах не наблюдалось.
В общем и целом, такие тенденции не могут не радовать, поскольку снижение ставок положительно отражается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, стимулируя продажи и увеличивая объемы возводимой жилой недвижимости.
Хочется также отметить, что наличие ипотечного кредита наконец-то перестало пугать риэлторов и прочих сотрудников компаний, занимающихся куплей-продажей недвижимости. Большинство из них уже перестали шарахаться от таких клиентов, понимая, что именно они являются тем платежеспособным сегментом, который может улучшить показатели их деятельности.
Снижение объемов рефинансирования
2018 год запомнится многим банкам как год активного рефинансирования. В принципе, это было закономерно и ожидаемо: те, кто ранее получили кредиты под высокие проценты, хотят от них уйти, а потому оформляли рефинансирование. Причем делали это заемщики как в своих родных финансовых учреждениях (там, где им выдавался кредит), так и в других банках (в случае, если им отказывали). По результатам 2018 года почти 11,5% всех новых выданных ипотечных кредитов пошли на рефинансирование старых.
В 2019 году подобная тенденция не сохранилась. Во-первых, уже упомянутое выше повышение ставок в первом полугодии привело к тому, что рефинансирование было невыгодным с экономической точки зрения. Во-вторых, многие уже перевели свои кредиты на новые экономические рельсы со сниженными процентами, так что и спрос уже вроде как приутих. Все это привело к тому, что по предварительным результатам 2019 года доля рефинансирования будет составлять не более 4-5% в ипотечном портфеле российских банков.
Уменьшение выданных кредитов без учета рефинансирования
Казалось бы, подобное снижение ставок во втором полугодии не могло не отразиться на уровне выданных ипотечных кредитов – их количество должно вырасти. Однако, к сожалению для большинства финансовых учреждений, этого не произошло. Предварительная статистика за 10 месяцев 2019 года гласит: за период с января по октябрь 2019 года было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов (как новых, так и на нужды рефинансирования) на общую сумму 2,23 трлн. рублей. Это на 14% меньше, чем за аналогичный период 2018 года (если говорить о количестве) и на 6% меньше (если говорить о денежных объемах).
Если же рассматривать лишь «новую» выдачу, то тут снижение составило 7% по количеству, а вот по сумму наблюдается пусть незначительный, но прирост в 2%.
Как распределялась ипотека по регионам
Как и в прошлые годы, лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов были и остаются Москва и Московская область, а также Санкт-Петербург (без учета области, там спрос не столь высок). Но даже в Москве, которая в 2018 году бодро рапортовала о росте количества ипотечных кредитов, в 2019 году было зафиксировано снижение в количественном выражении (хотя и самое небольшое по сравнению с другими регионами, сдавщими свои позиции, всего 7%). А вот в денежном выражении столица «выросла» на 2%, что говорит об изменении структуры портфеля: стали выдаваться больше дорогих займов (в среднем по Москве сумма ипотеки составляет 4,7 млн. рублей). В целом же по стране средний размер ипотечного кредита увеличился на 200 тыс. рублей и составил 2,2 млн. рублей. В 2018 году этот рост составлял лишь 100 тыс. рублей.
На третьем месте по количеству выданных ипотечных кредитов находится Свердловская область, за ними следуют Башкирия, Татарстан, Краснодарский край и Новосибирская область. Замыкают десятку лидеров Ханты-Мансийский автономный округ и Ростовская область.
Согласно статистике, банки в 2019 году сократили выдачу ипотечных кредитов в 76 регионах России. Эта тенденция нова для рынка – в 2018 году она не наблюдалась. Средний показатель снижения – 2%,
Конечно, при анализе этого показателя наблюдается прямолинейная корреляция с показателями продаж жилья (больше всего жилья продается в столице). Это и логично, поскольку сложно найти еще более взаимовлияющие и близкие друг к другу рынки, чем рынок первичного и вторичного жилья и рынок ипотеки.
Государственная поддержка ипотеки
Еще одна причина, по которой наблюдаются все обозначенные выше тенденции. Ипотечная политика финансовых учреждений находится под жестким контролем многих государственных структур, занятых реформированием и регулированием этой отрасли. Так, председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин увидел в росте ипотечных ставок угрозу для осуществления жилищного нацпроекта. А в нем зафиксированы амбициозные планы. Конечно, добиться достижения показателей без существенного снижения ставки просто невозможно.
Очень часто об ипотеке можно услышать и от Президента России. Он упоминает об этом направлении как о приоритетном. И не только говорит, но и делает: сегодня существует множество программ, поддерживающих отдельные группы граждан России (например, льготные условия получают военнослужащие, жители отдаленных регионов страны). Не так давно начала работать программа по возмещению части ипотеки для многодетных семей, у которых появился третий и последующий ребенок. Так что эти тенденции положительно сказываются на уровне выданных ипотечных кредитов и стимулируют банки к более тесному сотрудничеству.
Какие банки оказались лидерами на российском ипотечном рынке-2019?
В первой тройке лидеров мало что поменялось. Лидерство, как и в 2018 году, держит Сбербанк. Его рыночная доля за 10 месяцев 2019 года составила более 40% от всех выданных ипотечных кредитов (причем как в количественном, так и в денежном выражении). На втором месте – ВТБ с более чем 20%-ной долей, на третьем – Газпромбанк (его доля – чуть больше 7%). Лидерство на рынке объясняется наличием у упомянутых финансовых учреждений средств для предоставления ипотечных кредитов, а также активной маркетинговой стратегией, которую они избрали в этом сегменте.
Существенно увеличили свой кредитный портфель в этом году ФК Открытие (переместился с 9 места в рейтинге на 5-ое), Альфа-банк (с 13-ого на 6-ое), Промсвязьбанк (с 16-ого на 8-ое). Тем, кто хочет оформить выгодную ипотеку, стоит обратить внимание на эти финансовые учреждения, условия в них могут быть очень даже привлекательные.
Свои позиции уступили Райффайзенбанк (переместился с 6 места на 10-ое), Абсолют Банк (с 8-ого на 11-ое), Уралсиб (с 10-ого на 14-ое). О причинах такого положения вещей эти финансовые учреждения в принципе не распространяются, однако это можно объяснить тем, что они решили перейти в другой кредитный сегмент и направили свои усилия и свободные финансовые средства туда.
В принципе, мы перечислили все банки, к которым можно обращаться, занявшись поиском выгодных ипотечных условий. Так что потенциальные ипотечные заемщики, берите на заметку!
Вместо вывода
Конечно, говорить об официальных итогах года можно будет после того, как он закончится, только тогда можно говорить о наличии какой-то статистики и комментировать итоговые цифры. Однако и тот предварительный анализ, который сделали мы, опираясь на данные за 10 месяцев текущего года, позволяют сделать вывод о том, что на этом рынке наблюдается противоречивая ситуация: уровень ставки изменяется в разные стороны, и никто не может сказать со 100%-ной точностью, какой она будет завтра, а тем более в конце 2020 года. В этой ситуации финансовые учреждения делают все возможное, чтобы не упустить клиентов, своевременно и оперативно реагируя на рыночные изменения.
